끊임없이 대책 쏟아내겠다는 李정부 … 전문가 4人 "추가공급책 없인 초양극화 부를 것"

정부가 발표한 9·7대책이 서울·수도권에 만연한 주택공급 부족에 대한 우려를 잠재우는데 역부족이란 평가가 지배적인 가운데 이재명 대통령이 추가규제를 예고하면서 향후 집값상승에 대한 우려가 커지고 있다. 전문가는 대규모 공급대책 없이 수요 억제책만 지속할 경우 강남 등 과열 지역의 집값을 잡기에는 역부족이고 오히려 초양극화가 야기할 수 있다고 지적한다.

12일 업계에 따르면 전날 진행된 취임 100일 기자회견에서 이재명 대통령은 주택시장과 관련해 "끊임없이 투기수요를 통제해야 하고 공급도 실효적으로 해야 한다"고 말했다. 이 대통령이 집값 안정을 위한 투기수요 억제를 강조한 만큼 추가규제가 나올 수 있단 전망이 나온다.

정부는 6·27대책과 9·7대책을 통해 수요 억제 조치를 발표했다. 취임후 3주만에 주택담보대출을 6억원 이하로 제한하는 대출규제를 발표했고 이달에는 규제지역 내 주택담보대출인정비율(LTV)을 40%로 축소했다. 특히 이번 주택공급 방안과 함께 한층 강화된 규제를 내놓은 것은 주택시장 변동성이 커지면 언제든지 추가 수요 억제책을 내놓을 수 있다는 신호로 해석된다.

전문가들도 규제지역 확대, 세금 및 대출규제 등 수요억제 카드가 추가될 것으로 전망한다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "금리인하 기조, 평년보다 적은 내년 수도권 입주량, 많은 시간이 필요한 지역 균형발전 등 상황을 고려했을 때 규제지역 추가나 대출규제 확대 혹은 수요 과밀 지역에 대한 세금 인상 등 수요 억제책이 고려될 가능성이 크다고 본다"고 말했다.

 

서진형 광운대학교 법무학과 교수(한국부동산경영학회장)는 "규제지역 확대가 다음 카드로 예상되고 이후 효과가 없으면 세금 규제책이 나올 가능성이 있다"면서 "서울의 취득세 중과 기준을 조정·비조정 지역과 상관없이 2주택으로 강화하는 방법도 있고 공시가격 인상 등으로 직접 법을 바꾸지 않고 세금을 높이는 등 카드도 수요 억제책으로 포함될 수 있다"고 설명했다.

다만 6·27대책 후 거래량은 줄었지만 강남·용산·서초 등 핵심입지 고가 단지는 신고가 경신이 이어지고 있고 9·7대책으로 향후 5년간 135만호를 확대하는 내용의 주택공급 대책을 발표했지만 서울 등 수도권 집값 상승폭이 커지며 반등하면서 시장에선 규제 한계론이 나온다.

한국부동산원이 발표한 9월 둘째주 주간 아파트가격 동향 조사를 보면 지난 8일 전국 아파트 매매가격은 1주전보다 0.01%, 수도권은 0.03% 상승했다. 전국 아파트 매매가격은 6·27 대출규제 이후 상승세가 둔화됐지만 11주 만인 8월 셋째주 보합으로 전환됐다. 이후 3주 연속 보합을 유지하다가 이번주 상승으로 바뀌었다. 서울의 경우 32주 연속 오름세를 이어가고 있다. 

주요 지역은 신고가 비중도 커지고 있다. 부동산 플랫폼 직방이 국토교통부 아파트 매매 실거래가를 분석한 결과 7월 서울 아파트 거래 3946건 중 932건(23.6%)이 신고가로 집계됐다. 이는 지난 2022년 7월(27.9%) 이후 가장 높은 수준이다. 특히 강남권 가격 상승이 눈에 띈다. 서초구는 61.5%, 용산구는 59.5% 강남구의 경우 51.6%로 절반 이상이 신고가로 거래됐다.

김인만 김인만 부동산연구소장은 "두 번의 부동산 규제로 상대적으로 현금 여력이 부족한 이들이나 6억원 이하 주택을 노리는 저소득층이 주로 영향을 받았다"며 "반면 10~15억 혹은 60억 이상 고가 아파트 수요층은 상대적으로 타격이 적은 상황으로 수요가 위축되더라도 기회가 오면 매입이 가능한 만큼 규제가 집값을 잡는데 결정적인 요소가 되기는 어렵다"고 말했다.

이미 현금부자 위주로 재편된 부동산사장에 대출규제 강화 등은 큰 의미가 없으며 시장을 선도하는 고가 주택의 상승세를 도심 대규모 공급대책 등 없이는 꺾지 못할 것이란 분석이다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "9·7대책에 재건축초과이익환수제, 분양가상한제 폐지 등 수도권 주택공급 확대를 위해 시장에서 기대한 내용은 결국 없었다"면서 "정부가 2030년까지 5년간 수도권에서 총 135만가구 이상의 주택을 공급하겠다고 발표했지만 주택 수요가 높은 서울 내 물량은 수천가구에 불과해 집값 안정에 큰 효과를 예상하기 어렵다"고 말했다. 

전문가들은 앞서 6·27 대책 이후 집값이 반등하고 있는 가운데 9·7대책에도 시장이 만족할 만한 공급대책이 없이 규제가 더 강화된 상황에서 추가 규제가 나올 경우 양극화가 더 심화될 수 있다고 입을 모은다. 

김 소장은 "6월 대책 이후 거래량이 줄다 7월이후 서서히 집값이 반등하자 9월에 규제 추가에 가까운 대책을 발표한 것을 보면 집값이 꿈틀거리면 그때그때 가지고 있는 규제 카드를 꺼내들 것으로 보인다"면서 "향후 2~3년 사이 입주물량이 급감하는 것을 감안하면 대규모 공급 없이 대출규제만 지속되면 서울 부동산시장의 초양극화는 현실화될 가능성이 높다"고 말했다.

서 교수도 "이번 공급대책은 당장 인허가나 착공물량이 아닌 미래의 계획일 뿐인 '그림의 떡'으로 현재까진 강남 집값은 못 잡고 서민만 잡은 상황이다"며 "거론되고 있는 추가 규제가 현실화돼도 똘똘한 한 채 현상만 자극해 한강변 등 오르는 지역만 집값이 뛸 수 있기 때문에 재초환, 분상제 등 도심내 공급 속도를 높일 수 있는 방안이 필요해 보인다"고 강조했다.