자승자박 규제에 수도권 135만호 '공급불가론' 고개

서울 전역과 경기 12개 지역을 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 묶는 '10·15부동산대책'이 주택 공급을 막는 암초로 작용하고 있다. 특히 이재명 정부 공급방안 핵심인 1기신도시와 3기신도시 일부지역도 규제대상에 포함되면서 '9·7주택공급방안'을 통해 공언한 5년내 수도권 135만가구 공급은 사실상 불가능할 것이라는 전망이 나온다. 그간 공급을 강조해온 이 정부가 정작 규제로 제 발목을 잡고 있다는 비판여론도 적잖다.

27일 부동산업계에 따르면 10·15대책에 따라 1기신도시인 경기 성남시 분당구·안양시 동안구(평촌)와 3기신도시인 경기 하남시(하남교산)가 '3중 규제' 지역에 포함됐다.

이들 지역에선 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분계획인가 이후부터 조합원 지위양도가 제한된다. 재건축 조합원 1인당 공급주택수가 1주택으로 제한돼 나머지 주택은 현금청산해야 한다. 또한 1가구 1주택자이면서 10년이상 보유·5년이상 거주요건을 충족하지 않으면 등기 이전까지 매매가 불가능하다.

이와함께 유주택자는 사실상 주담대가 금지되고 소유권이전 조건부 전세대출이 막힌다. 여기에 △6개월내 전입의무 부과 △전매 제한 3년(수도권) △다주택자 취득세 중과 등도 적용된다. 사실상 제대로 된 재건축·재개발 추진과 재산권 행사가 어려워진 셈이다.

특히 노후도시정비사업과 신규택지 개발이 추진중인 1기신도시와 3기신도시는 발등에 불이 떨어졌다.

두 신도시는 정부 주택공급 방안 핵심이다. 정부는 앞서 9·7대책에서 1기신도시 등 정비사업 개선을 통해 6만3000가구를 공급하고, 3기신도시를 포함한 수도권 공공택지에 4만6000가구를 조기착공하겠다고 밝힌 바 있다. 이에 정부 규제가 공급 숨통을 죄고 있다며 자승자박(自繩自縛) 비판도 거세지는 분위기다.

분당·평촌 등 1기신도시는 당장 재건축 추진에 제동이 걸릴 전망이다. 조합원 지위양도 제한 등이 어려워지면서 재건축 반대여론이 커질 수 있어서다. 

분당 경우 현재 재건축 분담금으로 7억~8억원가량이 추산되고 있다. 통상 분담금 납부 여력이 없는 주민은 집을 팔고 이사를 가야 하지만 정부 규제로 조합원 지위양도가 막히면서 이마저도 쉽지 않게 됐다. 결국 분담금 여력이 없고 이사도 어려운 주민들은 재건축을 반대할 가능성이 높아 조합 설립단계에서부터 차질이 생길 수 있다. 여기에 '6·27대출규제'에 따른 이주비 6억원 제한도 재건축 발목을 잡는 요인으로 작용하고 있다.

분당의 한 재건축 추진위원회 관계자는 "재건축을 앞당기겠다는 명목으로 선도지구까지 지정해놓고 이제와서 규제를 강화한다니 기가찰 노릇"이라며 "당장 재산권 행사도 막히고 수익성 저하도 불보듯 뻔한데 어느 주민이 재건축을 반기겠는가"라고 우려했다.

또다른 관계자는 "정부 발표 후 주민들이 상당히 동요하는 분위기"라며 "재건축·재개발 모두 막혀버린 현 상황에서 수도권 135만가구 공급은 현실적으로 불가능할 것"이라고 말했다.

정비업계 관계자는 "규제 탓에 근본적인 사업환경이 악화됐는데 정부가 초기사업비 대출 등 인센티브를 찔끔찔금 내놓으면서 되려 현장과 주민 혼란만 가중되는 양상"이라며 "수도권 외곽에 공공임대만 대거 짓지 않는 이상 정부 공급목표는 달성하기 쉽지 않을 것으로 본다"고 예상했다.

3기신도시 조성을 추진중인 하남시도 정부규제 불똥이 튀었다. 토지보상 지연 등으로 입주가 10년가량 지연된 상황에서 규제라는 겹악재까지 겹치며 사업 차질 우려가 커진 것이다. 규제로 인한 사업성 저하와 재산권 행사 제한, 시공사 선정 지연 등이 복합적으로 맞물리면 신도시 조성도 제동이 걸릴 수 밖에 없다는게 업계 지적이다.

해당 지방자치단체들도 즉각 반발하며 규제지역 지정 철회를 요구하고 있다. 성남시는 최근 입장문을 내고 "정비사업이 활발히 추진중인 성남시는 조합원 지위양도 제한과 실거주의무 강화, 대출한도 축소 등 각종 규제가 추가돼 사업추진 속도가 늦어지고 주민부담 또한 가중될 것"이라며 "이는 다시 분양가 상승과 공급 지연으로 이어져 주택시장 악순환을 초래할 우려가 있다"고 강조했다.

하남시도 "3기신도시 하남교산공공주택지구 사업이 6년이상 지연돼 신규 주택공급 문의 민원이 증가하고 있는 상황"이라며 규제지역 지정 재검토와 실수요자 지원대책 마련, 3기신도시 신속 추진 등을 건의했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "재건축 추진단지는 조합원 지위양도 제한으로 매물이 잠기거나 사업동의 징구가 지연될 수 있다"며 "다만 3기신도시 경우 한국토지주택공사(LH) 직접시행 안착 여부에 따라 사업환경이 크게 바뀌지 않을 가능성은 있다"고 제언했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "사업성과 입지가 좋은 지역을 중심으로 정비사업이 진행되는 사례가 많다는 점에서 이주비 대출 등 규제는 우려 여지가 있다"며 "결과적으로 정부 규제방안은 ‘정비사업 활성화를 통한 주택공급 확대’라는 정책기조와 상충되는 사안"이라고 지적했다.