또 불타오르는 서울 아파트값 … '10·15 대책 약발'도 사실상 끝

'10·15부동산대책' 발표후 주춤하던 서울 아파트값 상승폭이 4주만에 다시 확대됐다. 대출규제 강화와 2년 실거주 의무로 거래가 위축되고 매물은 줄었지만 '똘똘한 한 채' 수요는 여전한 상황에서 선호지역 중심으로 일부 거래가 높은 가격에 이뤄지는 영향으로 풀이된다.

20일 한국부동산원의 2025년 11월 3주(11월17일 기준) 주간 아파트가격 동향에 따르면 서울 아파트 매매가격은 전주 0.17% 대비 0.20% 상승해 오름폭이 확대됐다.

특히 서울의 경우 기존 토지거래허가구역(토허구역)이었던 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구를 중심으로 상승폭이 커졌다.

자치구별로 보면 송파구가 0.53%로 가장 많이 올랐고 용산구가 0.38%로 뒤를 이었다. 이들지역은 10·15대책 이전에도 이미 규제지역이나 토허구역으로 지정돼 상대적으로 대책 영향을 덜 받는 지역으로 꼽힌다.

지역내 대장단지를 중심으로 신고가 거래도 쏟아지고 있다.

국토교통부 실거래가 공개시스템을 보면 지난 4일 송파구 잠실동 잠실엘스 전용 59㎡는  31억원, 강남구 대치동 은마아파트 전용 76㎡는 36억9000만원에 각각 팔리며 신고가를 다시 썼다

인근 K공인 관계자는 "정부가 주택담보대출 문턱을 높이고 사실상 전세를 끼고 주택을 매수하는 갭투자도 차단했지만 정작 현금부자가 많은 강남지역은 규제를 비껴간 상황"이라며 "거래문의 자체는 규제 전보다 일부 줄긴했지만 여전히 매수대기 수요가 적잖다"고 설명했다.

시장에선 서울 전 지역이 규제지역으로 묶이면서 이전에 규제를 받던 강남3구가 오히려 반사이익을 얻고 있다는 분석도 나온다. 강남권 신축 아파트 공급이 감소하면서 희소성이 커졌고 수요대비 공급이 부족해지면서 신고가 경신과 전체 집값 상승 확대로 이어지고 있다는 것이다.

강남권 외 성동구(0.43%)나 양천구(0.34%), 광진구(0.18%) 등 주택 수요가 많은 지역에서도 상승폭이 커졌다. 노원구(0.06%), 도봉구(0.05%), 강북구(0.02%) 등 서울 외곽지역에서도 일부 상승폭이 확대됐으나 다른 지역에 비해 상승률은 낮은 수준이다.

부동산원은 "매수문의 감소하고 관망세 지속되는 가운데 재건축 추진단지 및 정주여건 양호한 선호단지 위주로 상승거래 체결되며 서울 전체 상승을 견인했다"고 분석했다.

경기도 전체(0.10%→0.11%)로는 직전 주 대비 상승폭이 소폭 커진 가운데 지역별 차이가 나타났다. 규제지역 중 과천시(0.40%→0.35%)와 성남시 분당구(0.58%→0.47%), 하남시(0.36%→0.21%), 안양시 동안구(0.21%→0.19%) 등은 상승폭이 축소됐다.

비규제지역에서는 풍선효과 대표 지역으로 꼽힌 화성시(0.25%→0.36%)는 상승폭이 확대됐으나 구리시(0.33%→0.24%), 용인시 기흥구(0.30%→0.12%) 등은 오름세가 둔화했다.

시도별로는 경기(0.11%), 울산(0.11%), 전북(0.10%), 부산(0.05%) 등은 상승, 광주(0.00%)는 보합, 제주(-0.04%), 대구(-0.04%), 충남(-0.02%), 강원(-0.02%), 대전(-0.02%)은 하락했다.

전셋값은 서울의 경우 전주와 동일하게 0.15% 상승한 가운데, 수도권(0.11%→0.12%)은 상승폭이 소폭 확대했다.

부동산원 관계자는 "선호단지를 중심으로 매물부족 현상이 나타나는 가운데, 정주여건 양호한 역세권·학군지 위주로 상승계약 체결되는 등 서울 전체 상승세가 이어졌다"고 말했다. 

권대중 한성대 일반대학원 경제·부동산학과 교수는 "초강력 규제에도 강남권 등 일부지역에서 신고가 경신 사례가 나오는 것은 시장내 유동성이 풍부하다는 의미"라며 "서울내 신규주택 공급 부족이 여전한 상황에서 대출의존도가 상대적으로 낮은 자산가들의 똘똘한 한채 수요가 이어져 초양극화 현상이 심해질 수 있다"고 전망했다.