4년만에 양도세 중과 부활 … "급매 제한적, 매물 잠김 심화된다"

이재명 대통령이 오는 5월9일 종료되는 양도소득세(양도세) 중과 유예 조치와 관련해 "연장은 전혀 고려하지 않고 있다"고 밝히면서 다주택자들의 셈법이 복잡해졌다. 당장 4개월내에 보유중인 주택을 처분하지 않으면 양도세 부담이 최대 2배 가까이 급증할 수 있어서다. 다만 시장에선 과세 회피를 위한 급매가 일부 나올 수 있지만, 장기적으론 매물잠김이 심화될 가능성을 높게 보고 있다. 과세를 통해 매물 출회를 유도하겠다는 정부 의도와 달리 다주택자들이 증여나 버티기에 돌입할 수 있다는 것이다.

이 대통령은 23일 새벽 X(옛 트위터)에 올린 글에서 "다주택은 물론, 비거주 1주택이라 할지라도 주거용이 아닌 투자·투기용이라면 장기보유를 이유로 세금 감면을 해 주는 것은 이상해 보인다"며 이같이 밝혔다.

장기보유특별공제에 대해서도 "이제도가 매물을 막고 투기를 권장하는 꼴"이라며 부동산세제 전반에 대한 비판적인 입장을 드러냈다. 다만 "당장 세제를 고칠 것은 아니지만 토론해봐야 할 주제"라며 즉각적인 제도 개편엔 선을 그었다.

앞서 윤석열 정부가 2022년 5월 시행령 개정을 통해 일시적으로 면제한 다주택자 양도세 중과의 부활을 대통령이 공식화한 건 이번이 처음이다.

2021년 문재인 정부 당시 도입된 양도세 중과는 조정대상지역내 주택을 2채이상 보유한 사람이 주택을 매도할 때 발생하는 양도차익에 기본세율외 가산세율을 부과하는 제도다. 

기본세율은 과세표준에 따라 6~45%이며 여기에 2주택자는 20%포인트(p), 3주택자이상은 30%p 가산세율이 적용된다. 지방소득세 10%까지 더해지면 3주택자의 최고 실효세율은 82.5%에 이를 수 있다.

유예 조치가 종료되면 당장 오는 5월10일부터 조정대상지역내 다주택자는 양도세가 중과되고 장기보유특별공제도 받을 수 없게 된다.

정부가 양도세 중과를 부활시키는 이유는 다주택자 매물을 시장에 풀어 집값 안정을 꾀하기 위한 것이다.

 

다만 시장에선 일부 급매가 풀릴 수 있지만 장기적으로는 매물잠김을 되려 심화시킬 것이라는 전망이 우세하다.

이미 서울 부동산시장에선 '어차피 집값은 오른다' 학습효과가 각인돼 다주택자가 버티기에 들어가거나, 증여 등 우회전략을 선택할 가능성이 높아다.

다주택자들이 매물을 팔지 않고 버티면 오는 5월9일이후 시장내 매물잠김 현상이 심화될 수밖에 없다.

정부 규제 탓에 다주택자들이 집을 팔고 싶어도 제때 팔수 없는 시장 구조가 형성된 것도 매물잠김 가능성을 높이는 원인이다.

현재 서울 전역과 경기 12개 지역은 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역 등 3중 규제로 묶여 있다.

이들지역에선 계약 이후 실거주 요건을 충족해야 하고 잔금 납부까지 통상 2~3개월이상이 소요된다. 유예 종료까지 남은 시간이 4개월도 채 되지 않는 상황에서 다주택자가 매도를 결정하고 거래를 성사시키기엔 시간이 부족하다는 지적이 나온다.

우병탁 신한은행 프리미어패스파인더 전문위원은 "중과 유예 전까지 일부매물이 나올 수는 있겠지만, 이미 상당수 다주택자는 매도나 증여 등 사전정리를 마쳤을 것"이라며 "남은 기간이 촉박해 매물 증가나 가격안정 효과는 제한적일 수 있다"고 말했다.

실제 법원 등기정보광장 통계를 보면 지난해 12월 서울 아파트 등 집합건물 증여등기건수는 1054건으로 전월대비 47% 늘며 2022년 12월 이후 최고치를 찍었다. 이는 올해 양도세 중과 부활 가능성을 염두에 두고 다주택자들이 선제적으로 증여에 나섰기 때문으로 해석된다.

양도세 중과로 지역별 격차가 더 커질 수 있다는 전망도 나온다. 가격상승 기대감과 수요가 덜한 지역은 상대적으로 매물이 늘면서 가격이 조정될 수 있지만, 고가주택이 많은 상급지는 반대로 매물잠김 현상이 심화될 가능성이 높은 까닭이다

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "주택 보유수에 따라 2채 정도면 버티기나 증여 쪽으로 갈 확률이 높고, 3채이상이면 매각차익이 적은 매물부터 시장에 내놓을 수 있다"면서도 "다만 5월9일 이후부터는 매물잠김 가능성이 있다"고 전망했다.