산단·열차 깔려도 소용없네 … '미분양 늪' 된 양주

서울과 인근 수도권 청약시장이 과열 양상을 보이고 있지만 경기도 양주시 일대엔 찬바람만 불고 있다. 양주는 지난달 이후 연속 2000가구가 넘는 미분양 물량이 쌓이면서 여전히 매수자들의 외면을 받고 있다. GTX-C노선·7호선 연장 등 교통접근성 개선·테크노밸리 단지 개발 등 호재가 이어졌지만 분양시장 온도는 냉랭하기만 하다.

6일 분양업계에 따르면 이달 양주는 이천과 함께 주택도시보증공사(HUG) 미분양관리지역으로 지정됐다. 양주 경우 지난해 12월에 이어 3달 연속 지정이다.

국토교통부 주택통계를 보면 12월 경기도 전체 미분양은 1만3017가구 중 양주가 2601가구로 약 20%를 차지했다. 준공 후 미분양으로 불리는 악성미분양은 374가구로 용인 417가구에 이어 2번째로 많았다.

경기도청이 공개한 미분양 통계 분석결과 경기 양주 덕계동 '지웰엘리움양주덕계역'은 지난해 12월말 기준 1595가구 가운데 1088가구가 미분양 상태로 남아있다.

인근 '덕계역한신더휴포레스트'는 724가구를 분양했지만 12월 600가구 미분양이 발생하면서 지역 부동산시장의 침체양상을 그대로 드러냈다. 양주 백석읍 '양주백석모아엘가그랑데' 역시 총 929가구를 내놨지만 같은기간 468가구가 미달됐다.

양주시가 갖고 있는 교통호재 상황도 미분양 해결 열쇠가 되진 못하고 있다.

GTX-C 노선은 양주 덕정역과 경기 수원역을 아우르는 총 86㎞ 노선이다. 해당 노선은 2023년 12월 실시계획 승인 후 착공에 돌입하지 못하고 있는 상태다. 현대건설 컨소시엄이 공사비 증액을 요구하는 등 이해관계가 얽히면서 공사가 미뤄지고 있기 때문이다. 당초 목표로 했던 2028년 개통도 어렵다는 게 지역 내 중론이다.

7호선 연장 노선은 1단계인 서울 도봉산~양주 옥정신도시 구간과 2단계 옥정~포천선으로 나뉜다. 특히 1단계 구간은 지난해 개통예정이었지만 △전동차 납품 지연 우려 △토지보상·부지확보 문제 등이 엮여 있어 2027년까지 개통이 연기된 상태다. 추가 지연 가능성도 배제할 수 없는 상태다.

미완성된 산단개발사업 역시 미분양 상황 한축을 담당하고 있다.

양주 산단개발 사업 핵심인 양주 테크노밸리는 양주 마전동 일원 21만8000㎡부지에 조성 중인 경기북부 첨단산업단지로 양주 초반 매수세에 불을 붙였다.

이어 산북동 소재 양주회천 도시첨단산업단지도 12월 준공을 목표로 직주근접과 1호선 접근성 등을 내세워 기업 유치에 힘을 쏟고 있지만 △기업이전 유인책 미비 △낮은 서울접근성 △지역기반시설 부재 등 악조건이 겹치면서 산업유치 진척이 더뎌진 상황이다.

대출규제 풍선효과를 받지 못한 것도 미분양 적체 원인으로 꼽힌다.

양주는 2022년 9월 조정대상지역에서 해제 뒤 세부담 경감을 비롯해 △1순위 청약조건 완화 △주택담보대출(LTV) 비율 완화 등 수혜를 받을 수 있다. 

그러나 서울 접근성과 환금성이 상대적으로 높은 의정부·남양주 등으로 수요가 분산되면서 같은 비규제권 내에서도 체감입지와 선호도가 떨어졌다. 금융 여건 개선이 실제 계약까지 이어지지 못한 것이다. 

지역인식 대비 높은 분양가도 미분양 원인으로 제기된다.

업계에 따르면 '회천중앙역 파라곤'은 지난해 진행된 1·2순위 청약에서 803가구 모집 중 185가구만 접수됐다. 평균 분양가는 3.3㎡당 1494만원으로 인근택지지구에서 가장 높은 수준이다.

교통을 비롯한 인프라가 의정부·남양주 같은 인접지보다 낮다는 인식 대비 높은 가격대를 보이면서 수요심리를 자극하지 못하고 있는 것이다. 

E공인중개소 관계자는 "매수수요가 옥정·회천 신도시 개발 초기보다도 줄어들고 있다"며 "지역 호재 무기한 연기·상대적 인프라 부족 등 요소가 매수심리를 크게 자극하지 못하고 있는 것"이라고 설명했다.