강남·용산 조정 국면? … 거래 현장은 아직 '눈치보기'

서울 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구 아파트값이 주간 통계에서 약 2년 만에 하락 전환했지만 실제 거래에서 낮은 가격에 체결되는 흐름은 아직 제한적인 것으로 감지됐다. 매물은 늘어난 반면 이전 거래보다 낮은 가격에 팔린 하락 거래 비중은 전월 대비 소폭 줄어든 것으로 나타났다.

27일 직방이 국토교통부 실거래가 공개시스템에 전날까지 신고된 자료를 분석한 결과에 따르면 2월(1~26일) 서울 아파트 거래 신고 1491건 중 직전 거래가 대비 1% 이상 낮게 신고된 건은 401건으로 집계됐다. 전체에서 차지하는 비율은 26.9%다. 

1월에는 4578건 가운데 1339건(29.2%)이 1% 이상 하락 거래였던 점을 고려하면 2월 들어 하락 거래 비중은 다소 낮아진 셈이다.

가격 동향 지표에서는 강남권과 용산이 하락으로 돌아섰다. 한국부동산원이 발표한 2월 넷째 주(17~23일) 주간 가격 동향에서 △강남구(-0.06%) △서초구(-0.02%) △송파구(-0.03%) △용산구(-0.01%)가 전주 대비 내림세를 보였다. 서울 25개 자치구 가운데 하락 전환한 곳도 이들 4개 구가 전부였다. 송파는 2024년 2월 이후 나머지 지역은 2024년 3월 이후 처음으로 약세로 바뀌었다.

다만 이 같은 하락 전환이 곧바로 실거래 하락 확대로 이어진다고 보긴 어렵다는 의견이다. 거래 시장에서는 매수·매도 간 희망 가격 차가 여전히 크고 급매에서도 가격 조정 폭이 제한적이라는 평가다. 

실제 신고된 거래도 이를 뒷받침한다. 설 연휴 이후(19~27일) 강남3구와 용산구에서 신고된 거래 25건 중 18건은 신고가를 새로 썼다. 같은 기간 직전 거래보다 낮게 신고된 거래는 4건, 상승 거래는 3건으로 집계됐다.

시장에서는 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 방침이 매물 확대와 실거래가 조정으로 얼마나 이어질지에 대해선 아직 판단하기 이르다는 시각이 나온다. 정책 언급 이후 실제 거래가 신고되기까지는 가계약, 토지거래허가 절차, 본계약, 신고 기한 등을 거치며 시간이 걸릴 수 있기 때문이다.

양도세 중과를 피하려면 5월9일까지 매매 계약을 체결해야 하고 토지거래허가 승인 기간을 감안하면 4월 중순이 사실상 분기점으로 거론된다. 

부동산 업계에서는 강남권 내에서도 조정이 덜 진행된 단지가 남아 있다고 내다봤다. 유예 종료 시한이 가까워질수록 매도자들의 호가 조정과 추가 매물 출회가 늘어날 경우 3~4월 중 실거래에서도 하락 체결이 늘어날 가능성이 있다고 전망했다.