[단독] 치솟는 분양가 탓 … 건설사 부도에도 환급 대신 버틴다

입주를 기다리던 수계약자들이 건설사 파산 또는 부도로 아파트 공사가 멈춘 경우 당장 주택도시보증공사(HUG)로부터 현금을 환급 받기 보다 기한이 걸리더라도 '분양이행'을 택하는 사례가 늘고 있는 것으로 나타났다. 돌려받은 원금만으로는 주변지역에서 비슷한 수준의 주택을 마련하기 어려워졌기 때문이다. 이에 따라 입주지연을 감수하더라도 공사를 재개해 '내집'을 인도 받으려는 계약자들이 증가하면서 보증이행 흐름도 '환급이행'에서 '분양이행'으로 전환하는 모습이다. 

◇1년만 '실물사수'로 무게추 

5일 HUG '보증이행 현황' 자료에 따르면 2025년 분양이행 결정 물량은 730가구로 전년 185가구 대비 약 4배 급등했다. 반면 2024년 571가구에 달했던 환급이행(현금환불)은 2025년 427가구로 줄어들었다.

특히 2024년에는 분양이행 물량이 대구(185가구) 등 지방 일부에 국한됐으나 2025년에는 경기도(368가구) 물량이 대거 포함됐다. 

수계약자들이 분양이행을 선택하게 된 근본적 배경에는 치솟는 공사비 탓이 크다. 한국건설기술연구원에 따르면 건설공사비지수는 최근 3년간 20%이상 상승하며 역대 최고치를 경신 중이다. 서울 및 수도권 주요 정비사업장에서는 3.3㎡(평)당 공사비 1000만원 시대가 열렸다.

김효선 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "최근 공사비가 가파르게 오르면서 승계 시공과 공사 재개 자체가 예전보다 까다로워졌고 일정이 늘어질수록 계약자 입장에서는 대출 이자나 임시 거주비 등 추가 부담 우려도 커진 게 사실"이라면서도 "그럼에도 수년간 묶인 계약금과 중도금을 환급받아선 현재의 폭등한 시장 가치를 따라가기 어렵다는 판단이 확산되면서 계약자들이 '내 집'을 지키는 쪽을 가장 강력한 자산 방어책으로 선택하는 경우가 늘고 있다"고 말했다.

실제로 최근 공사비 급등으로 분양이행 사업장의 사업비 부담이 커지고 있다. 재건축·재개발 등 조합이 사업주체인 정비사업 경우 조합원 추가분담금으로 충당할 수 있지만 일반분양은 분양가 확정가액으로 공사가 지연되더라도 추가로 납부해야 할 의무가 없다. 오히려 공사지연에 따른 지체보상금이 발생해 추후 분양대금에서 정산(차감)될 여지도 있다.

◇'처리 중' 4561가구 적체

다만 실제 이행방식이 확정되기까지 넘어야 할 산은 많다. 2024년 말 기준 환급이나 분양 중 어느 한쪽으로도 방식이 확정되지 않은 '미확정 사고 사업장(처리 중)' 규모는 4561가구로 4년 내 최고치다.

HUG 관계자는 "보증 사고가 발생하면 이행 방법을 결정하기까지 법적·행정적 절차상 일정 기간이 소요될 수밖에 없다"며 "특히 분양이행으로 결정된 사업장은 완공 시까지 공사 기간이 필요하므로 통계상 다음 해로 이월 될 가능성이 높다"고 말했다.

과거보다 승계 건설사 찾기가 어려워 진 것도 한몫 한다. 다만 시공사 선정이 늦어질 수록 대출이자 등 금융비용 부담은 고스란히 수계약자들에게 전개될 수 밖에 없다. 

전체 지표가 분양이행으로 기우는 가운데 지역별 양극화는 더 뚜렷해지고 있다. 광주 경우 환급이행 규모는 2024년 161가구(208억원)에서 2025년 144가구(215억원)로 집계됐다. 경북 역시 2024년 122가구(137억원)에서 2025년 115가구(132억원)로 나타나 여전히 현금 환불이 대세를 이뤘다.

특히 이들 지역에서는 최근 2년간 분양이행(공사계속) 결정이 단 한 건도 발생하지 않아 수도권과는 상반된 시장 분위기를 반영한 것으로 풀이된다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "주택 보급률이 높고 집값 상승 여력이 적은 지방에서 환불 수요가 이어지는 것은 자산 가치 하락에 따른 수순"이라며 "반면 수도권은 공사비 폭등으로 인해 원금 환급이 사실상 실질적 자산 손실로 인식되면서 계약자들이 실물 자산 사수를 위해 입주 지연을 감수하는 자산 방어 기제가 작동하고 있다"고 진단했다.

HUG 관계자는 "환급이행의 경우 서류 제출만 확인되면 최대한 빨리 이행하고 있다"며 "신속한 보증이행을 통해 국민들의 주거안정에 기여하고 지속가능한 보증공급 기반을 마련하기 위해 노력하겠다"고 밝혔다.