거래 줄었는데 강남·한강벨트는 신고가 계속 … 규제에 막힌 부동산시장 혼조세

정부의 부동산 규제 강화 기조에도 서울 아파트 시장은 좀처럼 한 방향으로 정리되지 않고 있다. 거래량은 둔화하고 매수 심리도 위축됐지만 서초구 반포동과 강남구 압구정동, 송파구 잠실 등 상급지 일부 단지에선 여전히 신고가 거래가 이어지고 있는 것이다. 정부 규제가 실수요자의 진입장벽만 높이고 선호지역으로의 수요 쏠림은 되려 심화시켰다는 지적이 나온다.

18일 국토교통부 '1월 주택통계'에 따르면 서울 아파트 매매거래는 5945건으로 전월 4871건보다 22.0% 증가했다. 다만 시장에서는 이를 본격적인 회복 신호로 해석하긴 이르다는 분위기다. 거래량이 전월 대비 반등하긴 했지만 대출 규제와 자금 조달 부담, 높은 매수 가격이 여전히 실수요자의 진입 장벽으로 작용하고 있기 때문이다.

실제 최근 서울 시장은 거래가 고르게 회복되는 양상과는 거리가 있다. 자금 조달 여건이 상대적으로 나은 수요층은 입지 경쟁력이 높은 선호 단지 중심으로 움직이는 반면 일반 실수요자들은 추가 가격 조정 가능성과 대출 부담을 동시에 의식하며 관망세를 유지하는 흐름이 짙다. 시장 전반의 회복이라기보다는 일부 단지를 중심으로 선별적 거래가 이어지고 있다는 해석이 나온다.

가격 지표도 한 방향으로 읽히지 않는다. 한국부동산원 주간 아파트가격 동향에 따르면 3월 둘째 주(9일 기준) 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.08% 상승했다. 서울 전체로는 상승세를 이어갔지만 직전 주 0.09%보다 오름폭은 줄었고 6주 연속 상승폭 둔화 흐름이 이어졌다. 같은 기간 서울 아파트 전세가격은 0.12% 올라 매매 상승률을 웃돌았다.

지역별 온도차는 더 뚜렷하다. 자치구별로 보면 △강남구 -0.13% △송파구 -0.17% △용산구 -0.03% 등은 아파트 매매가격이 3주 연속 하락세를 이어가고 있다.

반면 중구와 성북구는 각각 0.27% 오르며 가장 큰 오름폭을 나타냈고 △서대문구 0.26% △동대문구는 0.22% 상승한 것으로 집계됐다. 서울 전체 평균만 보면 상승세가 이어지는 듯하지만 실제로는 강남권 일부와 비강남권 일부의 흐름이 엇갈리며 지역별 분화가 한층 두드러지는 모습이다.

이처럼 부동산 시장 내 불확실성이 커진 배경으로는 한층 선명해진 규제 강화 기조가 꼽힌다. 지난해 '10·15 주택시장 안정화 대책'으로 규제지역 관리와 대출 규제가 강화된 데 이어 올해 들어서는 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료와 보유세 손질 가능성까지 부각되면서 매수 심리를 누르는 흐름이 이어지고 있다.

정책 영향은 매물 변동 추이에서도 감지된다. 최근 시장에서는 양도세 중과 유예 종료 이전에 매물을 내놓으려는 움직임이 이어지고 있다. 또한 서울에선 아파트 매물 적체와 거래 둔화가 동시에 나타나는 양상이 나타나고 있다. 세금 부담과 보유 비용에 대한 경계심이 커지면서 매도자는 늘고 있지만 매수자는 선뜻 움직이지 못하는 상황이 이어지고 있는 것으로 풀이된다.

반면 강남권 대장단지에선 여전히 신고가 거래가 이어지고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템을 보면 반포동 '래미안원베일리' 전용 59.96㎡는 지난 2월 6일 49억5000만원에 거래되며 신고가를 갈아치웠다.

압구정동 '신현대9차' 전용 109.24㎡ 지난 1월 12일 70억원(10층)에 손바뀜되며 같은 면적 기준 최고가를 새로 썼다. 잠실동 '잠실주공5단지' 전용 82㎡ 역시 지난 9일 43억8500만원(7층)에 거래됐다. 거래 회복이 더딘 시장에서도 핵심 단지는 고가 거래를 이어가고 있는 셈이다.

다만 이런 거래가 시장 전체의 강세를 의미하는 것은 아니라는 해석도 적지 않다. 같은 초고가 단지 안에서도 층과 동, 거래 조건에 따라 가격 편차가 벌어지고 있고 일부 매물은 직전 고점 대비 낮은 수준에서 거래가 이뤄지는 사례도 확인된다. 강남권 핵심 지역에서도 급매성 조정 거래와 신고가 사례가 함께 나타나며 단지별 흐름이 엇갈리고 있다는 분석이다.

이를 두고 서울 아파트 시장은 단순히 상승 또는 하락장으로 설명하기 어려운 국면에 들어섰다는 평가가 나온다. 일례로 서울 전체 아파트 매매가격은 소폭 상승세를 이어가고 있지만 오름폭은 3주째 둔화 양상을 보였고 일부 지역은 조정 흐름을 보이고 있다. 그 와중에 반포·압구정·잠실 등 대표 단지에서는 고가 거래가 이어지면서 시장 내 불확실성이 커지고 있다.

부동산업계 한 관계자는 "대출 규제로 자금 조달 여력이 부족한 실수요자들의 진입은 한층 어려워진 반면 현금 동원력이 있는 수요는 입지가 우수한 선호 지역으로만 몰리는 흐름이 나타나고 있다"며 "규제가 시장 전반의 거래를 둔화시키는 동시에 지역 간 가격 격차를 더 키우는 요인으로 작용할 가능성도 있다"고 말했다.

또 다른 부동산 전문가는 "최근 서울 아파트 시장은 거래량 지표와 체감 가격 흐름이 엇갈리는 전형적인 혼조 국면"이라며 "전체 거래는 위축돼 있는데도 일부 상징성 있는 단지에서 신고가가 이어지면서 수요자들이 시장 방향성을 판단하기가 더 어려워진 상황"이라고 설명했다.