도시정비 대어 나온다… 잠실 장미, 여의도 삼익·은하 재건축 본궤도

서울 송파구 잠실 장미아파트와 영등포구 여의도 삼익·은하아파트가 나란히 서울시 도시계획위원회 심의를 통과하면서 장기간 표류하던 핵심 노후단지 재건축 사업이 본궤도에 오르게 됐다. 

20일 정비업계에 따르면 장미아파트는 최고 49층, 5105가구 규모의 대단지로, 여의도 삼익·은하는 각각 최고 56층·49층, 총 1302가구 규모의 복합 주거단지로 재편될 예정이다. 주민들의 오랜 숙원사업이 본격적으로 풀릴 수 있을지 관심이 쏠린다.

서울시는 지난 19일 제4차 도시계획위원회를 열고 장미1·2·3차 아파트 재건축 정비계획 결정 및 경관심의안을 수정가결했다. 이에 따라 1979년 준공된 장미아파트는 용적률 300% 이하, 최고 49층 규모로 재건축되며 공공주택 551가구를 포함한 총 5105가구가 공급된다. 장미아파트는 지난해 10월 심의에서 건축 배치와 공공보행통로, 공원 배치, 교통계획 등의 보완 요구로 한 차례 보류됐지만 계획을 손질한 끝에 이번 심의를 통과했다.

장미아파트는 잠실 재건축의 상징성이 큰 단지로 꼽힌다. 1·2차는 1979년, 3차는 1984년 준공돼 이미 준공 40년을 훌쩍 넘겼고 한강과 잠실나루역, 롯데월드몰 인근 입지에도 불구하고 노후 배관과 부족한 주차공간 문제를 안고 있었다. 

서울시는 이번 정비계획을 통해 장미를 단순한 주거단지가 아니라 한강 접근성과 녹지, 보행을 결합한 '도시정원형 단지'로 바꾸겠다는 구상이다. 단지 안에는 공원 3곳과 순환형 녹지축이 조성되고 잠실나루역과 한강을 잇는 공공보행통로 결절부에는 중앙광장이 들어선다. 잠실나루역변에는 동주민센터와 어린이도서관 등을 담은 복합시설, 송파대로변에는 공공지원시설도 계획됐다.

장미아파트는 최근 내부 갈등을 상당 부분 정리하며 사업 추진에 다시 속도를 내는 분위기다. 지난해 신속통합기획 확정 이후 조합 내부에서는 초고층안도 거론됐지만 공사비와 금융비용, 조합원 분담금 부담 등을 고려해 최고 49층 안으로 방향을 잡았다. 올해 들어서는 상가 측과의 법적 분쟁도 사실상 마무리 수순에 들어가면서 사업 불확실성이 한층 줄었고 이달 초 새 조합장 선출까지 마무리되면서 향후 후속 절차 추진 동력도 커졌다는 평가다. 

여의도에서도 삼익아파트와 은하아파트 재건축 정비계획 결정 및 정비구역 지정안이 함께 수정가결됐다. 1974년 준공된 두 단지는 최고 56층 630가구의 삼익, 최고 49층 672가구의 은하로 각각 재건축된다. 기존 제3종일반주거지역에서 일반상업지역으로 용도지역이 상향된다. 두 단지는 개별 사업주체를 유지하면서도 연계 개발 방식으로 추진돼 총 3000㎡ 규모의 입체공원과 폭 15m 공공보행통로를 통해 하나의 복합 주거축처럼 연결될 예정이다.

서울시는 여의도 금융중심지의 입지 특성을 반영해 단순한 주택 재건축을 넘어 도심 기능을 강화하는 방향으로 밑그림을 그렸다는 설명이다. 이에 따라 삼익에는 고령층을 위한 '액티브시니어센터', 은하에는 영유아·임산부를 위한 '산모건강증진센터'가 각각 들어서며 청년 1인 가구를 위한 공공기숙사도 삼익 126실, 은하 135실 규모로 조성된다. 서울시 관계자는 "여의도는 금융 기능과 주거 기능이 함께 작동하는 지역인 만큼 세대별 수요를 반영한 공공시설을 함께 배치해 도시 기능을 높이는 데 중점을 뒀다"고 설명했다.

속도 면에서도 의미가 있다. 서울시에 따르면 삼익·은하는 2025년 3월 신속통합기획 자문사업에 착수한 뒤 12개월 만에 도시계획위원회 심의를 통과했다. 이는 서울시 정비사업 표준처리기한보다 약 3개월 빠른 수준이다. 서울시 관계자는 "삼익·은하아파트 재건축은 신속통합기획과 규제철폐를 통해 공공성과 사업성의 균형을 맞춘 모범 사례"라며 "여의도 일대 주거환경 정비가 차질 없이 추진되도록 행정적 지원을 아끼지 않겠다"고 밝혔다.

이번 심의 통과는 개별 단지 차원을 넘어 서울 핵심지 공급 흐름 측면에서도 의미가 있다. 잠실에서는 잠실래미안아이파크와 잠실르엘, 잠실5단지 재건축 추진에 더해 장미 재건축까지 본격 궤도에 오르면서 향후 대규모 신축 주거벨트가 형성될 가능성도 커졌다. 강남권 핵심지에서 드문 대규모 공급이 연이어 이뤄진다는 점에서 시장의 관심도 높아질 전망이다.

다만 정비계획 통과가 곧바로 착공으로 이어지는 것은 아니다. 장미와 삼익·은하 모두 앞으로 통합심의를 거쳐 구체적인 건축계획을 확정해야 하고 이후 사업시행인가와 관리처분인가, 이주·철거, 착공 등 후속 절차를 밟아야 한다. 

특히 장미는 5000가구가 넘는 대규모 사업인 만큼 교통처리계획과 공공기여, 단지 내외 보행 동선, 이해관계자 협의 등 세부 조율이 사업 속도를 좌우할 가능성이 크다. 여의도 삼익·은하는 별도 사업주체가 연계 개발을 하는 구조여서 입체공원 조성과 공공시설 배치, 사업 추진 속도 차이에 따른 조정 문제가 향후 변수로 떠오를 수 있다.

부동산 업계 관계자는 "정비계획 통과로 큰 방향은 잡혔지만 실제 사업은 앞으로가 더 중요하다"며 "통합심의와 사업시행인가, 관리처분인가 등 후속 인허가 절차가 남아 있고 최근 공사비 상승과 조합원 분담금 부담, 이해관계자 간 비용 분담 문제를 어떻게 조율하느냐가 사업 속도를 좌우할 것"이라고 설명했다.

이어 "장미처럼 규모가 큰 단지는 교통과 공공기여 조정이, 삼익·은하처럼 연계 개발 방식은 단지별 사업 속도와 공공시설 부담 조율이 핵심 과제가 될 가능성이 크다"고 덧붙였다.