세운4구역 용적률 상향에 5516억 추가이익 … "원주민 현금청산, 개발자만 배불려"

서울 종로구 세운4구역 재개발 사업이 용적률 상향을 통해 5500억원이 넘는 추가 개발이익을 얻게 됐다는 분석이 나왔다. 시민단체는 이 과정에서 원주민들은 보상금만 받고 밀려나는 반면 개발 이익은 고스란히 민간 사업자에게 집중되고 있다며 사업의 전면 재검토를 촉구했다.

경제정의실천시민연합(경실련)은 25일 오전 경실련 강당에서 기자회견을 열고 '세운지구 재개발 추진 현황 분석 결과'를 발표했다. 

경실련에 따르면 세운4구역은 당초 용적률 상향 이전에는 약 1854억원의 적자가 예상되는 구조였다.

하지만 용적률이 대폭 완화되면서 상황이 급변했다. 현재 세운4구역 예상 수익은 3662억원 규모 흑자로 추산된다. 결과적으로 용적률 인센티브만으로 약 5516억원에 달하는 추가 개발이익이 발생하게 된 셈이다.

특히 세운지구 내 일부 구역의 경우 용적률이 최대 1550% 수준까지 치솟으며 초고밀 상업·업무지구로 전환되고 있다는 지적이다. 경실련은 "공공이 인허가 특례를 통해 엄청난 수익성을 보장해줬음에도 이를 공공으로 환수할 장치는 턱없이 부족하다"고 비판했다.

사업 수익성은 극대화됐지만 그 과정에서 기존 지역 생태계는 파괴되고 있다는 지적도 제기됐다. 경실련 조사 결과 세운4구역 토지주 및 주민의 57.7%가 현금청산 대상인 것으로 나타났다. 이는 기존 상인과 주민 절반 이상이 재정착하지 못한 채 보상금만 받고 지역을 떠나야 한다는 의미다.

도시 환경 측면에서의 부작용도 언급됐다. 종묘 인근이라는 입지적 특성상 초고층 개발은 세계문화유산인 종묘의 경관을 심각하게 훼손할 수 있다는 우려다. 또한 평균 900%가 넘는 고밀도 개발로 인해 △일조권 침해 △도심 바람길 차단 △교통 체증 심화 등의 문제가 발생할 수 있지만 이에 대한 공공기여나 기반 시설 확충 계획은 불투명한 상태다.

황지욱 경실련 도시개혁센터 이사장은 "세운지구는 특정 개발 이익에만 집중한 대표적 사례로 사람들의 삶과 역사가 담긴 맥락이 보존되어야 하는 곳"이라며 "용적률만 높여 부동산 가격 상승을 부추기는 방식은 이제 멈춰야 한다"고 강조했다.

조정흔 경실련 토지주택위원회 위원장은 "현재의 제도적 틀 안에서는 용적률 상향으로 발생한 이익을 제대로 환수하기 어렵다"며 "공공기여 산정 근거를 투명하게 공개하고 개발이익 환수를 강제할 수 있는 구체적인 입법 보완이 선행되어야 한다"고 제언했다.

아울러 경실련은 세운4구역의 용적률 및 높이 완화 결정 경위를 전면 공개하고 공공의 이익과 문화유산 보존을 최우선으로 사업을 원점에서 재검토할 것을 강력히 요구했다.