"서울인데 마피 1억이라고?" … 분양권 시장, 대출 규제에 매서운 한파

정부의 세제 강화 압박으로 서울 집값 상승세가 꺾인 가운데 분양권 시장도 직격타를 맞았다. 매수 심리와 집값 상승 기대감이 바닥을 치면서 분양가보다 가격을 낮춘 마이너스피(마피) 매물이 속출하고 있다. 서울 외곽에서는 지하철역이 인접한 역세권 단지임에도 마피가 억대에 이르고 있다.

26일 공인중개업계와 네이버부동산 등에 따르면 서울 은평구 응암동 '은평자이더스타'는 전용 49㎡ 분양권에 1억원 마피가 붙었다.

연초까지만 해도 해당 면적 분양권은 무피부터 마피 8000만원까지 가격대가 형성돼 있었다. 그러던 중 서울 아파트 매수 심리가 꺾이고 시장 바로미터인 강남3구(강남·서초·송파) 집값마저 하락세로 돌아서자 마피가 1억원대로 뛴 것이다.

이 단지는 수도권지하철 6호선이 도보 5분여 거리에 위치한 역세권 입지를 갖췄음에도 적잖은 마피 매물이 쌓여 있다.

응암동 M공인중개소 관계자는 "역세권이긴 하지만 227가구 소규모 단지이고 최근 매매시장이 가라앉은 것도 마피가 쌓인 원인"이라며 "입주를 3개월 정도 앞둔 상황에서 잔금 마련에 부담을 느낀 수분양자들이 급매로 내놓은 것"이라고 설명했다.

도봉구 '도봉아테라(299가구)' 전용 84㎡ 분양권도 마피 5000만원 붙은 매물이 등록됐다. 2023년 11월 '도봉 금호어울림 리버파크' 단지명으로 공급됐던 이 단지는 전용 84㎡ 분양가격이 8억5520만원~9억590만원이었다. 현재 분양권 호가는 8억3000만원대까지 떨어졌다.

강동구 천호동에 위치한 주상복합인 '비오르'도 입주를 두 달여 앞두고 전용 59㎡ 매물에 1억원 마피가 붙었다. 해당 매물 가격은 11억9500만원으로 분양가인 12억9500만원보다 1억원 낮다. 1개동 53가구라는 작은 규모와 고분양가가 마피로 이어졌다는 게 인근 공인중개소 분석이다.

특히 지난해 발표된 '6·27대출규제'로 소유권 이전 조건부 전세대출이 막힌 게 결정적이었다.

해당 정책으로 세입자에게 전세보증금을 받아 잔금을 치르는 게 막혔고 결국 자금 압박을 느낀 수분양자들이 울며 겨자 먹기로 급매를 내놓고 있는 것이다.

시장에선 주택 매수심리가 이미 꺾인 데다 정부가 추가 규제까지 예고하고 있는 만큼 마피 매물도 더욱 늘어날 것으로 보고 있다.

매수자들의 관망세가 짙어지고 거래량도 급감해 수분양자들이 분양권 호가를 더욱 낮출 가능성이 높다는 분석이다.

실제 국토교통부 실거래가공개시스템 자료를 보면 올 1월부터 3월 현재까지 서울 분양·입주권 거래 건수는 총 234건으로 전년동기 436건 대비 46.3% 줄었다.

규제와 매수 심리 하락 등 요인이 겹치면서 거래량이 1년 만에 반토막 수준으로 급감한 것이다.

강동구 T공인중개소 관계자는 "실거주보다는 투자 목적으로 분양권을 취득했던 수분양자들이 빠르게 호가를 낮추고 있다"며 "갭투자가 막혔고 불경기 탓에 과거처럼 차익을 거두기도 어려워져 분양권 가격이 지금보다 더 하향 조정될 수 있다"고 예상했다.