준신축, 누수·방수 생활형 결함 관리형 보수구축, 옥상·외벽 구조물 수백만원어치 보강노후, 수억원대 재설계 수준 공사 나눠 집행
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    아파트 매매가를 결정짓는 기준이 입지와 브랜드를 넘어 유지보수 전략으로 확장되고 있다. 신축은 유지관리 비용이 본격적으로 드러나지 않는 초기 구간에 머무는 반면 준신축은 반복 보수로 하자 확산을 막고 있다. 

    노후 단지는 수억원대 공사로 건물 성능을 끌어올리는 식으로 연식에 따라 돈을 쓰는 방식이 뚜렷하게 갈렸다. 같은 노후 단지라 해도 비용 구조는 일률적이지 않았다. 가구수와 공사 범위, 전면수리 여부에 따라 유지보수비 집행 방식은 크게 달라지면서 이는 단지별 자산가치 방어 방식의 차이로 이어지고 있었다.

    30일 공동주택관리정보시스템(K-apt)에 따르면 준신축 단지들은 누수와 방수 같은 생활형 결함을 막는 리스크 관리형 보수 패턴을 보였다. 헬리오시티는 최근 1~2년간 101동·102동 옥상바닥 방수공사에 370만7000원, 세대별 안방 천장 누수 관련 옥상 방수공사에 220만~275만원, 217동 캐노피 천장 누수 방수 보수공사에 242만원 등을 집행했다.

    마포래미안푸르지오도 지난해 6~8월까지 302동 루프드레인관 이탈 긴급보수 198만원, 205동 3·4라인 루프드레인 누수 공사 396만원, 212동·408동 루프드레인 긴급공사 396만원 등 건당 200만~400만원대 공사가 반복됐다. 대형 전면 공사보다는 국지적 누수와 배수 문제를 제때 차단해 기능 저하를 막는 구조다.

    반면 신축 단지들은 아직 유지관리 비용이 본격화하지 않은 초기 단계에 머물러 있었다. 래미안원베일리와 올림픽파크포레온, 디에이치퍼스티어아이파크, 개포자이프레지던스 등 최근 입주한 서울 주요 신축 단지들은 유지관리 비용 구조가 아직 본격적으로 드러나지 않은 모습이다.

    구축 단지로 넘어가면 보수의 무게는 확실히 달라졌다. 잠실우성1·2·3차는 지난해 10~11월, 29동 옥상 바닥 균열 및 파라펫 공용 우레탄 방수공사에 509만3000원, 옥상 캐노피 보수공사에 547만8000원, 20동 외벽 1개소 보수공사와 천공부위 1개소 보수공사에 각각 540만1000원을 집행했다.

    준신축이 생활형 하자를 관리하는 단계라면 이들 구축 단지는 옥상과 외벽, 구조물 훼손 부위를 일정한 금액대로 체계적으로 보강하는 양상이 확인된다.

    노후 단지는 사실상 성능 재설계 수준의 대형 공사로 넘어간다. 여의도시범은 2022년 8월부터 2023년 2월까지 건물 외벽 균열 보수 및 옥상 부분 방수 공사에 8억5590만원을 투입했다. 지난해 4~8월에는 전동 외벽 재도장공사에 3억7950만원을 집행했다. 수백만원대 반복 보수와는 차원이 다른 규모로 노후화에 대응해 외관과 성능을 한꺼번에 끌어올린 것으로 보인다.

    같은 노후 단지라 해도 비용 구조는 달랐다. 서울 강북구 번동1단지주공은 2019년 말 102동 1·2라인 기와지붕 보수에 136만4000원을 썼지만 2021년 6~8월에는 고층부 옥상 및 저층부 배수로 공사에 6억2590만원을 투입했다. 

    노원구에 위치한 상계주공1단지는 2019년 8~11월 고층동 옥상 우레탄 방수공사에 3억4870만원, 2021년 7~9월 저층동 기와방수공사에 1억3123만원을 들였다. 이어 지난해 5~9월 진행한 균열보수 및 재도장공사에는 10억4786만원이 집행됐다.

    상계주공4단지도 보수 패턴이 뚜렷했다. 해당 단지는 2018~2019년에 5~6개동 옥상 우레탄 방수 및 옥상방수공사에 1억4520만~1억5840만원, 1억4773만원을 각각 투입했다. 반면 외벽 균열보수는 훨씬 잘게 쪼개졌다. 2022년 11월에 공용부분 외벽균열보수에 3058만원, 2023년 10~11월에 외벽 균열보수공사에 3586만원이 들었다. 

    지난해 11월 진행된 401동 외벽보수 및 도색 공사에도 4543만원이 집행됐다. 이 밖에도 2020~2025년에 외벽 균열보수, 하수관 준설, 맨홀 연결부 탈락보수 등에 수백만~수천만원대 공사가 반복됐다.

    결국 같은 구축·노후 단지라도 유지보수비가 똑같이 움직이는 것은 아니다. 여의도시범처럼 외벽 재도장과 대규모 방수 공사에 수억원을 한 번에 투입하는 단지가 있는 반면 상계주공4단지처럼 옥상방수에는 억대 비용을 쓰되 외벽 균열보수와 하수관 준설 등은 수백만~수천만원 단위로 나눠 반복 집행하는 곳도 있었다. 

    잠실우성처럼 500만원 안팎의 균질한 부분 보수 패턴을 보이는 사례도 확인됐다. 노후도가 비슷하다 해서 보수비까지 같지 않은 것이다. 공사 범위와 세대수, 외벽 면적, 전면수리 여부에 따라 비용 구조가 달라졌고 그 차이가 단지별 자산가치 방어 전략의 격차로 이어지고 있었다. 

    부동산 업계 관계자는 "예전에는 아파트 가치를 입지나 브랜드, 연식 중심으로만 봤다면 이제는 어떤 항목에 얼마를 쓰며 단지 성능을 유지해왔는지도 판단 기준이 되고 있다"며 "같은 노후 단지라도 어떤 방식으로 보수를 해왔는 지에 따라 시간이 지날수록 단지의 상품성과 시장 평가가 달라질 수 있다"고 말했다.