입주 3개월 지연·중대 하자는 해약 가능비아파트 분양시장 계약분쟁 기준 정비
  • ▲ 서울 집합건물이 모여있는 모습.ⓒ연합뉴스
    ▲ 서울 집합건물이 모여있는 모습.ⓒ연합뉴스

    정부가 오피스텔·생활숙박시설 등 비아파트 분양계약 해약 기준을 구체화한다. 분양사업자가 시정명령을 받았다는 이유만으로 계약해지를 요구하는 사례를 줄이고 입주 지연이나 중대한 하자처럼 수분양자 피해가 분명한 경우 해약할 수 있도록 기준을 정비한다.

    22일 국토교통부에 따르면 정부는 이 같은 내용을 담은 '건축물의 분양에 관한 법률 시행령' 개정안을 추진하고 있다. 적용 대상은 바닥면적 3000㎡ 이상 분양 건축물과 30실 이상 오피스텔·생활숙박시설 등이다.

    현행 제도는 분양사업자가 분양신고 내용이나 분양광고와 다른 사항으로 시정명령을 받은 경우 수분양자가 계약을 해약할 수 있도록 계약서에 명시하는 구조다. 문제는 해약 요건이 구체적이지 않아 실제 계약 목적을 해칠 정도가 아닌 위반까지 계약해지 근거로 활용될 수 있다는 점이다.

    개정안은 시정명령을 받은 경우라도 해당 위반행위로 분양계약 목적을 달성하기 어려운 경우에 한해 해약할 수 있도록 기준을 구체화한다. 단순 오기나 경미한 행정상 위반만으로는 계약해지가 쉽지 않도록 한 것이다.

    다만 수분양자 보호 장치는 명확히 했다. 입주 예정일보다 3개월 이상 지연됐거나 이중분양으로 소유권 이전등기가 불가능한 때, 건축물의 중대한 하자로 보수가 어려운 때 등은 해약 사유로 명시된다.

    실제 시공된 건축물이 분양 당시 광고나 설계 내용과 현저히 다른 경우도 계약해지 사유에 포함된다. 시정명령 여부만 따지는 방식에서 벗어나 계약 유지가 가능한 사안인지, 수분양자에게 실질 피해가 발생했는지를 따지는 구조로 바뀌는 셈이다.

    비아파트 분양시장에서는 최근 계약해지 관련 소송 부담이 커진 상황이다. 오피스텔, 생활숙박시설, 지식산업센터 등을 중심으로 분양가 하락과 시장 침체가 이어지면서 수분양자가 시정명령 처분 등을 근거로 계약해지를 요구하는 사례가 늘었다.

    대법원도 지난해 말 오피스텔 분양광고상 정보 누락으로 시정명령을 받은 사안에서 계약해지가 가능하다는 취지의 판단을 내렸다. 하급심은 위반사항이 경미하다고 봤지만 대법원은 계약서에 시정명령을 해약 사유로 정했다면 그 문언을 기준으로 판단해야 한다는 취지로 사건을 돌려보냈다.

    업계에서는 경미한 위반까지 계약해지 소송으로 번질 경우 시행사와 시공사의 자금 회수에 부담이 커질 수 있다는 우려가 나온다. 준공 이후 입주가 이뤄진 건축물까지 집단소송 대상이 되면 PF 상환과 후속 사업 일정에도 영향을 줄 수 있다.

    다만 이번 개정안이 수분양자의 계약해지 권리를 줄이는 방향으로 작용할 수 있다는 지적도 있다. 시정명령을 받았더라도 계약 목적 달성이 어려운지 따져야 하는 만큼 실제 분쟁에서는 위반행위의 중대성을 둘러싼 다툼이 이어질 가능성이 있다.

    국토부는 입법예고문에서 현행 제도에 대해 "해약요건이 구체적이지 않아 법령 해석상 혼선이 발생하고 있다"고 설명했다. 개정안은 시정명령을 받은 경우라도 계약 목적 달성이 어려운 사안에 한해 해약할 수 있도록 요건을 구체화했다.