올해 맥 못췄던 [재개발]...내년에는 힘 받을 수 있을까?

올해 재개발시장은
정부의 잇따른 부동산 대책에도 불구하고 [약세]를 지속했다.

서울을 비롯한 수도권에서는
재개발 뉴타운 출구전략을 통해
옥석 가리기를 위한 구조조정을 실시했지만,
매몰비용 처리에 난항을 겪으면서 불안함이 지속됐기 때문이다.

12일 [부동산114]에 따르면
올 수도권 재개발 지분가격(11월 기준)은
3.3㎡당 서울 2,469만원, 경기 1,486만원, 인천 1,332만원으로 나타났다.

전년 대비 경기지역은 지분가격이 하락한 반면
인천과 서울은 소폭 상승하며 대조를 보였다.

하지만 서울은 2012년부터
뉴타운·재개발 출구전략 시행 이후
무너진 3.3㎡당 2,500만원 선을 회복하지 못하고 있다.

부동산 시장 경기회복에 대한 기대감으로
매도인들이 재개발 매물에 대한 호가를 올리고 있지만,
관리처분이나 이주·철거 단계 등 사업 막바지에 있는 사업장을 제외하고
매수세가 여전히 부진하기 때문이다.  

재개발지분 거래량을 가늠해 볼 수 있는
서울 주택(단독·다가구, 다세대·연립)거래량도
지난 11월까지 2만8,949건 거래되며
전년 동기간 대비 4%포인트 감소했다.

또 정부 정책의 초점이 생애최초 주택 구입자 등
자본이득을 고려한 투자수요보다는
실수요자들에 맞춰져 있어
재개발 시장에 매수세를 끌어들이기는 역부족이었다.

그나마 서울시 재개발 사업 구조조정이 점차 구체화되면서
사업시행인가 이후의 사업 안정화 단계에 있는 구역을 중심으로
거래 움직임이 감지되고 있다.

성동구 금호 13구역(이주·철거 단계)은
5,000만원~1억원 가량의 프리미엄이 형성됐고
옥수13구역(이주·철거)도 지분거래에 대한 관심이 늘면서
8,000만원~1억원 정도의 프리미엄이 붙고 있다.

과거 달동네라고 불렸던 재개발 지역들이
한강조망을 무기로 수요자의 관심을 끈 것으로 분석됐다.

반면 용산국제업무지구 개발사업이 무산된
용산역전면 제2,3구역(이주·철거)은
수요 문의조차 뜸해
지역별 분위기가 상반된 모습을 보였다.

한편 내년 재개발시장은
올해와 마찬가지로 안갯속을 걸을 전망이다.

특별한 호재가 없고
수도권 뉴타운 출구전략이
매몰비용 부담 문제로
속도를 내지 못하고 있기 때문이다.

서성권 부동산114 연구원의 설명이다.

"2014년 재개발 시장 회복을 위해서는
부동산 경기회복과 뉴타운 출구전략의 연착륙이 관건이다.

 

부동산 시장 경기가 단기간에는 회복이 어렵더라도
정부가 지속적인 부동산 시장 정상화를 위한 시그널을 주면서
얼어붙은 투자심리를 회복시킬 필요가 있다.

 

매몰비용에 붙잡혀 있는 사업의 불확실성을 제거해
사업추진이 결정된 곳에 대해서는
행정·제도적 지원을 강화하고
구역지정이 해제된 곳은
가로정비사업, 도시환경 정비사업 등
대안 사업을 유도,
도심 슬럼화를 방지하는 것이 시급한 과제로 보인다."