[광주 중앙공원 개발 비리 의혹③]1천억 추가 투자금 확보 위해 수익 부풀려 투자 유치시행사 수익도 '1천183억 원→2천295억 원' 2배 증가업계 "광주시와 사전 교감 없이는 불가능" 의혹 제기
  • ▲ 광주광역시 중앙근린공원 1지구에 민간공원 사업을 위해 세워진 경고판. ⓒ김상진 기자
    ▲ 광주광역시 중앙근린공원 1지구에 민간공원 사업을 위해 세워진 경고판. ⓒ김상진 기자
    민관유착 의혹이 불거진 광주광역시 중앙공원 특례사업의 민간사업자가 사업 비용 증가에 따른 추가 투자금을 유치하기 위해 사업 계획을 부풀린 정황이 포착됐다.

    고금리에 따른 이자 비용 상승 등으로 1천억 원의 사업자금이 추가로 필요한 상황에서 부동산 경기 침체 등으로 투자금 조달에 난항을 겪자 사업 수익을 부풀려 투자 유치에 나선 것이다. 지역사회와 업계에서는 이런 일련의 행위들이 사업 주체인 광주시의 묵인과 협조 없이는 불가능한 일이라며 유착 의혹을 제기하고 있다.

    5일 본보 취재에 따르면 해당 특례사업의 민간사업자인 '빛고을중앙공원개발(빛고을SPC)'은 최근 사업 수익이 당초보다 크게 증가한 사업계획 변경안이 담긴 투자제안서를 투자자들에게 돌리며 투자 유치에 나섰다.

    당초 빛고을SPC는 지난 2021년 11월부터 이듬해 10월까지 토지보상과 인허가 등에 필요한 사업 초기자금 마련을 위해 6천400억 원 규모의 토지담보대출을 받았는데 이후 부동산 가격 폭등에 따른 토지보상비 증가와 금융 비용 상승 등으로 추가 사업자금 조달이 불가피해졌다.

    본보가 입수한 투자제안서 변경안에는 ▲분양면적 확대(37만343㎡→41만3천100㎡)를 비롯해 ▲평당 분양가 상향(1천870만 원→2천200만 원) ▲분양방식 재전환(후분양→선분양) ▲발코니 확장 등의 내용이 추가로 포함됐다. 변경안 대로라면 당초 예상 사업 수입(2조2천294억 원)보다 5천224억 원의 추가 수입이 생겨 총 사업 수입이 2조7천518억원으로 늘어나게 된다. 

    특히 빛고을SPC가 가져갈 수익도 당초 1천183억 원에서 2천295억 원으로 2배 가까이 증가하게 된다. 분양 면적과 분양가가 상향 조정될 경우 사업 수입과 수익이 모두 늘어나고 분양 방식이 후분양에서 선분양으로 전환되면 공사기간 동안 시공사가 부담해야 할 금융 비용이 줄어들기 때문이다.

    문제는 이런 사업계획이 지역 부동산 경기 등을 감안할 때 실현되기가 어렵다는 점이다.

    특례사업 추진 초기 천정부지로 치솟았던 부동산 가격이 부동산 경기 침체에 따라 내리막길을 걷고 있는 데다 전국적으로 미분양 사태가 속출하면서 사업 성공을 장담할 수 없는 상황이 된 것이다.

    건설업계 관계자는 "불과 몇 년 전까지만 해도 아파트를 지으면 눈 깜짝할 사이에 동이 날 정도로 분양이 잘 됐지만 지금은 가격은 말할 것도 없고 아예 거래 자체가 안 되는 상황"이라며 "당분간은 부동산 경기 침체가 지속될 것으로 예상돼 대형 건설사들도 섣불리 신규 아파트 건설에 뛰어들지 못하고 있다"고 말했다.

    부동산 경기가 악화일로를 걷는 상황 속에 빛고을SPC는 오히려 분양가를 대폭 상향해 사업 수익을 극대화하겠다는 사업계획을 세운 셈이다. 

    이에 대해 지역 사정에 밝은 한 관련 업계 인사는 "빛고을SPC는 1천억 원의 추가 사업자금을 마련하지 못하면 결국 사업에서 손을 뗄 수밖에 없다"며 "사업이 좌초될 위기인 만큼 빛고을SPC 입장에서는 사업계획이 현실성이 있든 없든 간에 무조건 돈을 구해야 하는 상황"이라고 전했다. 

    ◆"변경안 심의도 안 했는데 통과 전제로 투자 유치"...광주시 유착 의혹 확산

    빛고을SPC가 비현실적인 사업계획안을 내세워 투자 유치에 나선 가운데 업계에서는 광주시와의 유착 의혹이 꾸준히 제기되고 있다. 무엇보다 빛고을SPC가 사업 인허가권자인 광주시로부터 최종 인가도 받지 않은 상태에서 사업계획 변경안 통과를 전제로 투자 유치에 나서면서 광주시와의 사전 협의 의혹이 제기되고 있다.

    실제 본보가 입수한 투자제안서에서 빛고을SPC는 광주시의 사업계획 변경안 승인을 전제로 투자를 유치하는 것이라고 밝히고 있다. 아직 변경안에 대한 광주시의 심의조차 이뤄지지 않았는데 변경안이 통과됐다는 가정 하에 투자자를 모으고 있다는 얘기다.

    시정사업의 사업계획을 변경하기 위해서는 도시공원부지 개발행위 특례에 관한 지침 등에 따라 사업조정협의회와 도시계획위원회의 심의를 통과한 뒤 광주시의 최종 인가를 받아야 한다. 하지만 빛고을SPC는 아직 사업계획 변경을 위한 그 어떤 절차도 밟지 않은 상태다.

    이를 두고 지역사회와 업계에서는 광주시가 빛고을SPC 측의 편의를 봐주고 수익을 극대화해주기 위해 사전 협의를 거쳤을 것으로 의심하고 있다.

    업계 관계자는 "사업 인허가권자가 결정을 하지도 않았는데 심의 통과를 장담하며 투자를 유치한다는 것은 누가 보더라도 비상식적인 일"이라며 "충분히 사전 협의 또는 유착 의심을 살만한 대목"이라고 지적했다.

    또 다른 업계 관계자는 "빛고을SPC가 심의를 통과하지도 않은 내용을 투자제안서에 넣었다는 것은 사업 인허가권자와의 사전 교감이 없었다면 불가능한 일"이라고 주장했다. 

    하지만 광주시는 빛고을SPC 측과의 사전 협의 여부에 대해 "전혀 들은 바가 없다"고 부인했다. 광주시 관계자는 본보와의 통화에서 "현재 (빛고을SPC가)광주시에 사업계획 변경을 요청한 사안은 없다"며 "사업계획 변경안이 담긴 투자제안서도 본 적이 없다"고 말했다.

    익명을 요구한 한 변호사는 "행정청의 최종 의사 결정이 있기 전에 그 결정을 예상하고 투자제안서를 작성하는 것은 사전에 허락을 받지 않았다면 불가능한 일"이라면서 "만약 정상적인 절차도 거치지 않은 채 사전에 사업계획을 변경해 주겠다는 묵시적인 동의 또는 허가가 있었다면 직권남용이 될 수 있다"고 설명했다.