[하반기 부동산 전망③] 오피스텔, 장기적 수익률 조정 불가피

올 하반기 오피스텔시장 전망은 어둡기만 하다. 임대수익률 하락장이 상반기에 이어 지속될 것으로 관망되기 때문이다. 그나마 다행인 점은 아직까진 은행 예금금리 보다 수익이 높아 찾는 사람이 많다는 데 있다. 따라서 매매가격은 당분간 상승흐름을 유지할 것으로 예상된다.

올 상반기 오피스텔 매매가격은 0.29% 상승했다. 투자수요가 한 풀 꺾이자 그 빈자리를 실수요가 채웠다. 아파트 값이 오르자 이를 대체할 수 있는 '아파텔'이 등장, 상반기 오피스텔시장을 선도했다.

같은 기간 월세가격은 0.02% 변동률을 보였다. 지역에 따라 신규물량에 따른 공실부담이 작용, 가격움직임이 크지 않았다. 반면, 전세가격은 0.49% 상승, 월세와 대조적 모습을 보였다. 월세부담으로 전세자금대출을 받아서라도 전세를 구하려는 수요가 늘면서 전세매물 품귀현상까지 일었다.

하반기 오피스텔 가격은 상반기와 크게 다르지 않을 것으로 전망된다. 실거주 및 투자를 고려할 경우 교통이 편리한 도심 역세권이 유리할 것으로 보인다.

하반기 입주를 앞둔 오피스텔은 총 2만3335실로 상반기 1만3952실 대비 67.3% 증가했다. 수도권에서는 1만5950실이 지방에서는 7385실이 예정돼 있으며, 수도권은 서울 강남구 마곡동(5244실)과 △서울 송파구 문정동(3247실) △경기 하남시 학암동(1116실) △경기 수원시 하동 (647실) 물량이 많은 편이다.

반면, 지방은 부산 해운대 좌동 540실과 충남 천안시 불당동 1416실이 예고돼 있다.

한편, 하반기 오피스텔 분양예정물량은 국토교통부 뉴스테이 3208실을 포함해 총 1만1152실로 집계됐다. 다만, 지난 한해 6만실 이상 분양됐고, 올 들어 상반기에도 이미 2만3000실 이상이 분양됨에 따라 분양시기 조정이 필요해 보인다.

선주희 부동산114 연구원은 "신규 오피스텔 분양가에 따라 임대수익률이 달라지는 만큼 분양가 적정성을 따져보고 상대적으로 공실 우려가 낮은 역세권이나 업무시설 주변지역으로 투자물건을 선별해야 한다"고 조언했다.

하반기 오피스텔 임대수익률은 상반기 때인 5.62% 보다 낮아질 전망이다. 오피스텔 임대수익률은 2007년 상반기 6.92% 고점을 찍은 후 9년 연속 하락 중이다. 임대료가 매매가격 상승추세를 따라가지 못하는 상황이 지속됨에 따라 임대수익률은 더욱 낮아졌다.

지역별 임대수익률을 살펴보면 5월 기준 서울·경기 모두 전국 평균인 5.62%를 밑돌았다. 서울과 경기 임대수익률은 각각 5.25%·5.59%로 집계됐다. 더욱이 강남구 임대수익률은 4.97%로 5%대 임대수익률 확보도 어려운 상황이다.

이와 관련 선 연구원은 "오피스텔 입지적 특성에 따라 초기 분양가격이나 매매가격이 높게 형성됐기 때문"이라며 "노후화됐더라도 입지우위에 있거나 인근에 공급이 부족해 수익률 확보에 유리한 오피스텔에 관심을 가져 임대수익률을 확보하는 전략이 필요하다"고 말했다.