[2017 부동산전망③…오피스텔] 호조세 속 수익률 아쉬울 듯

2017년 오피스텔은 투자자 관심이 지속되는 가운데 매매가격 상승이 점쳐진다. 오피스텔은 상가에 비해 비교적 적은 돈으로 투자가 가능하고, 매월 월세를 받을 수 있다는 점에서 투자자들에게 매력적으로 다가온다.

따라서 저금리 기조가 유지된다면 시중 유동자금이 계속 몰릴 가능성이 클 것으로 보인다. 더욱이 11·3대책이 '주택시장 안정화 관리방안'이 아파트 분양시장을 정조준하면서 전매제한과 청약통장에 구애를 받지 않는 오피스텔이 반사이익을 누릴 것으로 예상된다.

물론, 여러 변수도 잔존해 있다. 미국 금리인상과 대선으로 시장 불확실성이 높아 국내 시장금리와 오피스텔 수익률 차이가 확대되긴 어려워 보인다.

여기에 2016년과 2017년 연간 4만실 이상 오피스텔 입주가 예정돼 있다는 점도 단점 중 하나다. 공급량 증가에 따라 공실이 발생한다면 안정적 임대수익을 확보하기란 어간 쉬운일이 아니다.

또한 2016년 10월31일부터 상호금융 비주택 담보대출의 LTV 총한도가 기존 80%에서 70%로 최대 10%p 강화돼 대출문턱도 높아졌다.

◆매매가 지역 따라 '천차만별'

올해 오피스텔 매매가격은 전국 1.05% 변동률을 나타낸 가운데 수도권은 오르고, 지방은 이른바 '디커플링' 현상이 두드러졌다. 수도권은 경기(1.27%)→서울(1.07%)→인천(0.62%) 순으로 매매가격이 상승했다.

경기에서는 고양시(3.37%) 가격상승이 컸다. 장항지구 개발기대감이 투자수요를 자극했다. 서울에서는 목동신시가지 재건축과 서부트럭터미널 개발기대감으로 양천구(3.07%) 매매가격이 껑충 뛰었다.

인천은 인천지하철2호선 개통호재를 입은 서구가 0.72% 상승했다. 2017년에는 지하철 수인선과 안양성남고속도로 개통, 광명시흥테크노밸리 추진이 예정돼 있어 한 번 더 가격상승을 기대해 볼 만 하다.

2016년 충북(-0.99%)·대전(-0.60%)·대구(-0.05%) 오피스텔 매매가격은 하락했다. 아파트와 도시형생활주택 등 주택공급이 증가하면서 오피스텔 수요가 분산된 탓이 컸다. 여기에 지방 아파트시장 침체가 오피스텔 가격에도 영향을 미쳤다.

한편 부산은 0.99% 상승, 아파트에 이어 오피스텔까지 투자열기가 뜨거웠다.

전·월세가격은 전세 1.65%, 월세 0.07% 상승했다. 전세는 경기(1.90%)·서울(1.47%)·인천(1.27%) 순으로 매물 수급불균형 강세가 이어졌다.

반면, 월세는 서울(1.10%)·인천(0.21%)·경기(0.04%) 순으로 나타났다. 월세는 2016년 공급과잉에 따른 공실리스크가 우려됐지만 신축 오피스텔에 대한 선호도와 업무지역 내 임대수요가 뒷받침돼 물량여파가 크지 않았다.

오피스텔은 2015년 6만5997실에 이어 2016년 6만4357실이 공급됐지만 여전히 뜨거운 관심을 받고 있다. 상반기 송도에서 분양한 롯데몰송도캐슬파크 경우 2040실이 모두 완판됐으며, 삼송지구에 공급된 힐스테이트삼송역 969실도 흥행에 성공했다. 지방에서는 여수웅천꿈에그린 188실이 좋은 성적을 거뒀다. 

선주희 부동산114 연구원은 "주거용오피스텔 중도금 보증건수 통합관리 대책이 발표됐지만 그 영향은 미비했다"며 "오히려 11·3대책 전매기간 강화에 따라 반사이익을 얻었다"고 말했다.

실제 11월4일 분양을 시작한 동탄2린스트라우스더레이크 경우 최고 401대 1 청약경쟁률을 기록, 오피스텔에 대한 인기를 실감케 했다.

이 같은 분위기는 2017년에도 지속될 전망이다. 다만, 분양물량은 예전만 못하다. 근래 분양물량이 많았던 것도 있지만 신규택지지정 중단 등 신규분양 사업지가 제한돼 2017년 분양물량은 줄어들 가능성이 크다.

그럼에도 불구하고 유망 오피스텔에 대한 청약관심은 높을 것으로 점쳐진다. 임대수익을 목적으로 한 투자수요와 시세차익을 노리는 단기투자가 더해져 청약 양극화에 힘을 보탤 것으로 예상된다.

선주희 연구원은 "오피스텔 임대수익률은 2007년 이후 꾸준히 낮아지고 있지만 은행예금 금리 대비 높은 수익률로 투자자 관심이 높은 추세"라며 "저금리가 오피스텔 시장을 지탱하는 축으로 자리 잡고 있는 가운데 금리인상 가능성이 불거지면서 장기적으로는 부정적 영향이 나타날 수밖에 없다"고 설명했다.