'선당후곰'은 옛말 … '10억 로또' 역삼센트럴자이, 국평 필요 현금만 '27.7억원'

서울 강남구 역삼동 은하수아파트를 재건축하는 '역삼센트럴자이'가 오는 15일 특별공급을 시작으로 청약일정에 돌입한다. 300가구미만 단지로 일반분양도 87가구에 불과하지만 강남 역세권 입지에 10억원 가까운 시세차익이 예상돼 적잖은 청약수요가 몰릴 전망이다. 하지만 전용 84㎡ 기준 필요현금만 28억원에 달하는 등 진입장벽이 높아 '묻지마 청약'은 금물이다.

8일 입주자모집공고문에 따르면 이단지는 지하 3층~지상 17층·4개동·237가구 규모로 이중 전용 59~122㎡ 87가구가 일반분양으로 공급된다.

주택형별 분양가는 최고가 기준 △전용 59㎡ 20억1200만원 △전용 84㎡A 28억1300만원 △전용 84㎡B 26억9700만원 △전용 84㎡C 27억5000만원 △전용 84㎡D 28억1100만원 △전용 122㎡ 37억9800만원이다.

인근 '개나리래미안' 전용 84㎡가 지난달 35억원에 거래됐고 여기에 신축 프리미엄이 붙는 것을 감안하면 10억원 안팎 시세차익을 기대해볼 수 있다.

하지만 분양가 자체가 워낙 고액인데다 '10·15부동산대책'에 따라 대출한도도 2억원으로 제한돼 현금부자들만 청약이 가능할 것으로 보인다.

주력 주택형인 84㎡A 최고가 기준으로 보면 분양가 28억1300만원과 발코니확장비 2033만원 합산액인 28억3333만원에서 최대 대출가능액인 2억원을 뺀 26억3333만원을 최소 현금으로 들고 있어야 한다.

이중 당첨 직후 납부해야 하는 계약금만 5억6260만원에 이른다. 웬만한 지방 아파트 한채 수준 현금을 들고 있어야 계약이 가능한 구조다.

중도금대출이자와 취득세도 고려해야 한다. 중도금대출 경우 10·15대책에 따라 서울 등 규제지역 주택담보대출비율(LTV)이 60%에서 40%로 축소됐다. 즉 전체 분양가의 40%까지만 중도금대출을 받을 수 있다.

해당단지 84㎡A에 당첨될 경우 회당 2억8130만원씩 총 4회 중도금대출이 가능하다.

다만 이자후불제 조건이 아니며 매회 대출 때마다 수분양자가 이자를 직접 납부해야 한다. 4.0% 금리로 중도금대출을 4회 받는다고 가정하면 이자만 4500여만원이 붙게 된다.

취득세도 만만치 않다. 9억원초과 아파트 청약에 당첨되면 분양가와 옵션금액 합산액의 3.3%를 취득세로 납부해야 한다. 84㎡A 당첨시 취득세는 9350만원 수준이다.

종합해보면 84㎡A 당첨시 최소 필요금액인 26억3333만원에 중도금대출이자 4500만원, 취득세 9350만원을 합산하면 27억7183만원을 현금으로 들고 있어야 한다는 계산이 나온다.

사실상 분양가 전액에 가까운 현금이 필요한 셈이다.

단지는 분양가상한제가 적용되며 분양권 전매제한 3년과 거주의무 2년, 재당첨제한 10년이 적용된다.

해당단지 당첨후 자금부족 등을 이유로 계약을 포기할 경우 청약통장 가점이 초기화되고 향후 10년간 재당첨이 불가능하다.

청약일정은 오는 15일 특별공급, 16~17일 1순위청약 순으로 진행된다. 당첨자는 오는 24일 발표되며 정당계약은 내년 1월5~7일로 예정됐다.

단지 인근 B공인 관계자는 "인근 국평 호가가 38억원 중반대까지 형성돼 있어 당첨시 얻을 수 있는 차익 규모가 더 커질 수도 있다"며 "이전 강남권 분양단지보다 가구수 등 규모는 작지만 이번에도 현금부자들의 청약이 몰릴 것으로 예상한다"고 말했다.