[르포] 매물없는 방배동, 강남 재건축시장 '뜨거운 감자'

지난 10일 오후, 지하철 2호선 방배역을 나와 5분 정도 걸어 방배아트자이 건설현장에 도착했다. 이곳은 방배3구역을 재건축하는 사업으로 추후 353가구로 탈바꿈하게 된다. 방배아트자이를 뒤로 하고 큰길을 건너자 방배경남 아파트가 눈에 들어왔다. 단지 벽면에는 시공사로 선정된 GS건설이 내건 "강남 고품격 단지로 조성하겠다"는 플래카드가 걸려있었다.

방배역 인근 A중개사무소 관계자는 "방배동이 서초구에서 상대적으로 소외받았던 것이 사실"이라며 "단독주택과 빌라(다세대·다가구)가 새 아파트로 변신하면 새로운 주거타운으로 변모할 수 있다"고 평가했다.

◇방배아트자이, 1순위 청약 경쟁률 9.8대1

한때 방배동은 노후화된 단독주택과 빌라가 밀집돼 있어 주목을 받지 못했다. 조합원 간 이해관계가 복잡해 사업추진에도 걸림돌이 많았다는 후문이다. 그러나 지난해부터 서울 서초구 방배동 재건축사업이 속도를 내고 있다. 5년 만에 신규분양이 진행되며 강남 재건축시장에서 주목을 받고 있다.

GS건설은 지난주 방배3구역을 재건축한 '방배아트자이' 분양일정을 시작했다. 지난 9일 1순위 청약 결과 평균 경쟁률 9.8대1. 지난해 정부가 내놓은 11·3대책으로 투자수요가 빠졌지만, 강남3구에 대한 높은 실수요 선호도는 입증된 것으로 풀이된다.

이상국 방배아트자이 분양소장은 "경쟁력 있는 분양가로 등장해 완판까지 무리 없이 진행될 것"이라며 "방배동 재건축이 잇따라 추진되면서 5년 만에 등장한 방배아트자이에 대한 관심이 높았다"고 귀띔했다.

◇초과이익환수제 앞두고 속도 내는 조합

최근 방배동 재건축구역도 시공사 선정에 박차를 가하고 있다. 지난달 2개 구역이 잇따라 시공사 선정에 나섰다.

이중 방배6구역 시공사는 대림산업으로 결정됐다. 대림산업은 특화설계를 앞세워 현대건설을 따돌리고 시공권을 확보했다. 추후 자사 프리미엄 브랜드 '아크로(ACRO)'를 적용한다는 방침이다. 이어 GS건설은 방배경남아파트 시공권을 따냈다. 방배3구역·5구역(컨소시엄)·경남아파트까지 수주권을 확보하면서 자이 브랜드 타운을 조성한다는 계획이다.

이처럼 재건축사업에 속도를 내는 이유는 내년부터 부활하는 초과이익환수제 때문이다. 올해까지 관리 처분 계획을 접수하지 못하면 조합 이익이 1인당 평균 3000만원을 넘으면 최고 절반을 세금으로 내야 한다.

결국, 초과이익 환수제가 적용되면 조합원 부담이 커져 사업성이 낮아지는 악순환이 발생한다. 방배6구역과 방배경남 아파트 조합도 올해 안에 관리처분인가를 신청할 것으로 예상된다. 

방배동에서 가장 속도가 빠른 곳은 올해 이주를 앞둔 방배5구역이다. 빌라(다세대·다가구)와 단독주택으로 이뤄진 이곳은 추후 3000여가구로 변모된다. 방배동에서도 최대 규모 단지에다가 역세권 아파트로 주목받고 있다. 조합원 수 대비 일반분양이 많아 사업성도 높다는 평가다. 

조은상 리얼투데이 차장은 "서초구에서도 다른 지역과 달리 방배동은 상대적으로 인지도는 떨어졌다"면서도 "방배아트자이를 시작으로 다른 재건축 구역도 탄력을 받을 수 있을 것"이라고 분석했다. 

◇교통호재 앞세운 방배동, 투자가치 ↑

방배동에선 호재로 꼽히는 서리풀 터널이 개통(2019년)을 앞두고 있다. 이를 통해 부족한 서초동 접근성을 만회할 수 있을 것으로 평가받는다. 추후 서초동 법조타운·강남역까지 차로 10분 이내에 도착할 수 있기 때문이다. 개업공인중개사는 터널 착공을 앞두고 투자 문의가 급증했다고 입을 모았다.

역세권 효과를 누릴 수 있다는 것도 장점으로 꼽힌다. 구역별로 차이는 있지만, 선호도 높은 2호선 방배역은 물론 환승이 가능한 이수역도 걸어서 이용할 수 있다.

H중개사무소 관계자는 "서리풀 터널이 완공하면 5·6구역 접근성이 개선될 것"이라며 "투자할 사람은 이미 투자해 거래할 수 있는 물건이 거의 없다"고 설명했다.

최근 재건축 관심을 한몸에 받으면서 몸값도 껑충 뛰었다. 5구역 빌라(다세대·다가구) 시세는 대지지분 기준 3.3㎡당 7000만∼8000만원에 육박했다. 단독주택도 3000만원대에서 시세가 유지되고 있다.

B중개사무소 관계자는 "15억원 이상으로 시세가 유지되는 단독주택은 조합원 분양신청을 2개 할 수 있다"면서 "빌라는 절대적인 금액이 낮아 시세가 많이 올랐다"고 분위기를 전했다.

◇서초구에서도 외곽지역 "이미지 개선 필요"

반면 방배동을 두고 구역별로 속도가 달라 집값 상승에 한계가 있다는 의견도 있다. 강남3구에서도 재건축 후 신도시급 규모로 변신하는 개포동과 비교하기엔 무리가 있다는 얘기다. 즉, 다양한 인프라와 재건축이 다수 완료된 서초동·반포동 집값 상승을 따라가기엔 역부족이란 평가다.

A중개사무소 관계자는 "방배동은 서초구에서도 외곽에 있어 이미지 개선이 필요하다"면서도 "대형사 브랜드 아파트가 들어서면 자연스럽게 고급스러운 인식이 만들어질 것"이라고 설명했다.