'투기세력 잡아라'… 5년 만에 부활한 투기과열지구 지정

강남4구와 세종시가 투기과열지구로 지정되면서 투기과열지구가 5년 8개월 만에 부활한다. 이에 따라 이들 지역은 분양권 전매제한과 강화된 금융규제를 적용받게 된다. 여기에 투기과열지구 내 재건축·재개발 등에 대한 투기세력 유입을 막기 위한 강력한 조치들이 적용될 예정이다.

2일 국토교통부가 발표한 '실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안(이하 8·2대책)'에 따르면 최근 과열 양상을 보이고 있는 서울 강남·서초·송파·강동 등 강남4구와 세종시가 투기과열지구와 투기지역으로 중복 지정된다.

투기과열지구는 주택 투기가 성행할 우려가 있는 지역을 대상으로 정부가 관리할 수 있는 주요 수단 중 하나다. 투기과열지구로 지정되면 5년간 분양권 전매제한, 6억원 이상 주택에 대한 DTI(총부채상환비율)· LTV(담보인정비율) 40%까지 강화 등 14가지 규제가 동시에 적용된다. 고강도 대책인 만큼 집값 급등을 막는 동시에 현재 집값도 안정시킬 수 있는 대책으로 평가받고 있다.

투기과열지구의 역사는 비교적 짧다. 2002년 8월 주택건설촉진법(현 주택법) 개정으로 도입됐다. 법 개정 직후 2002년 9월 서울 전역을 비롯해 경기 고양시 일산, 인천 부평구 삼산동 등 광범위하게 지정됐다. 2003년에는 경기도 전역, 부산, 대구, 대전, 광주, 울산 등까지 전국적으로 영향력이 확대됐다.

참여정부 시절 집값이 정점을 찍었던 2006년까지 투기과열지구 지정 제도는 전국적으로 유지됐고, MB정부가 들어서면서 하나둘씩 해제되기 시작했다. 2008년 11월 서울 강남3구(강남·서초·송파)를 제외한 지역이 모두 투기과열지구에서 해제됐다. 강남3구도 2011년 12월 해제되면서 투기과열지구는 한동안 모습을 감췄다. 이번 대책으로 투기과열지구 지정이 약 5년 8개월 만에 부활한 셈이다.

김태년 더불어민주당 정책위의장은 "투기과열지역의 투기수요 유입 차단을 위해 투기과열지구 지정을 논의했다"며 "서울 강남4구와 세종시에 대해 소득세법 제104조의 2에 따라 투기과열지역과 투기지역으로 중복 지정하기로 했다"고 밝혔다.

이와 함께 △투기과열지구 내 재건축 조합원 지위 양도제한 강화 △투기과열지구 내 재개발 등 조합원 분양권 전매제한 △투기과열지구 내 정비사업 분양(조합원 물량+일반분양 물량) 재당첨 제한 △투기과열지구 또는 투기지역으로 지정된 지역은 도시재생 뉴딜 선정에서 제외 등의 규제도 가해진다.

조합원 지위 양도 제한은 투기과열지구 내 재건축 중 조합설립인가 이후 소유권 이전등기 이전 단계에 있는 단지가 해당된다. 이 경우 재건축 예정주택을 매입하더라도 조합원 지위는 양도받을 수 없다.

다만 질병이나 직장 이전 등 불가피하게 주택을 양도하는 경우나 사업 단계별로 일정기간 이상 지연되는 경우 예외적으로 조합원 지위 양도를 허용하고 있다. 이번 대책에서는 예외사유를 엄격하게 해 과열지구의 실효성을 강화한다는 방침이다. 도시 및 주거환경 정비법 시행령 개정으로 오는 9월 이후 모든 재건축 조합에 적용될 예정이다.

재건축 사업에만 적용되던 투기과열지구 내 조합원 분양권 전매제한이 재건축뿐만 아니라 재개발 및 도시환경정비사업까지 확대 적용된다. 이를 통해 분양권 전매를 목적으로 하는 투기수요 유입을 차단할 계획이다. 조합원 분양권 전매제한 확대 적용은 오는 9월 법안 발의 예정인 도시 및 주거환경 정비법 개정 시행 이후 사업시행인가를 신청하는 조합부터 적용될 예정이다.

투기과열지구 내 정비사업 분양에 당첨된 가구에 속한 사람에 대한 재당첨 제한이 적용된다. 조합원 분양과 일반분양 물량 모두 적용 대상이다. 이는 조합원 분양분 등에 대한 재당첨 제한이 없어 조합을 다르게 해 복수의 정비사업 예정주택을 취득하는 등 투기수요를 차단하기 위한 것이다.

국토부 주택정비과 관계자는 "조합원 분양의 재당첨을 제한하는 것은 도시정비법 개정 사항으로, 법 개정안을 9월 중 발의해 12월까지 법 개정을 완료할 계획이며 정비사업 일반분양 재당첨 제한도 도시정비법 개정에 맞춰 주택공급규칙을 함께 개정해 12월경부터 적용할 예정"이라고 설명했다.

투기지역 내 금융규제도 강화된다. 주택 유형이나 대출 만기, 대출금액 등에 관계없이 투기과열지구 및 투지지역에서는 LTV와 DTI가 각각 40%로 고정 적용된다. 현행 LTV는 주택 유형 등에 따라 40~70%(투기지역)로 적용되고, DTI는 6억원 초과 아파트 구입 목적 대출 등에 40%가 적용되고 있다.

또 투기지역 내 주택담보대출 건수도 1건으로 강화된다. 종전에는 주택담보대출을 차주당 1건으로 제한하고 있어 같은 가구 내 다른 가구원이 추가 대출을 받을 수 있었지만, 이번 대책으로 주택담보대출을 가구당 1건으로 제한해 추가 대출이 불가해졌다.

이밖에 주택가격 3개월 상승률 10% 이상, 3개월 거래량이 전년대비 3배 이상, 직전 3개월 연속 평균 청약경쟁률이 20대 1 이상인 경우에 한해 적용되던 민간택지 분양가상한제 요건을 완화해 주택시장 상황에 따라 즉시 대응할 수 있도록 주택법 시행령을 개정할 계획이다.

과도한 분양가로 인한 시장 불안을 차단하고 실수요자의 내 집 마련 부담이 적어지도록 분양가를 적정 수준으로 관리하겠다는 것이다.

김태년 의장은 "투기과열지구는 분양권 전매를 제한하고 금융규제를 강화할 것"이라며 "세제, 금융, 적정 수준의 주택 공급, 주택시장의 불법 행위 등 다양한 수단을 망라한 대책으로 주택시장 과열을 완화하고, 시세 차익 투기를 차단할 것"이라고 말했다.

이와 관련, 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "투기과열지구 지정 등은 강남 재건축시장에 미치는 영향력이 상당할 것"이라며 "12년 만의 초고강도 종합대책으로 시장 안정 효과가 상당할 것"이라고 분석했다.