국토교통 관행혁신위, "낮은 부동산 공시가격 현실화율 높여야"

민간 전문가 등으로 구성된 국토교통분야 관행혁신위원회가 국토부에 부동산가격 공시제도의 낮은 현실화율을 제고하고 형평성과 투명성을 높여야 한다고 권고했다.

이에 국토부는 공시가격의 현실화율을 높이고 형평성을 확보할 방안을 검토 중이며 특히 현실화율 지표를 '실거래가 반영률'에서 '시세반영률'로 개선함으로써 정보의 정확도를 높이는 방안을 추진한다고 밝혔다.

국토교통 관행혁신위는 10일 국토부 주요 정책에 대한 2차 개선 권고안을 발표했다.

이번 주제는 부동산가격 공시제도와 철도안전 및 철도산업, 민간투자사업 등이다.

우선 혁신위는 부동산 공시가격의 낮은 현실화율을 높여야 한다고 지적했다.

김남근 혁신위 위원장(법무법인 위민 변호사)은 "공시가격은 1989년 제도 시행 때부터 매우 낮은 현실화율로 출발한 한계가 있고, 이후에도 현실화율을 높이지 못했다"며 "현실화율 지표로서 실제 거래된 주택가격을 바탕으로 하는 실거래가 반영률은 실거래 건수가 부족하고 시기나 지역에 따라 편중돼 정확하지 못한 문제가 있다"고 진단했다.

그는 일반론적인 차원이라는 전제 하에 "공시가격은 시세의 90% 이상을 반영해야 할 것이지만, 한꺼번에 이 수준으로 높이기는 어려울 것"이라고 덧붙였다.

이에 국토부는 현실화율 제고를 위해 실거래가 반영률 지표보다는 시세반영률의 활용도를 더욱 높이겠다고 밝혔다.

실거래가 반영률은 실제 거래된 주택가격인 실거래가와 비교해 공시가격이 어느 정도 수준인가를 나타내는 지표로, 표본이 실제 거래된 주택 밖에 없어 표본 수가 부족하고 지역이나 부동산 종류 등에 따라 편중되는 문제가 있다.

반면 시세반영률은 감정평가 선례 등을 활용해 실거래된 부동산과 함께 거래되지 않은 부동산의 시세도 분석해 공시가의 수준을 측정하는 지표로, 표본 수가 훨씬 많아질 수 있다.

아울러 혁신위는 공시가격의 형평성을 높이기 위한 방안을 마련해야 한다고 촉구했다.

혁신위는 "공시가격은 유형·지역·가격대 간 형평성이 중요하지만, 부동산 유형간 현실화율이 다르고 가격이 급등한 지역이 안정적인 지역보다 현실화율이 낮다"고 지적했다.

김남근 위원장은 "혁신위에서는 무엇보다 공시가격의 유형과 지역, 가격대간 형평성 제고는 사회적 공감대가 높은 만큼 빠른 시일 내에 공시가격 개선안을 마련해 착수할 것을 권고했다"며 "특히 위원회 내부에서는 시세 90% 이상을 반영한 공시가격이 필요하다는 입장"이라고 말했다.

이에 국토부는 모든 조사자가 실거래가 및 감정평가 선례를 활용해 엄격히 시세분석을 하도록 시세분석서 작성을 의무화할 계획이라고 밝혔다.

이를 통해 토지·단독주택과 실거래가가 급등한 지역의 시세를 면밀히 파악하고 형평성 문제가 제기된 고가부동산과 특수부동산 등은 조속히 개선방안을 마련하겠다고 덧붙였다.

혁신위는 또 국토부가 공시가격 결정 과정을 전문가의 영역으로 치부하고 부실하게 운영했다고 지적했으며 국토부는 이에 다수의 전문가 등이 참여하는 심사위원회를 신설하고 충분한 심사기간을 확보하는 등 심사를 내실화하겠다고 밝혔다.

또한 공시가격을 부실하게 조사한 감정평가사나 법인에 대한 공시물량 배정을 축소하는 등 제재를 강화하기로 했다.

에버랜드 공시가격 논란과 관련, 국토부는 일반부동산보다 고도의 전문성이 필요한 골프장·유원지 등 특수부동산은 해당 분야의 전문지식을 보유한 전문가가 조사할 수 있도록 '특수부동산 조사자 지정제'를 시행할 계획이라고 밝혔다.

이와 관련, 앞서 김현미 국토부 장관은 지난달 간담회에서 "이번 보유세 논의에서 빠진 공시가격의 낮은 실거래가 반영률 등으로 지역별 불균형 등의 문제점을 잘 알고 있다"며 "전문가 자문과 의견수렴을 거쳐 공시가격의 투명성과 형평성 등을 강화한 제도개선안을 마련할 것"이라고 밝힌 바 있다.

이와 함께 혁신위는 한국철도공사(코레일) 등이 효율성을 강조하면서 정원 부족 문제를 아웃소싱으로 해소하는 과정에서 안전 관련 업무를 외주화한 것은 문제라고 지적했다.

혁신위는 '안전의 외주화' 때문에 과거 구의역과 온수역 등지에서 외주업체 종사자가 사망하는 사고가 발생할 수밖에 없었다고 강조했다.

국토부는 이에 공감하고 "생명·안전 업무의 범위를 이른 시일 내에 구체화하고 코레일 또는 자회사에서 직접 고용해 업무를 수행하도록 할 계획"이라고 밝혔다.

혁신위는 철도의 안전성도 강화해야 한다고 권고했고, 국토부는 철도차량이 제작된 시점부터 일정기간(제작 후 20년) 지났거나 일정 주행거리가 경과한 노후 철도차량을 운행하려는 경우 안전성능에 대한 종합 진단을 받은 후 운행하게 하는 '정밀안전진단제도를 도입한다고 밝혔다.

혁신위는 코레일 자회사의 불공정 계약 관행을 지적했고, 국토부는 "모든 코레일 자회사의 계약 약관을 9월까지 재검토해 향후 불공정 계약이 발생하지 않도록 제도 개선과 함께 점검하겠다"고 밝혔다.

혁신위는 민간투자사업 제도에 대한 개선방안도 제시했다.

혁신위는 이들 사업은 수요를 과다하게 예측해 운영 적자를 국민 세금으로 지원하는 경우가 많다고 지적했다.

이에 국토부는 정부 고시 민자사업의 경우 예비타당성 조사 및 민자 타당성분석 등을 통해 사업비, 교통수요 등을 철저하게 검증하겠다고 밝혔다. 또 민간제안 사업에 대해서는 정부 공시 사업과 같은 방식으로 민자 적격성 조사를 시행하고 입찰경쟁을 의무화하는 방안을 소관부처와 협의할 계획이다.

혁신위는 인천대교 민자사업의 경우 사용료를 낮추기 위해 총사업비의 48.3%를 재정으로 지원했는데, 이 때문에 사용료 수익은 민간사업자가 전부 챙겼지만, 손실 보전 등으로 재정의 추가 부담을 초래하는 경우가 발생했다고 비판했다.

국토부는 이에 대해 민자 적격성 조사 결과 재정사업 대비 민자사업으로 추진시 재정지출이 줄어드는 경우에만 민자사업을 추진할 계획이라고 답했다.