하반기 부동산 시장, '보유세-도시재생 뉴딜' 등 주목해야

수도권과 지방의 온도차가 극심했던 올 상반기 부동산시장은 '양극화' 한 마디로 표현된다. 하반기에도 시장 위축은 불가피해 보인다. 특히 금리 인상과 보유세 개편안 최종 발표, DSR(총부채원리금상환비율) 본격 활용 등 세제 및 정책 변화도 예상돼 주의가 요구된다.

16일 부동산114에 따르면 상반기 전국 아파트값은 3.99% 상승했다. 서울은 평균의 두 배가 넘는 8.61%의 상승세를 기록했다. 다만 수도권도 다주택자 양도소득세 중과와 보유세 개편 등 영향으로 4월부터는 상승세가 둔화됐다. 지방은 대구(2.21%), 세종(0.98%) 등 일부 지역을 제외하고 모두 하락했다.

올 하반기도 시장 위축은 불기파할 전망이다. 기준금리 인상과 입주물량 증가, 정부정책 등 시장을 위축시킬 요소가 즐비하면서 하반기에도 약세가 예상된다. 이달 최종 권고안이 나오는 보유세 개편안을 시작으로 연말 신혼부부 희망타운 공급까지 부동산시장에 여파를 끼칠 이슈들이 줄줄이 예고됐다.

7월에는 보유세 개편안 최종 발표, 청년우대형 청약통장 출시가 이뤄진다.

지난 6일 발표된 종합부동산세 개편방안에 따라 3주택 이상 다주택자에 대한 과세가 강화됐다. 방안을 보면 종부세의 공정시장가액비율이 연 5%씩 90%까지 제한적으로 인상된다. 현재 80%인 비율이 2019년 85%, 2020년에는 90%로 상향 조정된다.

과세표준 6억~12억원 주택 보유자에 대한 종부세 세율은 0.75%에서 0.1%p 올린 0.85%로 조정하고 3주택 이상 다주택자에 대해서는 과표 6억원 초과에 0.3%를 추가 과세한다. 본 개편안은 이달 말 확정·발표하고, 9월 국회 입법절차를 거쳐 2018년부터 시행될 예정이다.

이달 말에는 청년우대형 청약통장이 나온다. 이 통장은 청년들이 임대보증금이나 내 집 마련 종자돈을 만들 수 있도록 높은 금리를 주고 비과세·소득공제에 청약 기능도 더했다. 특히 만 29세 이하(병역 복무기간 인정) 총급여 3000만원 이하일 경우 사업소득 및 기타소득이 있는 사람도 가입할 수 있다. 프리랜서나 1인 창업자, 학습지 교사 등도 가입이 가능하다.

8월에는 도시재생 뉴딜 100곳이 선정되고, 부동산 사업자 인증제가 도입된다.

문재인 정부의 100대 국정과제 중 하나인 도시재생 뉴딜사업 100곳이 다음 달 선정된다. 지난해 선정된 시범사업 68곳 중 50곳은 선도지역으로 지정돼 사업이 진행 중이다. 본 사업은 올해 100곳을 선정해 8000억원 안팎의 예산을 투입한다. 이 중 약 70곳은 시·도에서 자율적으로 선정하며 나머지 30곳은 지방에 이전한 공공기관이 신청하는 방식으로 15곳, 지방자치단체가 사업계획을 응모하는 방식으로 15곳을 각각 선정한다.

정부가 부동산서비스를 종합적으로 제공하는 우수사업자를 인증해 인센티브를 제공한다. 본 인증제도 도입으로 부동산개발과 기획·임대·관리·중개·평가 등 부동산과 관련된 여러 서비스를 묶어서 제공하는 사업자는 앞으로 정부의 우수인증과 함께 인센티브를 받을 수 있게 된다.

인증사업자에게는 △공공기관 홈페이지를 통한 홍보와 한국토지주택공사(LH) 전세임대 △매입임대시 우선매입 보장 △주택보증공사(HUG) 전세금 반환 보증상품 판매 수수료 상향 △HUG 분양보증 및 PF(프로젝트파이낸싱) 보증시 가점 부여 등의 인센티브를 부여한다.

8월31일에는 기준금리를 결정하는 한국은행 금융통화위원회 정기회의가 열린다. 앞서 열린 7월 본회의에서 기준금리 인상을 주장하는 소수의견이 나왔다는 점에서 8월 이후 인상 가능성을 점치는 목소리가 높은 상황이다. 하반기 금통위 정기회의는 지난 12일에 이어 8월·10월·11월에 각각 열린다.

9월부터는 갑작스레 가족이 사망한 경우 소유한 건물을 유가족이 쉽게 확인할 수 있게 된다. 현재는 건축물의 주소를 조회해야 소유자를 알 수 있어 건물을 여러 채 보유한 이가 가족에게 알리지 않은 채 사망하면 유가족이 보유건물을 정확히 확인하기 어려웠다.

건축법 개정으로 9월부터 유가족이 사망자의 건축물 소유정보를 가까운 구청에 신청하면 모든 건축물 정보를 알 수 있게 된다. 또 개인이 자신 보유의 건축물 소유정보를 확인할 때도 마찬가지로 가까운 구청에 신청할 수 있다.

인천공항철도 14번째 역인 '마곡나루역'이 9월 개통한다. 이 역은 디지털미디어시티역과 김포공항역의 중간지점에 해당한다. 공항철도 외에도 수도권지하철 9호선과 환승이 가능해지는 만큼 개통시 마곡지구에서 인천공항과 강남권 접근성이 크게 개선될 전망이다. 서울시내 마지막 대규모 개발이라는 평가를 받았던 마곡 부동산시장의 활황이 다시 한 번 예상된다.

대출금 상환책임을 담보주택으로 한정하는 비소구 적격대출 상품도 9월 출시된다. 차입자의 상환책임이 담보물로 한정돼 대출 잔액이 담보가치를 초과할 경우 한국주택금융공사(HF)가 부담하는 구조다. 즉 대출받아 산 집값이 대출금보다 떨어질 경우 차액을 부담하지 않아도 된다는 뜻이다. 한정된 재원과 공사 리스크를 고려해 중·하위 계층가구에게 우선 대출 지원한다.

10월에는 종합운동장에서 보훈병원을 잇는 지하철 9호선 3단계 구간이 개통된다. 이 구간이 개통되면 강동구 둔촌동 보훈병원에서 김포공항까지 급행열차 기준으로 50분 이내에 이동이 가능해 송파구와 강동구 일대 교통여건이 획기적으로 개선될 전망이다.

DSR이 10월부터 관리지표로 활용된다. DSR은 지난 3월 시중은행에 시범 도입됐고, 제2금융권에는 업권별로 순차적으로 도입·시행될 예정이다. 상호금융업권은 7월, 저축은행·여전사는 10월부터 각각 적용된다.

2018년 공인중개사 시험이 10월 치러진다. 원서접수는 8월13~22일, 시험일은 10월27일이다. 합격자는 11월28일 발표 예정이다.

10월18일에는 한은 금통위 정기회의가 열려 기준금리 인상 여부를 결정하게 된다. 11월30일에는 올해 마지막으로 열리는 금통위 정기회의가 개최된다.

월세 임대소득이 연 2000만원 이하인 집주인(2주택자, 월 임대료 166만원 이하)에 대한 비과세가 연말 유예시한이 종료돼 2019년부터 분리과세(14%)를 적용받게 된다.

신혼부부 희망타운이 첫 공급된다. 연말까지 신혼희망타운 1만호를 공급하고 하반기 중 입주자격, 입주자선정 기준 및 기금대출 연계 방안을 구체화할 계획이다. 교통이 편리하고 입지 요건이 좋은 위례신도시와 평택고덕 등에서 연말 입주자를 모집할 예정이다.

12월 송파 가락시영을 재건축한 '헬리오시티(9510가구)'가 입주를 시작한다. 서울에서 공급된 단일 단지 가운데 최대 규모의 이 단지의 입주는 송파구 전세시장에 적지 않은 영향을 줄 것으로 예상된다. 실제 상반기 서울 25개구 중 아파트 전셋값이 가장 많이 떨어진 곳은 송파구(2.33%)는 나타났다.

이외에는 하반기 GTX(수도권광역급행철도) A노선이 착공되고 C노선은 예비타당성조사 결과가 발표될 예정이다.

A노선은 킨텍스~동탄 구간을, B노선은 송도~용산, C노선은 회룡~금정 구간을 각각 연결한다. 현재 GTX A노선이 우선협상대상자가 선정돼 전 구간 착공을 앞두고 있으며 B·C노선은 아직 예비타당성 조사 문턱을 넘지 못한 상태다.

앞서 김현미 국토교통부 장관은 지난달 기자간담회에서 "GTX A노선은 연내 착공, C노선 예비타당성조사는 올해 안에 마무리하겠다"고 밝힌 바 있다.

장재현 리얼투데이 본부장은 "서울-지방간 부동산 양극화 현상 등 상반기에도 나타난 관망세가 하반기에도 유지될 가능성이 높다"며 "도시재생 기반 개발사업, 지하철·철도 개통 등 이슈를 중심으로 일부 지역에서만 투자수요가 몰릴 것으로 예상된다"고 말했다.