'이재명 대출' 해외서도 비정형적 거래 분류 … 美 정부도 "시장 왜곡" 고강도 모니터링

이재명 대통령 부부의 아파트 근저당 매도가 합법임에도 논란을 야기한 이유는 강남 일부 고가·재건축 주택 시장에 국한된 비정형적 거래 방식인데다, 자칫 시장에 왜곡된 신호를 줄 수 있어서다. 매수 희망자의 현금 여력이 부족하다면 집주인이 호가를 더 낮추거나, 매도를 유보하는 게 시장 순리이고 그에 맞춰 집값도 자연스럽게 조정된다. 하지만 근저당이라는 사금융을 통해 애초에 불가능한 거래를 성사시켜버리면 떨어져야 할 집값이 되려 뛰고 시장 내 매수심리를 자극할 수 있다. 은행이라는 제도권 금융을 거치지 않는 만큼 거래 리스크도 크다.

미국과 일본 등 선진국에도 이같은 '셀러 파이낸싱'(매도인 금융)을 활용한 주택 거래가 존재하긴 한다. 다만 현지에서도 예외적인 고위험, 비정형적 거래로 분류돼 당국이 엄격하게 모니터링하고 있다. 특히 미국에선 셀러 파이낸싱 거래가 집값을 부풀리고 시장을 과열시킬 수 있음을 경고하는 연방정부 산하기관의 보고서가 발간되기도 했다.

22일 부동산업계에 따르면 미국 주택시장에서 셀러 파이낸싱을 활용한 주택 거래가 차지하는 비중은 전체의 2% 안팎 수준인 것으로 추산된다. 보수적으로 따져보면 해당 비율이 1.5%에 그친다는 연구결과도 있다. 그 외 70~80%가량이 모기지 대출을 활용한 거래이고 약 20%는 전액 현금 거래다.

셀러 파이낸싱이란 매도인이 은행 같은 공인 금융기관을 거치지 않고 매수자에게 직접 집값 일정 부분을 빌려주는 방식이다. 우선 계약금을 치른 뒤 매도인이 근저당 설정을 하고 차용증을 작성하면 이후 매수자가 매도인에게 매달 원리금을 분할 상환하는 구조다.

미국 부동산·채권 리서치 기관인 ASDS(Advanced Seller Data Service)는 해당 거래 방식에 대해 '은행 대출 심사가 까다로워지거나 고금리 시기에 제한적으로 활용되는 비정형적 대체 거래 방식'으로 정의하고 있다.

즉 강남 일대 고가주택과 재건축 사업장에서 제한적으로 이뤄지는 한국과 비슷하게 미국에서도 셀러 파이낸싱은 법적 테두리 안에 있지만 상당히 비주류인 거래 방식으로 평가되고 있는 셈이다.

예외적인 거래 방식인 만큼 리스크도 큰 것으로 평가된다.

미국 연방정부 산하 소비자금융보호국(CFPB)은 '계약증서 담보대출 보고서'(Report on Contract for Deed Lending)에서 셀러 파이낸싱을 시장 왜곡을 유발하는 고위험 거래라고 평가했다. 은행 대출과 달리 소득심사나 감정평가 등 공식적인 검증 과정을 거치지 않기 때문에 대출 한도가 과도하게 늘 수 있고, 결과적으로 가격 띄우기와 집값 상승으로 이어질 수 있다는 지적이다.

이에 연방정부는 연간 셀러 파이낸싱이 허용되는 횟수를 제한하는 한편 금리가 너무 높거나 매도자에게 유리한 독소조항·특약이 삽입될 경우 불법 대출로 보고 거래를 무효화하는 등 안전장치를 마련해놓고 있다.

영국에도 근저당을 활용한 주택 거래가 벤더 테이크백(VTB)이라는 명칭으로 존재한다. 다만 해당 거래 방식은 상가 등 상업용 부동산 거래엔 비교적 활발하게 쓰이지만, 주택 경우 엄격한 법 규제로 인해 제한적으로만 이뤄지고 있다.

일본에선 분할납부, 할부거래 등 명칭으로 근저당 거래가 이뤄지고 있다. 역시 법적으로는 문제 되진 않지만 일반 주택 거래에선 매수자의 채무 불이행, 파산 등 위험 탓에 거의 활용되지 않고 있다.

종합해보면 선진국에서도 근저당 거래가 이뤄지고 있긴 하지만, 극히 예외적이고 리스크가 큰 방식으로 평가되고 있는 것이다.

시장에선 이번 논란을 계기로 강남권 주택 시장에서 근저당 거래가 다시 횡행할 가능성을 우려하고 있다. 실제 네이버부동산에 따르면 서울 송파구 잠실동 '레이크팰리스', 강남구 자곡동 '강남자곡아이파크' 등 단지에서 집주인·매도인 대출이 가능한 매물이 올라왔다.

한 부동산 전문가는 "애초에 정부의 정책 목표가 강남을 비롯한 고가주택 집값을 잡고 시장을 정상화하는 것 아니었나"라며 "합법 여부를 떠나 일부 고가주택 시장에서나 활용되던 근저당 거래 주체가 대통령이라는 점에서 자가당착, 내로남불 비판을 피하기 어려울 것"이라고 말했다.