임대차 3법, 세입자에 약일까? 독일까?...과잉입법에 후폭풍 우려

임대차시장에 전운이 감돌고 있다. 국회가 추진 중인 '주택임대차보호 3법(이하 임대차3법)'에 대한 갑론을박이 거세다. 임대차3법은 △전월세거래신고제 △전월세상한제 △계약갱신청구권 등으로 임차인 권리보호를 위한 일환이다.

하지만 일부정책에 대해 전문가들은 길게 봤을 때 임대차시장은 물론 임차인에게도 고통을 줄 수 있다고 우려한다. 

26일 국회와 국토교통부에 따르면 최근까지 국회에 제출된 '주택임대차보호법' 개정안은 총 10건으로 모두 여당인 더불어민주당 의원들이 낸 법안이다.

윤후덕 의원은 '임차인에게 1회에 한해 계약갱신청구권(2+2년)을 행사'할 수 있게 하고 '임대료 증액상한을 5%(전월세상한제)'로 묶는 법안을 냈다. 이는 지난해 민주당과 법무부, 국토부간 협의를 한 내용이다.

여기에 안호영 의원이 제안한 '부동산 거래신고 등에 관한 법률(전월세거래신고제)'까지 더하면 임대차3법 개정안이 모두 발의된다.

임대차3법에서 가장 첨예하게 의견이 나뉘는 것은 계약갱신청구권이다. 기존 윤 의원이 제안한 '계약갱신청구권'에 박주민 의원이 기한을 아예 없애는 일명 '전월세무한연장법'을 첨언했기 때문이다.

박 의원은 개정안에서 "임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월전부터 2개월전까지 기간에 계약갱신을 요구할 경우 이를 거절하지 못한다(신설 6조1항)"고 규정했다.

부동산전문가들은 현재 논의되고 있는 법안이 임대차시장에 적잖은 파장을 가져올 것으로 예상했다. 심지어 전월세 임대료를 올리는 자극제가 될 수도 있다고 지적했다.

먼저 전월세신고제에 대한 한국공인중개사협회 반발이 거세다. 협회는 실거래가 신고의무를 중개사가 지는 것에 대해 반대입장을 분명히 했다.

협회는 "신고의무는 수익자 부담원칙에 따라야 한다"며 "임대차계약은 매매에 비해 상대적으로 중개보수도 낮은데 대가도 없이 신고의무를 지고 위반시 과태료를 무는 것은 과잉금지원칙에 어긋난다"고 주장했다.

협회는 또 계약갱신청구권과 전월세상한제에 대한 우려의 목소리도 냈다.

협회는 "계약갱신청구권이 시행되면 임대인이 임차인을 까다롭게 선택하게 돼 임대시장에서 약자지위를 더욱 곤란하게 만들 수 있다"며 "또 전월세상한제는 임대인과 임차인간 자율적 합의를 전면 배제해 계약자유원칙을 지나치게 규제하는 과잉입법"이라고 지적했다.

부동산전문가들 또한 길게 내다봤을 때 임차인에게 해가 될 수 있는 법안이라고 여겼다.

최신영 리얼투데이 실장은 "임대차3법이 시행되기 전에 미리 인상분을 올려 받자는 집주인이 생길 수도 있다"며 "여기에 원래 전세로 내놓았던 집을 월세로 돌릴 가능성도 적지 않다"고 내다봤다.

송승현 도시와경제 대표는 "임차인 주거안정 법안이 추진되고 있다는 점은 바람직한 일이지만 부동산 대출규제와 청약대기수요 증가로 현재 임차시장은 폭주상태"라며 "전세물량이 수요를 못 따라가는 상황에서 임대차 3법까지 발의된다면 매매가격 상승요인으로 작용할 수 있다"고 꼬집었다. 

이어 "특히 공공임대주택 공급시기가 자칫 지연될 경우 전세시장 불안정 장세는 장기화 될 수 있다"며 "애꿎은 서민들에게 피해가 돌아갈 여지가 다분하다"고 덧붙였다.