오늘부터 분양가상한제 시행…첫 적용 단지는?

민간택지 분양가상한제가 29일부터 본격 시행됨에 따라 분양을 앞둔 서울시내 2만여가구에 대한 상한제 적용이 불가피해졌다. 상한제 적용으로 분양가가 저렴해지는 만큼 '로또아파트'가 나올 것으로 기대되면서 청약대기자들의 기대가 높아지고 있다. 다만 재건축 등 사업성이 떨어지면서 공급이 부족해지는 만큼 청약경쟁률은 지금보다 더 치열해질 전망이다.

정부는 이날부터 민간택지에서 입주자 모집공고를 신청하는 사업지를 대상으로 분양가상한제를 적용한다. 적용지역은 서울 강남·서초·송파·동대문·노원구 등 18개 자치구 309개 동과 경기 광명·하남·과천 등 3개시 13개동이 대상이다.

국토교통부는 당초 4월말부터 분양가상한제를 시행할 예정이었다가 코로나19(우한폐렴)가 확산되면서 도시정비사업 일정이 지연되자 적용 시기를 3개월 늦췄다.

그럼에도 서울에서만 2만여가구 규모의 재건축단지가 아직 입주자모집 공고 신청을 하지 못한 것으로 알려졌다. 이들 단지는 상한제 적용이 불가피해졌다.

현재 유력한 분양가상한제 첫 적용 단지는 서울 강동구 둔촌주공(1만2000가구)과 서초구 신반포 15차(641가구) 재건축단지가 꼽힌다. 이 두 단지는 지난 28일 각 구청에 입주자모집공고를 신청한 상태로 일단 분상제 회피를 위한 제도적 장치를 마련했다.

하지만 신반포15차의 경우 주택도시보증공사(HUG)로부터 분양보증서를 발급받지 못한 상태다. 주택공급에 관한 규칙에 따르면 입주자를 모집하기 위해선 대지의 소유권을 확보하고 HUG의 분양보증을 받아야 하는데 상한제를 피하기 위해 절차를 건너 뛴 셈이다. 해당구청의 승인을 받지 못하면 상한제 적용을 피할 수 없게 된다.

단군이래 최대 재건축단지로 꼽히는 강동구 둔촌주공 재건축은 HUG로부터 분양보증서를 발급받았지만 다음달 8일 예정된 임시총회에서 조합장이 해임될 경우 분양가상한제 적용에 해당돼 일반분양에 나설 전망이다.

분양가상한제가 적용되면 HUG의 고분양가 심사를 통해 정하는 가격보다 일반분양가가 5~10% 가량 더 저렴해질 것으로 전망된다. 정부가 연 2차례 고시하는 기본형 건축비와 택지비, 가산비용으로만 분양가를 책정해야 하기 때문이다. 이는 현재 주변 시세의 70∼80% 수준이다.

이에 지금보다 청약경쟁률이 치솟을 것으로 전망되고 있다. 양지영 R&C 소장은 "실수요자 입장에서는 전매제한과 상관없이 청약을 넣을 수 있다"며 "공급부족이 우려되는 상황에서 분양가가 주변 단지보다 저렴한 새 아파트 열기가 쉽게 사그라지지는 않을 것"이라고 내다봤다.

문제는 분양가상한제 시행 후 한동안 주택공급이 부족할 것으로 보인다. 실제로 2007년 분양가상한제 도입 이후 서울에서는 2년간 공급 절벽 현상이 발생했었다. 2007년 5만가구에 달한 서울 인허가 물량은 2008년에는 2만1900가구, 2009년 2만6600가구 수준으로 급감했다.

일반 분양가가 낮아질수록 재건축 조합의 분양사업 수익성이 감소하기 때문에 조합이 사업 기간을 늦춰서다. 

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "분양가가 시세보다 낮게 책정되기 때문에 재건축·재개발 사업성이 떨어질 수밖에 없다"며 "이로 인해 아파트 공급에 차질을 빚을 것이며 '로또아파트'를 양산하는 결과를 초래할 것"이라고 지적했다.