[임대차3법 후폭풍③]전세제도 이대로 사라지나

"세계서 유일하게 한국에만 존재하는 전세제도가 곧 없어질 것이다."

'임대차3법'이 시행되자 전세시장이 요동을 치고 있다. 무주택 서민들은 내집마련은커녕 오히려 월세시장으로 떠밀릴 처지에 놓였다. 심지어 전세제도가 아예 사라질 것이란 전망도 나온다.

전세제도는 집주인이 거주공간을 제공하고, 세입자가 목돈을 빌려주는 사금융기능이 복합된 형태다. 세계서 유일하게 한국에만 있는 전세제도는 고려시대 쌀이나 전답을 담보로 금전을 융통받고 해당 땅으로 수익을 얻던 '전당(典當)'서 유래됐다.

전당제도는 조선시대로 내려오면서 주택을 활용한 '가사전당'으로 발전했다. 당시 지방인구가 한양(서울)으로 올라오면서 가옥수요가 늘어나 주택일부를 부분 임대하는 시장이 형성됐다.

실제 조선말 임차인이 가옥가격의 50~80% 금액을 집주인에게 주고, 주택을 위탁할 경우 별도 임대료를 지불하지 않았고, 계약종료시점 해당금액을 돌려받았다.

1910년 조선총독부 관습조사보고서에는 '전세란 가옥임차시 차주로부터 일정금액을 가옥 소유주에게 기탁해 별도 차임을 지불하지 않고 가옥반환시 그 금액을 반환하는 제도'로 등재돼 있다.

전세제도가 본격적으로 자리 잡은 건 1970년대부터다. 당시 아파트공급이 급증하면서 목돈이 없던 수요자들이 전세에 관심을 갖기 시작했다. 새아파트를 분양받아 전세를 주면 내집마련에 자금부담을 덜 수 있었기 때문이다. 오늘날의 갭(gap) 투자나 마찬가지다. 은행 가계대출이 쉽지 않던 당시 일종의 무이자 대출개념으로 주택을 구입한 셈이다.

오랜 기간 전세제도가 잔존할 수 있었던 것은 집주인과 세입자 모두 이해관계가 맞아떨어졌기 때문이다. 집주인은 전세금을 지렛대 삼아 추가로 집을 사들였고, 세입자는 상대적으로 저렴한 돈으로 주거지를 마련할 수 있었다.

최근까지만 해도 전세제도는 집주인, 세입자 모두에게 환영받는 임대차문화였다. 하지만 다주택자 핀셋규제로 전세보증금을 활용한 투자 길이 막힌데다 임대차3법에 따른 수익률 저하로 상황이 달라졌다. 집주인 입장에선 초저금리시대에 굳이 목돈을 가지고 있을 이유가 없어진 셈이다. 

최신영 리얼투데이 실장은 "법 시행후 잔존기간이 남은 세입자들이 집주인에게 재계약을 통보하고 잠적하는 사례가 많아 임대시장에 나온 전세매물이 쏙 들어갔다"면서 "전세를 보증부 월세로 돌리거나 미리 4년치 임대료를 한꺼번에 올리는 집주인들이 늘어나고 있다"고 설명했다.