계약갱신청구권 이메일 등으로도 요구 가능…국토부 임대차보호법 해설서 발간

지난달 31일 개정된 주택임대차보호법(계약갱신청구권·전월세상한제) 시행에 따라 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월전부터 1개월전까지 계약갱신요구권을 행사해야 한다.

다만 개정법 시행당시 계약만료일까지 1개월이 안남은 경우는 갱신요구권을 행사할 수 없게 된다.

국토부는 또 계약갱신청구권은 이메일이나 문자 등을 통해서도 요구할 수 있으나 분쟁예방을 위해 내용증명 등 증거가 있는 방법을 권했다.

이밖에 오는 10월부터 4%에서 2.5%로 개정되는 전월세전환율은 기존 임대차에 대해서도 적용되나 시행후 최초로 보증금을 월단위 차임으로 전환하는 경우부터 적용되게 된다.

국토교통부는 23일 주택임대차보호법 개정시행이후 문의된 사례들을 모아 FAQ형태의 주택임대차 보호법해설서를 배포한다고 밝혔다.

이 해설서는 각 지자체를 통해 전국에 배포되며 전자문서 형태로 국토부와 법무부 및 유관기관 홈페이지에서 다운을 받을 수 있다.

아울러 국토부는 서울 성동구와 강남구, 경기도 의정부시와 성남시 등 총 4곳에 방문 상담소를 개소하고 24일부터 방문접수에 들어간다고 전했다.

다음은 주택임대차보호법 핵심 Q&A 내용.

-임차인은 계약갱신요구권을 언제까지 행사해야 하나.

"임차인은 임대차계약의 임대차기간이 끝나기 6개월전부터 1개월전까지 갱신요구권을 행사해야 한다. 1개월전까지의 기간을 계산할때는 초일불산입원칙에 따라 계약만료일 1개월전까지 임대인에게 계약갱신의 의사가 도달해야 한다.

예를 들어 계약만료일이 2020년 9월30일인 경우 2020년 8월30일 0시전까지 임대인이게 계약갱신 의사가 도달해야 한다.

하지만 2020년 12월10일이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차계약은 임대차기간이 끝나기 6개월전부터 2개월전까지 계약갱신요구권을 행사해야 한다."

-개정법 시행당시 계약만료일까지 1개월이 안남은 경우 계약갱신요구권을 행사할 수 있나.

"행사할 수 없다. 계약갱신요구권의 행사기간은 임대차기간이 끝나기전 6개월전부터 1개월전까지다. 법시행일인 2020년 7월31일부터 2020년 8월31일 사이에 계약기간이 종료되는 임차인은 행사할 수 없다."

-묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보나.

"계약이 묵시적으로 갱신된 경우는 갱신요구권 행사로 보지 않는다. 계약갱신요구권 행사는 해당 권리를 행사한다는 명확한 의사표시를 한 경우에만 인정된다."

-계약이 묵시적으로 갱신된 경우에도 향후 계약갱신요구권을 행사할 수 있나.

"가능하다. 묵시적 갱신은 계약갱신요구권 행사에 따른 계약갱신과 구별된다. 계약이 묵시적으로 갱신됐다면 갱신된 계약의 기간이 끝나기 6개월전부터 1개월전까지 행사할 수 있다."

-이미 4년이상을 거주한 임차인도 계약갱신요구권을 행사할 수 있나.

"4년이상을 이미 거주한 경우에도 행사할 수 있다. 개정법률은 최대 4년의 주거를 보장하는 내용이 아니고 1회에 한해 기존의 계약을 2년 연장할 수 있게 갱신요구권을 부여하는 것이다. 따라서 연장계약, 묵시적 갱신 등의 사유로 이미 4년이상 거주했어도 현재의 임대차계약 만료 6개월전부터 1개월전까지 갱신을 요구할 수 있다."

-갱신요구권 행사에 별도의 방식이 존재하나.

"행사방식에 특별한 제한은 없다. 구두, 문자메시지, 이메일 등의 방법이 모두 가능하지만 장래에 발생할 수 있는 분쟁예방을 위해 내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법을 활용하는 것이 안전하다."

-임차인은 계약갱신요구권 행사후 다시 임대차계약서를 작성해야 하나.

"반드시 작성할 필요는 없다. 임대차계약서를 작성치 않더라도 묵시적 갱신과 마찬가지로 종전 임대차와 동일한 조건으로 임대차가 이뤄진 것으로 보고 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있다.

다만 임대료 등 당사자 사이에 새롭게 합의된 내용이 있으면 이를 명시해 증거서류를 작성해야 분쟁을 예방할 수 있다."

-임대인은 임대차기간동안 1년마다 임대료를 5%씩 올릴 수 있나.

"그렇지 않다. 임대인이 임대료 증액을 청구할 수 있다는 것일뿐 임차인이 이 증액청구에 반드시 응해야 하는 것은 아니다. 꼭 5%를 올려줘야 하는 것도 아니다. 계약갱신시 증액이라면 임대인과 임차인은 협의를 통해 기존 임대료 기준으로 5% 범위내에서 증액할 수 있는 것이다. 계약기간중 임대료 증액은 현재의 임대료가 임차주택에 대한 조세, 공과금, 그밖의 부담증감이나 경제사정의 변동으로 인해 적절하지 않을때 장래에 증액을 청구할 수 있다는 것이다. 증액을 청구할때는 청구하는 측에서 이같은 사유를 증명해야 한다."

-주택임대차보호법상 법정 월차임 전환율은 언제 적용되나, 의무사항인가.

"임대차계약에서 보증금의 전부 또는 일부를 월단위 차임으로 전환하는 경우 의무 적용되며 법에서 정한 전환율을 초과하는 경우 효력이 없다."

-법정 월차임 전환율이 10월부터 4%에서 2.5%로 개정된다는데 현재 존속중인 계약에도 소급되나.

"개정되는 시행령 시행 당시 존속중인 임대차에 대해서도 적용하되 시행후 최초로 보증금의 전부 또는 일부를 월단위 차임으로 전환하는 경우부터 적용된다."

-법정 월차임전환율 적용방법은, 보증부 월세에서 보증금을 높으려면 어떻게 해야 하나.

"법정 월차임 전환율은 임차인 보호를 위해 보증금의 전부 또는 일부를 월단위 차임으로 전환하는 경우만 적용된다. 월단위 차임을 보증금으로 전환하는 경우 적용되지 않는다."