내년 부동산시장 '상저하고' 예상…"매수세 회복에 주요지역 급등"핵심키워드 '대출규제·공급부족'…"전세가율 55~60% 매수타이밍"
  • ▲ 서울 시내 아파트 단지ⓒ뉴데일리DB
    ▲ 서울 시내 아파트 단지ⓒ뉴데일리DB
    금융당국 대출규제에 탄핵정국까지 겹치면서 부동산시장에 관망세가 짙어지고 있는 가운데 부동산전문가들은 내년 하반기 서울 아파트값 상승을 예측했다. 또한 내년 입주물량 감소와 정책 불확실성에 따른 공급차질로 전월세시장에 가격상승 부담이 커질 수 있다고도 전망했다.

    19일 뉴데일리가 부동산전문가 4인에게 내년 집값전망에 대해 질의한 결과 '단기침체·장기상승'으로 부동산시장을 바라보는 시각이 많았다. 탄핵정국이라는 정치적 불확실성이 다소 잦아들 수 있는 내년 하반기부터는 공급부족 문제가 두드러져 집값이 상승할 수 있단 전망이다.

    서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "정치가 불안정해지면서 내년 상반기까지는 부동산시장에서도 불확실성 확대에 따른 관망세가 이어질 것으로 보인다"면서도 "내년부터 서울 아파트 입주물량이 크게 줄어드는데 주택공급 공백이 가시화하면서 하반기부터 매수세가 다시 살아날 수 있어서 서울 주요지역을 중심으로 집값 급등세가 나타날 가능성이 있다"고 내다봤다.

    김인만 김인만부동산경제연구소 소장도 "수도권 부동산시장은 내년말 저점을 찍고 반등할 가능성이 높다"며 "집값 보합이 이어지고 매물이 쌓이면 전셋값이 올라 갭투자하기 좋은 환경인데 지금이 보합상황이라 내년에 바닥을 찍고 장기상승 사이클에 진입할 수 있다"고 말했다.

    전문가들은 내년에 부동산시장에 큰 영향을 미칠 변수로 대출규제와 공급부족을 꼽았다.

    김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 "내년 급격한 금리인하 가능성은 낮아 보이고 이보다는 내년 7월 스트레스 DSR 3단계 시행여부 등 정부 대출규제 방향이 관건"이라고 분석했다.

    특히 대다수 전문가들은 주택착공이 올해까지 3년연속 줄어들어 그 여파가 내년부터 시작될 것으로 전망했다. 

    윤지해 부동산R114 리서치팀장은 "서울에 4만6000가구 정도가 입주해야 충분하다고 보는데 내년이 3만5000가구, 2026년과 2027년은 1만가구가 안 된다"면서 "내년 상반기가 정치논리로 움직인다면 하반기에는 시장논리로 움직여 집값상승 요소가 될 것"이라고 말했다.

    서진형 교수도 "내년부터 서울 아파트 입주물량이 크게 줄어드는데 주택공급 공백이 가시화하면서 하반기부터 매수세가 다시 살아날 수 있다"며 "주요지역 위주로 급등세가 나타날 수 있다"고 예측했다.
  • ▲ 서울 한강변 아파트ⓒ뉴데일리DB
    ▲ 서울 한강변 아파트ⓒ뉴데일리DB
    내년 하반기 집값상승에 대한 전망이 우세하면서 주택매수에 나서야할지 당분간 관망세로 매수 타이밍을 늦춰야할지 실수요자 고민이 깊어지고 있다. 전문가들은 내년이 내집마련 적기라면서도 매수시점보다 중요한 것은 어느지역 아파트를 선택하느냐가 관건이라고 진단했다.

    김효선 부동산수석위원은 "일반적으로 아파트 전세값이 매매값의 55~60%에 달하면 부동산시장이 상승기에 진입하고 있다는 시그널로 보는데 현재 해당 비율이 53.9% 수준이다"며 "그렇기 때문에 내년 전세가율 변화 추이를 살펴서 주택 매수타이밍을 잡는게 좋겠다"고 말했다.

    김인만 소장도 "내년이 주택 매수의 적기라고 생각한다"며 "원칙적으로 투자심리가 위축될 때 매수하는 것이 맞는데 지난 2021년 상승장이 마무리되고 2022년부터 등락을 거듭하면서 조정이 되고 있는데 2025년도 상황은 비슷하겠지만 거래감소로 매수자 우위시장이 되면 가격 협상력이 높아지고 하반기 반등하면 기회가 될 수 있다"고 설명했다.

    그러면서 "투자심리가 위축이 될수록 경매경쟁률이 낮아져 좋은 물건이 경매로 잡을 수 있는 기회가 있다"며 "매수가 필요한 실수요자는 장기적으로 장점이 많은 재건축 아파트를 노릴 필요가 있는데 가격하락폭이 커지면 매수를 노려볼 수 있는 타이밍이라고 생각한다"고 말했다. 

    윤지해 부동산R114 리서치팀장은 입지를 강조했다. 윤지해 리서치팀장은 "장기적으로는 서울·수도권과 지방이 구분되면서 양극화 현상이 일어날 것"이라며 "결국 기승전 '지하철'이라는 말이 있을 정도로 중요한 입지요소"라고 말했다. 

    그러면서 "한강변 아파트면 좋겠지만 그게 아니라면 학교가 인근에 위치해 있고 조경이 잘 조성된 대형아파트를 선택하면 좋다"고 덧붙였다. 

    아울러 전문가중 일부는 전셋값 상승을 우려하고 있다. 대출규제로 주택매수가 어려워진 수요자들이 전세시장으로 옮겨가면서 전세값이 오르고 있어서다. 

    서진형 교수는 "내년 전세시장이 가파르게 상승할 것으로 예상된다"며 "매수심리위축으로 전세를 계속 유지하고자하는 전세수요의 증가와 계약갱신청구권으로 임대인이 4년 동안 인상하지 못한 임대료와 4년동안 인상하지 못할 임대료를 반영하는 현상 때문"이라고 말했다.