기부채납 이어 환경규제까지 … 재건축시장 덮친 관(官) 리스크

서울 재건축사업 추진단지들이 잇단 '관(官) 리스크'로 골머리를 앓고 있다. 서울시 데이케어센터(노인주간보호시설) 등 기부채납과 군의 방공진지 구축 요구, 한강변 덮개공원 제한 등 악재가 잇따르면서 사업에 제동이 걸린 것이다. 여기에 자재값 인상과 탄핵정국까지 더해지며 착공 지연, 분담금 인상에 대한 우려가 확산하고 있다.

23일 서울시와 정비업계에 따르면 최근 환경부 환경유역환경천은 한강 보전 등 이유로 서울 서초구 반포주공1단지 '덮개공원' 조성에 반대의견을 냈다.

한강변에 덮개공원을 설치할 경우 한강 흐름에 방해가 될 수 있다는게 한강유역환경청 입장이다.

해당단지는 한강과 주거지를 연결하는 덮개공원 조성을 조건으로 재건축 사업승인을 받았다. 즉 덮개공원 조성이 최소될 경우 사업이 전면중단될 가능성이 있다.

또한 절차상 정비계획 고시를 변경한 뒤 건축심의와 사업시행계획 변경인가를 다시 받는 과정에서 사업기간이 연장되고 이자비용 등 금융비용과 조합원 부담이 가중될 수 있다.

문제는 이번 한강변 개발 규제가 반포주공1단지에만 국한된게 아니라는 점이다.

업계에선 덮개공원 개발을 전제로 추진중인 강남구 압구정동과 성동구 성수동 일대 재건축도 영향을 받을 수 있다는 전망이 나온다.

서울시의 기부채납 요구도 재건축 발목을 잡는 요인으로 꼽힌다.

신속통합기획(신통기획) 1호 사업지인 서울 영등포구 여의도 시범아파트 재건축은 데이케어센터 설치를 두고 1년 넘게 갈등을 빚으며 사업이 뒤로 밀렸다.

결국 조합이 지난달 데이케어센터 설치안을 수용하고 나서야 사업 진행에 다시 탄력이 붙었다.

다만 비상대책위원회 등 일부주민들이 최근 서울시청 앞에서 반대집회를 갖는 등 반발하고 있는 상황이다.

신통기획을 추진중인 압구정3구역은 기부채납시설인 한강 공공보행교 설치를 두고 갈등을 빚고 있다.

당초 조합은 성수·강남을 잇는 공공보행교 설치를 조건으로 최고층을 35층에서 50층으로 상향하는 인센티브를 부여받았다.

공공보행교 건립비용은 4000억원으로 추산됐다.

하지만 조합원 부담 증가와 주민사생활 침해 등을 이유로 반대여론이 높아지자 조합은 정비구역·정비계획 결정변경안에서 공공보행교 설치를 제외했다.

계획은 서울시 도시계획위원회로 심의를 거쳐야 결정고시로 확정될 수 있지만 해당과정에서 기부채납 문제가 다시 불거질 가능성도 있다.

초고층 재건축 추진단지들은 대공진지 설치라는 날벼락을 맞았다.

서울시에 따르면 최근 국방부는 시내 5개 도시정비사업 조합에 대공진지를 구축해야 한다는 '군사기지 및 군사시설 보호 심의위원회 평가결과'를 통보했다.

군사기지 및 군사시설보호법에 따르면 대공방어협조구역내에서 위탁고도(77∼257ｍ) 높이로 건축할 경우 군사기지 및 군사시설 보호 심의결과를 반영해 건축허가를 받아야 한다.

군이 요구한 대공진지엔 포대와 탄약고 설치공간은 물론 군인생활시설까지 포함된 것으로 전해졌다.

이에 조합은 사업성 저하와 생활 불편 등을 이유로 반발하고 있다.

정비업계에선 이미 공사비 인상과 고금리로 '그로기' 상태에 빠진 재건축사업이 잇단 관 리스크로 더욱 위축될 수 있다는 전망이 나온다.

서울 양천구 한 재건축 추진위원회 관계자는 "오를대로 오른 공사비 탓에 이미 사업 수지타산이 맞지 않는데 탄핵정국으로 재건축초과이익환수제 폐지도 어려워졌다"며 "기부채납도 현재로선 득보다 실이 더 많아 안하느니만 못한 상황"이라고 말했다.

강남구 재건축 추진위 관계자는 "지자체·공공기관과 갈등으로 사업이 지연되는 사례가 늘면서 기부채납에 대한 반대여론이 더 커지고 있다"며 "공공을 아예 배제하고 민간사업을 추진하고 싶어도 시장상황이 악화돼 이러지도 저러지도 못하고 있다"고 우려했다.