건산연 "근시안적 부동산규제 집값·전셋값만 올려…공급중심으로 선회해야"

정부의 25번째 부동산대책 발표를 앞두고 규제 대신 공급 중심의 정책이 필요하다는 주장이 제기됐다. 

한국건설산업연구원(건산연)은 2일 '주택공급 활성화와 주택시장 안정을 위한 정책 자료집'을 발간하고 정부가 규제 중심에서 시장 정상화 정책으로 선회해야 한다는 의견을 내놓았다.

건산연은 문재인정부 출범이후 금융, 세제, 공급 규제 등 종합대책이 매년 한 차례 이상 발표됐지만 대책의 단기 가격 안정 효과는 미미하고 각종 부작용만 발생시켰다고 진단했다.

조정대상·투기과열·투기지역 확대 지정, 양도세·종부세·취득세·공시가 확대, LTV·DTI 강화 등 규제 중심으로 정책을 운영한 결과 매매·임대료 동반 상승, 지역·상품별 풍선효과 발생, 기수요 촉발, 공급의 공간·상품 수급 불일치 심화, 자산 격차 확대 문제가 두드러졌다.

건산연 자료에 따르면 최근 4년간 아파트 실거래가격은 전국 22.1%, 수도권 39.9%, 서울 63.3%가 상승했다. 지난 2019년 하반기 안정세를 보이던 전·월세 가격은 임대차2법 시행과 전방위적 실거주 요건 강화로 임대 매물이 줄고 임대료가 급등하는 구조를 만들었다.

로또분양으로 분양시장 수요를 촉발한 것도 문제점으로 짚었다. 분양가규제정책이 오히려 수분양자에게 확정수익을 보장하면서 청약시장이 과열됐기 때문이다. 작년 하반기 서울의 청약경쟁률은 200대1을 넘어섰다. 다수의 규제 정책으로 인해 수요자 불안감이 확대되면서 결국 패닉바잉, 영끌 현상까지 빚어졌다고 지적했다.

허윤경 연구위원은 "정부의 잘못된 정책 운용은 초저금리라는 환경아래 주택시장 매커니즘 이해 부족에 기인한다"며 "가계의 거주주택과 부동산 자산 수요, 우리나라의 특수한 매매·임대차시장 구조, 공간과 상품 수요에 대한 고려가 부족했다"고 분석했다.

우리나라는 전세제도에 기인해 매매시장과 임대차시장의 연결성이 직접적이고 변동성이 큰 편이다. 규제로 주택을 보유한 사람에 대한 세제, 금융 비용을 증가시켜 구매 포기를 기대했지만 오히려 매매가격과 임대료에 비용이 반영되면서 집값을 밀어 올렸다.

다주택자를 투기수요로 규정해 주요 민간 임대주택 공급 경로가 차단됐고, 그 결과 임대주택 물량은 줄고 전셋값은 오르는 현상이 발생했다.

건산연은 단기대책이 아닌 10년 이상 지속될 수 있는 장기정책 중심으로 선회해야 정책 신뢰를 확보할 수 있다고 주장했다. 최근 대책의 주기가 짧고 가격 안정 효과도 확인되지 않는 상황에서 과도한 정책 변화가 정책 신뢰를 크게 훼손한다고 설명했다.

대안으로 조정대상지역이나 투기과열지구 등 풍선효과를 발생시키는 규제를 폐지하고, 다주택자에 대한 양도세 중과를 폐지해 매도 경로를 확보해주고 가격 상승을 방어해야 한다고 강조했다. 

실거주 요건 강화가 오히려 임대료 불안을 야기하니 전반적인 재검토가 필요하며, 사회적 손실이 큰 분양가상한제 역시 없애는 것이 좋다고 조언했다. 재건축초과이익 환수제 또한 폐지해 도심내 안정적 주택공급 여건을 마련해야 한다는 의견도 제시했다. 

허 연구위원은 "코로나19 영향으로 부동산시장 격차 확대 등 다양한 영향을 받고 있다"며 "임대차시장 안정은 주택시장에 있어 가장 중요한 이슈다. 다주택자와 임대사업자에 대한 대중적 인식이 아니라 임대시장에서의 역할에 대한 계량적 평가로 제도 방향을 설정해야 할 것"이라고 말했다.