금천·도봉·영등포·은평 고밀개발… 정부 "토지주 수익률 30%p 상승"

정부가 대규모 주택공급정책의 일환으로 1차 선도사업 후보지 21곳을 선정·발표하면서 각 후보지 사업효과에도 관심이 집중되고 있다. 

정부는 전체 후보지에서 용적률 상향 및 공급세대수 증가 등을 통해 해당 지역 토지주들의 사업수익률이 민간재개발 대비 약 30%p 상승하는 효과가 기대된다는 설명이다.

31일 국토교통부는 '3080+ 주택공급 방안'의 1차 선도사업 후보지로 금천구, 도봉구, 영등포구, 은평구 등 4개 자치구에서 21곳을 선정했다. 자치구별로 살펴보면 금천구 1곳(1300가구), 도봉구 7곳(4400가구), 영등포 4곳(7500가구), 은평구 9곳(1만2000가구)으로 총 2만5000여가구의 주택을 공급하는 것을 목표로 한다. 이는 판교 신도시 규모다. 

입지 특성별로 보면 역세권(주거상업고밀지구)은 ▲금천구 가산디지털단지역 ▲도봉구 방학·쌍문역 ▲영등포역 ▲은평구 연신내·녹번·새절역 일대다. 준공업(주거산업융합지구) 지역은 ▲도봉구 창동 674일대, 창2동 주민센터 인근이며, 저층주거지(주택공급활성화지구)는 ▲도봉구 덕성여대·방학초교 인근 ▲영등포 신길 2·4·15구역 ▲은평구 녹번 근린공원·불광근린공원·수색 14구역·증산4구역·불광동 329-32 일대가 선정됐다.

국토부는 해당 후보지 가운데 연내 주민 동의를 받아 사업에 착수하는 경우, 도시·건축규제 완화 등 인허가를 우선 처리하는 등 정부와 지자체의 지원을 집중하고 토지주에게 높은 수익률(민간 재개발사업 대비 30%p 증가)을 보장한다는 방침이다.

국토부의 선도사업 후보지 사업성 분석 결과에 따르면 대상 지역 모두 1~2단계 종상향 지원을 통해 용적률이 현행 대비 평균 238%p, 민간재개발 대비 111%p 상향될 전망이다. 현재 후보지의 평균 용적률은 142%이고 민간재개발 시 269%까지 올라가지만, 이번 사업을 하면 380%까지 상승할 수 있다는 게 국토부 설명이다.

공급세대수는 도시규제 완화 및 기반시설 기부채납 완화(15% 이내) 등을 적용, 민간재개발 대비 약 40% 증가할 것으로 내다봤다. 구역별로 평균 약 340가구 가량 늘어나는 셈이다.

토지주 수익의 경우 공급 물량 증가에 따른 사업성 개선을 통해 우선분양가액이 시세 대비 평균 63.9% 수준으로 분석됐다. 기존 민간재개발과 비교하면 11.2%p 감소한 수치다. 이에 따라 국토부는 민간재개발 대비 토지주의 사업 수익률이 90.5%로 민간재개발 대비 평균 29.6%p 증가한다는 관측이다.

국토부가 가상단지(사업면적 2만7000㎡)를 대상으로 사업성을 모의분석한 결과를 보면, 용도지역이 3종에서 준주거로, 용적률은 300%에서 400%로, 세대수는 573세대에서 842세대로, 토지주 수익률은 69.0%에서 99.0%로 상향됐다. 토지주들의 평균 분담금도 1억1000만원 가량 감소하는 것으로 나타났다.

다만 전체 물량의 70~80%는 공공분양으로 공급하고 환매조건부·토지임대부 주택 등 공공자가주택, 공공임대는 20~30% 범위에서 공급해야 한다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "정부의 주택공급 의지가 확고하고 계획도 차질 없이 진행하겠다는 시그널로는 긍정적"이라면서도 "발표한 내용에는 (민간재개발 대비) 30%p의 수익을 보장하겠다고 명시했지만 실제 효과는 달라질 수 있다"고 밝혔다.