'누구나집' 인천검단 등 6천가구 시범사업…미완성정책 또 밀어부치나?

여당인 더불어민주당이 제안한 '누구나집'이 사업자 공모를 시작하는 등 첫발을 뗐다. 다만 시장에서는 '누구나집' 제도의 구조와 사업모델이 여전히 불명확한 상황에서 당정이 속도를 내는 것이 바람직한지에 대한 지적이 끊이지 않고 있다.

국토교통부와 한국토지주택공사(LH), 인천도시공사는 오는 8일부터 화성능동, 의왕초평, 인천검단 등 6개 사업지에 '분양가확정 분양전환형 공공지원민간임대주택'(이하 누구나집) 공급을 위한 사업자 공모를 실시한다고 6일 밝혔다.

누구나집은 주변 시세에 비해 저렴한 임대료(일반공급 시세의 95% 이하, 특별공급 시세의 85% 이하)로 10년간 거주한 후 분양전환을 선택할 수 있는 민간임대주택이다. 이번 공모사업은 더불어민주당 부동산특별위원회 발표의 후속 조치다.

무엇보다 임대종료후 주택의 처분방식을 사전에 확정된 분양전환가격으로 무주택 임차인에게 우선 분양하는 점이 특징이다. 분양시점의 시세로 분양가격을 정해 전환하는 10년 공공임대주택과 다른 점이다. 또 개발이익을 사업자와 임차인이 공유한다는 점이 특징이다.

우선 사업자가 공모기관에서 정한 분양전환가격의 상한 범위내에서 확정분양가격을 제시하도록 했다. 이번 공모사업지는 공모시점 감정가격에 사업 착수시점부터 분양시점까지 연평균 주택가격 상승률 1.5%를 적용한 주택가격을 분양전환가격 상한으로 정했다.

확정분양가격 이상의 시세차익이 발생할 경우 이를 주택을 분양받는 임차인과 사업자가 공유한다. 주택을 분양받지 않는 임차인의 경우에도 거주기간에 따라 경제적 혜택(인센티브)을 공유하는 방안을 제시토록 했다.

이번 공모대상 사업지는 ▲화성능동 A1블록 899가구 ▲의왕초평 A2블록 951가구 ▲인천검단 AA26블록 1366가구 ▲인천검단 AA31블록 766가구 ▲인천검단 AA27블록 1629가구 ▲인천검단 AA30블록 464가구 등 6개 지구 총 6075가구다.

다만 이 사업에 건설사들이 적극적으로 참여할 지가 미지수다. 기존 공공지원 민간임대주택(옛 뉴스테이)에선 건설사가 분양전환시 발생한 시세차익을 모두 가져갈 수 있었지만 누구나집에선 입주자와 시세차익을 나눠야 한다.

또 사업시행자의 사회적 책임을 강화하기 위해 분양전환 때까지 투자금(전체 사업비 5% 이상)과 시행자 이익(전체 사업비 10%) 회수를 금지하고 집값이 하락하면 우선 충당하도록 했다. 사실상 사업 성공에 따른 보상은 없으면서 실패 시 손실 부담만 지는 구조다.

분양초기에 분양가를 정하는 방식 또한 누구나집 사업의 걸림돌이다. 이는 사업자에게만 불리하고 입주자에게는 혜택 같지만 득보다는 실이 더 많다는 게 시장의 중론이다.