분양가상한제 가산공사비 개선안 이번주 공개…공급 확대 기대는 아직

정부가 이번주 분양가상한제 가산 공사비 심사기준을 구체화한 제도 개선안을 내놓을 전망이다. 올해 서울 분양가상한제 대상지역에서 분양을 예고했지만 일정을 미뤄온 단지들도 개선안에 따라 분양 일정을 구체화할 것으로 관측된다.

이에따라 서울 분양 가뭄이 일부 해소될 수 있다는 기대감이 커지고 있지만 내년 대선 등에 따라 당장 시장에 미치는 영향은 미미할 것이라는 게 전문가들의 설명이다.

25일 관련업계에 따르면 국토교통부는 분양가상한제 심사기준 업무 매뉴얼을 개정해 이번주 공개할 계획이다. 분양가상한제는 택지비와 건축비, 가산비를 더한 분양가를 주변 시세의 70~80%로 제한하는 제도다. 지난 2015년 시행이 중단됐지만 2019년 주택법 시행령 개정을 통해 부활했다.

서울의 경우 현재 분양가상한제가 적용되는 지역은 강북·관악·구로·금천·도봉·종로·중랑구 등을 제외한 18개 자치구다. 

해당지역에서 연내 분양을 계획중이거나 일정을 확정치 못한 단지는 23곳으로 가구수는 2만7000여가구에 달하는 것으로 추산된다. 일반분양 물량만 4800여가구에 달하는 강동구 둔촌주공을 비롯 동대문구 이문1구역, 서초구 방배5구역 등이 포함된다.

연일 집값이 오르는 상황에도 분양가상한제에 따라 시세 차익은 줄고 조합원 분담금이 커지는 만큼 분양일정을 미룬 조합도 다수다.

이처럼 분양가상한제 시행이후 공급절벽이 이어지면서 정부도 일부 손질을 결정한 것으로 파악된다. 국토부에 따르면 이번 개선안은 분양가 인정항목과 심사방식을 구체화해 지자체의 과도한 재량권을 축소하고 사업주체의 예측 가능성을 높이는 것을 골자로 한다.

기존에는 지자체마다 분양가로 인정해주는 가산비 항목과 심사방식이 달라 지자체와 사업주체간 분쟁으로 이어지면서 분양이 지연되는 문제가 발생한 만큼 통일된 기준을 적용할수 있게 분양가상한제 심사 매뉴얼을 개정한다는 설명이다.

일례로 사업주체가 산출·제시한 가산 공사비를 인정해주는 비율이 지자체에 따라 50%에서 87%까지 차이를 보였으며 일부 지자체에서는 법정초과 복리시설 설치비용을 인정해주지 않아 논쟁이 발생하기도 했다.

정부는 개선안 발표이후 분양일정을 미룬 단지 등에서 조합과 사업주체, 지자체간 분양가 협의가 재개됨에 따라 분양에 숨통이 트일 것으로 보고 있지만 시장에서는 이같은 낙관론이 섣부를 수 있다는 시각이 지배적이다.

분양가의 70%이상을 차지하는 택지비가 검토대상에서 제외된데다 건설업계가 지속적으로 요구해 온 표준형 건축비 인상도 받아들여지지 않은 만큼 분양가에 미치는 영향은 미미하다는게 시장의 관측이다.

결국 조합 등의 기대치에 비해 분양가 상승폭이 적을 경우 공급 확대로 이어지기 어렵다는 설명이다.

이번 개선안이 미세조정에 불과한 만큼 내년 대선까지 분양 일정을 미루자는 관망세가 짙어질 수 있다는 분석도 나온다. 내년 대선이 부동산시장의 가장 큰 변수로 자리하고 있어 당장 분양 일정을 확정짓기 어려운 측면이 있다는 시각이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "둔촌주공 등 현재 분양 일정을 미룬 단지들의 경우 내년 대선 결과에 따른 부동산정책 변화 등을 지켜보자는 움직임이 있어 유의미한 공급 확대를 기대하기는 어려울 것"이라며 "이에따라 서울 아파트 매매가격과 전세가격 오름세도 당분간 유지될 것으로 보인다"고 밝혔다.