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가계부채 관리강화로 '거래절벽' 심화…집값 안정은 '미지수'

차주단위 DSR 2·3단계 조기시행…강력한 대출규제주택거래 두달 연속 '반토막'…거래절벽 심화될 것대출규제 무영향 고가단지 정비단지 신고가 행진

입력 2021-10-27 12:50 | 수정 2021-10-27 13:06

▲ 자료사진.ⓒ연합뉴스

정부가 강력한 가계부채 관리방안을 내놓으면서 당분간 '거래절벽' 현상이 심화되는 등 주택시장이 얼어붙을 것이란 전망이 나온다. 다만 고가단지가 몰려있는 지역과 가격 상승에 대한 기대감이 있는 지역에서는 연일 신고가 행진을 이어가고 있어 집값이 안정될지는 미지수다.

27일 서울부동산정보광장에 따르면 이날 기준 서울의 아파트 매매계약 건수는 838건으로 전달(2658건)의 3분의 1에도 못 미치고 있다. 지난달 역시 8월( 4185건)의 절반 수준으로 줄더니 거래절벽 현상이 가속화되고 있는 것이다.

이같은 거래절벽 현상은 집값이 너무 오른 데 대한 피로감과 정부의 대출규제 영향이 가장 큰 것으로 분석된다. 그동안 가파르게 폭을 넓혔던 아파트값 상승률도 최근 들어 그 폭을 줄이고 있다.

게다가 정부는 지난 26일 가계부채 관리방안을 내놓으면서 차주단위 DSR 2·3단계를 조기 시행하기로 했다. DSR(Debt Service Ratio)이란 소득 대비 갚아야 할 전체 금융부채 원리금 비율을 뜻하는 지표로, 대출자의 상환능력에 초점을 맞춰 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 연소득의 일정 비율 이하로 억제하는 것이다.

무엇보다 지난 7월 가계부채 관리방안 시행에 돌입한 지 불과 3개월 만에 추가 대책이 나왔다는 점을 감안하면 그만큼 상황이 심각하다는 신호로 해석된다.

지난 7월 시행된 '개인별 DSR 40%' 규제 적용 대상은 ▲투기지역·투기과열지구·조정대상지역의 시가 6억원 초과 주택에 대한 담보대출 ▲1억원 초과 신용대출 등이다. DSR 규제는 당초 내년 7월부터 시행될 예정이었으나 총대출액 2억원 초과에 대한 DSR 적용 시기를 내년 7월에서 내년 1월로 대폭 앞당기기로 했다.

결국 대출이 어려워지면서 당분간 거래절벽 현상이 심화될 것이란 전망이다. 일각에선 현금부자만 시장에서 활동할 수 있는 환경이 되면서 양극화 현상이 심화할 것이란 우려도 나온다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "시장에 진입하려던 실수요자들의 진입이 더 어려워지는 환경으로 가게 될 것"이라며 "당분간 거래절벽을 넘어 거래 동결 현상이 상당 기간 나타날 것"이라고 내다봤다.

다만 거래절벽 속에서도 곳곳에서 신고가 행진이 이어지고 있다. 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 서울 서초구 '아크로리버뷰' 전용 78㎡는 지난 19일 최고가 37억5000만원에 매매 거래됐다. 올해 6월 같은 면적 비슷한 층이 34억원에 거래된 것에 비해 3억원 이상 오른 거래다.

송파구 '잠실엘스' 전용 84㎡도 이달 18일 27억원에 신고가로 매매계약을 체결했다. 재건축을 추진 중인 서초구 '반포미도1차' 전용 84㎡도 이달 2일 같은 가격에 신고가를 썼다.

이처럼 대출규제의 영향을 크게 받지 않는 고가단지와 가격상승 여력이 있는 재건축·재개발 이슈 단지들은 여전히 신고가에 거래되고 있는 것이다. 강력한 대출규제에도 집값이 안정될지 낙관할 수 없다는 전망이 나오는 이유다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "대책의 취지에는 공감하지만 대출규제를 통해 최근 불거진 부동산 시장의 문제를 해결할 수 있다는 시각은 곤란하다"며 "집을 사려는 수요자체가 줄지 않았는데 대출규제는 근본적인 해결책이 될 수는 없다"고 꼬집었다.
송학주 기자 hakju@newdailybiz.co.kr
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