내년부터 달라지는 부동산제도…'대출·세제·규제' 변화 주목

세제 위주의 변경이 많았던 올해와 달리 내년 부동산제도는 다양한 분야에서 변화가 예상된다. 

차주단위 DSR(총부채원리금상환비율) 2·3단계가 조기 도입되고 주택담보대출 분할상환 목표가 상향되는 등 대출 관련 규제가 강화되는 한편, 양도소득세는 완화될 전망이다. 부동산 불법행위 차단을 위해 외국인 임대사업자에 대한 관리도 강화된다.

16일 부동산R114에 따르면 내년 1월부터 주택담보대출과 신용대출, 카드론 등을 합한 총 대출액이 2억원을 넘으면 개인별 DSR 규제가 적용된다. 내년 7월부터는 총 대출액 1억원 초과시로 DSR 규제가 확대된다. 제2금융권 60%로 적용되는 DSR 기준도 1월부터 50%로 하향 조정된다. 이전에 비해 대출 가능금액이 줄면서 주택 구매력 감소가 불가피할 전망이다.

내년 1월부터는 올해 6월 기준 73.8%였던 개별 주택담보대출 분할상환 목표도 80%로 상향된다. 금융당국은 이를통해 전세대출의 분할상환을 유도할 예정이다. 대출 이자와 원금을 함께 갚아야 하는 만큼 대출 상환이 부담스러운 세입자들이 반전세나 월세로 전환할 가능성이 점쳐진다.

고가 상가겸용주택의 양도소득세 비과세혜택도 변경된다. 현재 1가구1주택자가 소유한 9억원 초과 상가겸용주택은 주택 면적이 상가 면적보다 클 경우 전체를 1주택으로 간주해 9억원 이하 양도차익에 대해 비과세를 적용해왔다. 내년 양도분부터 9억원 초과 상가겸용주택은 주택 부분에만 양도소득세 비과세 혜택과 80% 장기보유특별공제가 적용된다.

수도권 지역의 상가겸용주택 대다수가 9억원을 초과하는 만큼 비과세 혜택을 받는 소유자가 줄어들 것으로 관측된다.

수도권 도시지역에서 양도소득세 비과세가 적용되는 1가구1주택 부수 토지의 범위가 축소된다. 현재는 용도지역 구분없이 주택 정착 면적의 5배까지 인정하지만, 내년부터는 주거·상업·공업지역은 주택 정착 면적의 3배, 수도권 녹지지역은 5배까지 비과세 혜택이 부여된다.

동거주택에 대한 상속공제 적용대상도 내년 1월부터 확대된다. 피상속인과 상속인이 10년 이상 한 주택에서 동거한 경우 상속주택가액의 전부를 공제받을 수 있는 상속인의 범위를 확대하는 것. 현재 직계비속으로 한정하던 것을 직계비속의 사망 등으로 대습상속을 받은 직계비속의 배우자도 공제받을 수 있게 된다.

무주택 청년에게 월세 20만원을 1년간 지원하는 '청년 월세 지원 사업'을 내년 1월부터(3년간) 시행하며, 공공임대주택 기부채납을 전제로 한 소규모 재건축 사업에 대해 건축규제(용적률·높이 제한 등)도 완화한다. 또 내달 15일부터 외국인이 주택 임대사업자로 등록하기 위해서는 신고서와 출입국관리법 제88조에 따른 외국인등록 사실증명서를 제출해야 한다. 

이밖에도 내년 2월 11일부터 공장과 창고 등 건축물의 마감재료 설치공사의 공사감리자는 건축 또는 안전관리 분야의 건축사보를 공사현장에 한 명 이상 배치해야 한다. 방화에 지장 없는 재료로 설치해야 하는 건축물의 범위도 모든 공장 및 창고로 확대된다. 

아울러 이르면 내년 7월부터 건설되는 공동주택에 대해 층간소음 사후 확인제도가 시행된다. 완충재 자체의 소음차단 성능을 평가하는 현재의 사전 인정제도는 폐지된다. 다자녀 지원 기준도 3자녀에서 2자녀로 확대되면서 2자녀 가정도 신규 도입되는 통합 공공임대주택에서 다자녀 혜택을 받게 된다.