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[신년기획-부동산완전정복①]"서울집값 올해도 상승장?"…전세난 우려도

추세적 하락세 강조 정부 입장과 시장 따로 돌아서울 입주물량 2만가구…정비사업 기대감에 3~10%↑ 전망8월 계약갱신청구권 만료 여파에 전셋값 급등 가능성 커

입력 2022-01-03 06:00 | 수정 2022-01-03 10:09

▲ ⓒ연합뉴스

지난해 서울 집값의 가파른 상승세에 따라 무주택 실수요자 등이 내집 마련에 어려움을 겪은 가운데 올해도 상승 움직임이 이어질 것이라는 전망이 속속 나오고 있다.

정부는 지난해 하반기부터 부동산시장 매수심리가 위축되고 있으며 주택공급 확대에도 집중하고 있는 만큼 하락 국면이 불가피하다는 입장이지만 이에 대한 시장의 시각은 정반대다. 

시장에서는 서울내 신규 주택공급 부족 및 재개발·재건축 등 정비사업에 대한 기대감 등을 집값 상승의 주요 요인으로 지목하고 있다. 
 
서울집값 3~10%↑ 예상…입주물량 급감 영향

노형욱 국토교통부 장관은 지난달 27일 정부서울청사에서 열린 '2022년도 부동산시장안정 업무계획' 브리핑에서 추세적인 집값 하락을 강조했다. 

당시 노 장관은 "거래가격으로 보나 내수심리로 보나 거래량으로 보나 모든 시장지표가 시장이 안정되는 징후를 아주 강하게 나타내고 있다"며 "내년도 이후에 중장기적인 전망 수치를 보더라도 집값의 추세적인 하락 국면은 불가피해 보인다"고 강조했다.

올해 3기 신도시 등 사전청약 물량을 포함해 전국적으로 46만가구 분양을 목표로 세운 점과 강도 높은 가계부채 관리 등이 부동산시장 안정화에 기여할 것이라는 판단이다.

실제로 한국부동산원 통계를 살펴보면 지난해 8월 0.22%까지 치솟았던 서울 아파트값은 이후 지속 둔화 흐름을 나타내며 지난달 넷째주(12월 27일 기준)에는 0.04%를 기록했다. 지난해 하반기부터 시작된 정부의 가계대출 규제 강화로 매매에 대한 부담이 커졌으며, 올해 치러질 대선과 지선 등이 집값을 좌우할 변수로 자리하고 있어 거래절벽이 심화된 것으로 풀이된다.

부동산시장 안정화에 대한 정부의 자신감과 달리, 전문가들은 올해에도 서울 집값이 상승세를 유지할 것이라는 전망에 무게를 두고 있다. 이들은 신규 주택공급이 부족하다는 점을 가장 큰 이유로 들었다.

부동산 정보업체 직방에 따르면 올해 전국 아파트 입주 물량은 26만1386가구로, 전년 대비 약 22% 늘어나지만, 서울은 1만8148가구로 같은 기간 14% 줄어들 전망이다. 또 다른 부동산 정보업체 부동산R114 역시 올해 서울 아파트 입주 물량이 전년 대비 36% 가량 줄어든 2만520가구에 불과할 것으로 내다봤다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "3기 신도시 입주까지 소요되는 시간이 길고, 서울 같은 곳에서 신규 주택을 대량 공급하는 일은 더욱 어렵다"며 "코로나19 사태가 진정되지 않는 것도 저금리 기조와 과잉 유동성을 지속시켜 집값을 자극할 수 있는 요소"라고 지적했다.

재개발·재건축 등 정비사업에 대한 기대감도 서울 집값을 자극하는 요인으로 지목된다. 지난해부터 서울시가 추진 중인 '신속통합기획'의 경우 다수의 정비사업장에서 큰 호응을 얻고 있으며, 정부도 주택공급 확대를 위해 민간정비사업 규제 완화 움직임을 보이고 있어 재개발·재건축 단지를 중심으로 집값이 오를 것이라는 시각이다. 

이에 따라 올해 서울 주택 매매 상승률과 관련한 시장 및 기관의 전망치는 3~10%에 달하는 것으로 나타났다. 

▲ ⓒ연합뉴스

◆하반기 계약갱신청구권 만료… 역대급 전세난 우려

올해 서울 전세시장 역시 지난해보다 불안해질 가능성이 높다는 시각이 지배적이다. 주된 원인으로 신규 입주물량 축소를 비롯 임대차3법에 따른 갱신계약 만료, 전세 대출 규제 등이 거론된다. 

특히 오는 8월을 기점으로 계약갱신청구권을 사용해 계약을 연장한 전세매물이 시장에 쏟아질 경우 임대료 인상을 5% 내로 제한하는 전월세상한제를 적용 받지 않아 전셋값이 급등할 여지가 충분하다는 진단이다. 

여기에 정부가 올해부터 전세자금 대출에 대한 공적 보증을 축소하는 방안을 검토하기로 하면서 무주택 실수요자들의 부담은 더욱 커질 전망이다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 "임대차 시장이 보유세 부담으로 전세의 월세화가 이어지는 가운데 서울 등에서는 입주물량이 감소해 가격 상승 흐름이 지속될 전망"이라며 "7월 말 계약갱신청구권 만료 이후 체결되는 신규 계약 물량부터 가격 상승이 불가피해지면서 하반기에 시장이 불안해질 가능성이 크다"고 설명했다.

이은형 책임연구원 역시 "임대가격은 매매가격에 후행한다는 점에서 올해 전세시장 방향성도 확정적"이라며 "하반기부터는 임대차법에 따라 계약을 갱신했던 매물들이 점차 시장이 나오고 시세에 맞춰가면서 반전세가 늘어날 수 있으며, 불안감을 느끼는 세입자들이 매수로 돌아설 여지도 크다"고 전망했다.

연찬모 기자 ycm@newdailybiz.co.kr
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