"자본잠식 시행사가 수조원대 사업권 따내"...광주시 유착 의혹

광주광역시 서구 풍암동에는 광주시민이라면 누구나 알만한 공원이 있다. 광주지역의 대표 시민공원인 중앙공원이다.

총면적 362만1천691㎡(약 109만5천561평)에 이르는 중앙공원은 광주 도심 한복판에 있는 이른바 '금싸라기' 땅이다.

북쪽으로는 광주의 대표적인 신도심인 상무지구와 마주하며 동쪽으로는 광주 주요 주거지 중 하나인 월산동과 '광주의 서울 명동' 금남로 일대가 펼쳐진다. 2002년 월드컵 4강 신화가 펼쳐졌던 광주월드컵경기장과 광주에서 가장 큰 자연호수인 풍암호도 끼고 있다. 

이 공원은 풍암호를 둘러싼 산책로와 야산, 사유지 등이 뒤섞여 방치돼 있다 지난 2018년 5월 공원 유휴지를 개발해 공원과 함께 아파트를 짓는 광주시 '민간공원 특례사업'의 개발사업지로 선정됐다. 광주시는 민간공원 특례사업을 통해 중앙공원 내 장기미집행 공원부지를 포함한 풍암동 일대 243만5천27㎡(약 73만6천595평) 부지를 중앙1지구로 개발해 공원과 2천779세대의 아파트를 짓기로 했다. 

사업비만 2조 원에 이르는 대규모 개발 사업인 만큼 광주 지역사회의 큰 관심을 받았지만 사업지 선정 이후 5년이 지나도록 착공조차 이뤄지지 못했다. 거대한 이권을 두고 민관은 물론 정치권까지 이해관계가 얽히고설키면서 수년 간 잡음이 끊임 없이 나온 탓이다.

광주 중앙1지구 개발사업은 우선협상대상자가 선정된 이후 이례적으로 사업계획안이 변경됐고 이 과정에서 특수목적법인(SPC)의 최대주주와 시공사가 불법적으로 변경됐다는 의혹이 제기됐다. 민간사업자가 1천억 원이 넘는 막대한 이득을 챙겨가게 됐지만 이 과정에 광주시의 묵인과 협조가 있었다는 의혹이 불거지면서 '광주판 대장동' 사건이란 지적이 나오고 있다.

◆우선협상대상자 선정 이후 돌연 사업 계획 변경

광주시는 지난 2018년 5월 광주 중앙공원 민간공원 특례사업 제안 접수를 공고했다. 같은 해 9월 한양·우빈산업·KNG스틸·파크엠으로 구성된 SPC '빛고을중앙공원개발(빛고을SPC)'이 우선협상대상자로 선정됐다. 광주시는 2020년 6월 빛고을SPC의 중앙공원 1지구 개발에 대한 사업실시계획을 인가했다.

주택도시보증공사(HUG)는 광주시와 빛고을SPC가 사업협약서를 체결하기 전인 2019년 7월 중앙공원 1지구를 '고분양가 관리지역'으로 지정했다. 광주시는 HUG의 고분양가 관리지역 지정에도 불구하고 이듬해 6월 기존 사업계획서 대로 사업계획을 인가했다가 뒤늦게 빛고을SPC에 대응책을 마련하라며 이미 체결된 사업계획의 변경을 요구했다. 

수정 변경된 사업계획안에는 ▲비공원면적(18만9천361→19만5천457㎡) 증가 ▲총사업비(1조6천470억 원→2조2천294억 원) 증가 ▲용적률(161.4→214.1%) 증가 ▲가구수(2천104가구→2천779가구) 증가 ▲평당 분양가격(약 1천844만 원→1천870만 원) 증가 ▲분양방식(선분양→후분양) 전환 등의 내용이 담겼다. 민간 사업자가 광주시에 내는 공공기여금 250억 원도 삭감되면서 사업 수익이 크게 늘어나게 됐다.

광주시는 빛고을SPC의 사업계획변경안을 승인하는 과정에서 도시계획위원회의 심사를 거쳤지만 시민사회에서는 광주시가 민간 사업자의 이익을 늘려줬다며 '전시행정', '날치기 통과' 등의 지적이 나왔다. 

◆최대주주 시공사 몰아낸 시행사...광주시 유착 의혹

문제는 사업계획안이 변경되는 과정에서 불거졌다.

시행사인 우빈산업은 당초 계획안보다 분양가를 낮추려는 한양을 대표 주간사에서 강제로 밀어냈다. 현재 해당 지역의 시공사는 한양에서 롯데건설로 변경됐다.

당초 빛고을SPC의 출자지분은 ▲한양(주간사) 30% ▲우빈산업 25% ▲KNG스틸 24% ▲파크엠 21%로 구성됐다. 한양이 시공을, 우빈산업·KNG스틸이 시행을 각각 맡았다.

빛고을SPC는 3.3㎡당 평균 1천800만 원대 선분양을 추진하다 2019년 7월 HUG가 중앙공원 일대를 '고분양가 관리지역'으로 지정하자 이에 대응해 3.3㎡당 분양가 1천870만 원 후분양을 골자로 하는 사업계획변경안을 냈다. 후분양의 경우 고분양가 관리지역의 규제를 받지 않는다. 

이후 빛고을SPC 주간사인 한양은 2021년 1월 광주시와의 면담 과정에서 재정적 부담이 있는 후분양 대신 분양가를 3.3㎡당 1천600만 원으로 낮춰 선분양하겠다고 제안했다.

나머지 3개 주주사는 이에 반발했다. 한양에 반대한 주주사들은 임시주주총회를 열고 2020년 12월 한양 소속 빛고을SPC 대표를 해임하고 위웅 우빈산업 대표이사를 새 대표이사로 선임했다.

이 과정에서 우빈산업은 KNG스틸로부터 지분 24%를 위임받아 총 49%의 지분으로 주주권을 행사해 한양을 몰아냈다. 우빈산업은 2021년 5월 KNG스틸이 24억 원을 대여하면서 설정했던 콜옵션을 행사해 지분을 강제로 병합하고 빛고을SPC의 최대 주주로 등극했다.

빛고을SPC는 100억 원의 자본금으로 설립됐고 그 중 한양이 79억 원의 자금을 조달해 우빈산업에 49억 원을 대여했다. 우빈산업은 49억 원 가운데 24억 원을 KNG스틸에 빌려줬고 두 회사는 빛고을SPC 지분을 각 25%, 24%를 보유하게 됐다.

우빈과 KNG스틸은 향후 지분을 행사해 당초 자본금을 댄 한양을 밀어냈다.

빛고을SPC의 대표이사가 변경된 이후 한양의 선분양 계획은 취소됐고 광주시는 이를 수용해 2021년 1월 '잠정합의안'을 발표했다. 한양은 광주시를 상대로 시공사 지위 확인 소송을 냈고 현재 항소심이 진행 중이다. 

◆정치권, "시공사 변경 과정 석연치 않아"…강기정 시장 '위증' 논란까지

시공사와 빛고을SPC의 최대주주가 변경된 것을 두고 정치권에서도 지적이 제기됐다. 조은희 국민의힘 의원은 지난해 10월 광주시에 대한 국정감사에서 "중앙공원 1지구 개발사업은 광주시의 공모지침을 위반한 시행사의 지분 무단 변경이 묵인돼 자본금 5천만 원짜리 회사(우빈산업)가 2조 원 규모의 사업을 진두지휘하게 됐다"고 문제를 제기했다. 

광주시의 특례사업 제안 요청에 따르면 컨소시엄 협상대상자 구성과 지분율은 선정과 사업 완료까지 변경하지 않는 게 원칙이다.

이에 강기정 광주시장은 당시 국감에 증인으로 출석해  "이 사업에는 사업제안서와 협약서가 있는데 두 가지 조항이 충돌하고 있다"며 "법원의 1심 판결이 내려져 있는 상태라 지켜보고 있다"고 답했다. 이어 "법원 결정이 나기 전에는 이 사업의 추진이 어렵다"고도 덧붙였다.

하지만 강 시장의 발언을 두고 정치권과 업계 안팎에서는 위증 논란이 불거졌다. 강 시장의 발언과는 달리 현재도 토지보상 등 사업 절차가 진행 중이기 때문이다.