'변방' 강북구, 북한산 고도완화 소식에 정비사업 메카 '급부상'

서울시가 북한산·남산일대 고도제한 완화를 예고하면서 주변 부동산시장이 벌써부터 들썩이고 있다. 그중에서도 시가지 상당부분이 고도제한으로 묶여 있는 강북구 경우 이번조치가 실행될 경우 재건축·재개발사업은 물론 인구유입에 한층 탄력을 받을 것으로 전망된다. 

3일 정비업계에 따르면 서울 북쪽에 치우친 강북구는 그동안 '변방' 취급을 받아왔다. 턱없이 부족한 생활인프라와 낙후된 주거시설로 서울 자치구중 처음으로 65세이상 노인비율이 20%를 넘는 등 인구고령화도 급속도로 진행됐다. 실제 강북구 재정자립도는 2022년기준 17.1%로 서울 25개자치구중 가장 낮다. 

그러던 2000년대초 약 1만7000가구 규모 미아뉴타운사업이 추진되면서 10여개이상 정비사업이 진행됐지만 상당수 조합설립단계서 발목이 잡혔다. 가장 큰 이유는 고도제한 규제로 인한 낮은 수익성 때문이었다. 

현재 서울시는 △남산 △북한산 △서초동 법조단지 주변 △구기·평창 △오류 △배봉산 주변 △국회의사당 주변 △경복궁 주변 총 8개소를 고도지구로 지정해 놨다. 

고도지구란 보안과 조망 등 쾌적한 환경조성과 효율적 토지이용을 위해 건축물 높이 최고한도를 규제하는 지구를 말한다. 고도지구로 지정되면 건축물 높이가 '20m이하'로 제한돼 7층이상으로 지을 수 없다.

특히 1990년 지정된 북한산 경우 3.55㎢ 규모로 전체면적 3분의 2가 강북구에 포함돼 있다. 강북구 시가지 25.4%에 이르는 수준으로 미아동·수유동·우이동 등이 이에 해당된다.

이후 2021년 5월 서울시가 고도지구에 대한 '도시관리계획 재정비 용역연구'를 발주하면서 분위기가 반전됐다. 관련 연구결과는 올 11월께나 나올 예정이지만 서울시는 상반기중 미리 고도지구 규제완화 방향성을 제시하겠다는 방침이다. 

강북구 J공인 관계자는 "30년 가까이 고도지구로 묶여 있다보니 지역 전반적으로 저층주거지만 즐비하고 주차공간 부족문제도 심각하다"며 "고도제한으로 인한 낮은 수익성 탓에 민간사업은 언감생심이고 모아타운이나 신통기획 같은 공공주도사업도 대형사 참여가능성이 적어 형평성이 떨어진다"고 말했다.

같은지역 H공인 관계자는 "미아뉴타운을 비롯해 미아동일대 아파트 전용 84㎡ 매물호가는 8억대초반~9억후반대에 형성돼 있다"며 "고도제한과 주변 인프라부족으로 다른지역에 비해 집값이 저평가되고 있다는 인식이 강하다"고 설명했다.

지역사회에서는 북한산 주변 고도제한 규제가 완화되면 정비사업 활성화와 이에 따른 젊은층 인구유입 등 선순환 효과가 나타날 것으로 기대하고 있다. 

특히 신속통합기획이나 모아타운사업과 시너지를 낼 가능성이 높은 것으로 보고 있다. 현재 강북구에서 진행되는 공공정비사업 경우 층고제한이 일부 완화되는 등 가시적인 변화가 나타나고 있다.

최근 서울시는 미아 4-1구역을 최고 22층·총 1000가구로 조성하는 신통기획안을 확정했다. 이곳은 40년이상 노후건축물 비중이 70%를 넘어 2009년 정비구역으로 지정됐지만 주민간 갈등과 낮은 사업성으로 사업이 14년간 정체돼왔다.

하지만 서울시가 구역인근에 위치한 동북선 경전철 신미아역(2026년 개통 예정) 주변부지를 7층이상으로 지을 수 있도록 층수제한을 완화하면서 사업에 탄력이 붙었다.

미아2구역 재정비촉진구역 재건축도 단숨에 정비사업 최대어로 급부상했다.

이사업은 미아동일대 17만9566㎡에 지하 2층~지상 35층·총 3519가구를 조성하는 것으로 미아재정비촉진구역(확장지구)중 규모가 가장 크다. 이르면 올하반기 시공사선정에 나설 가능성이 제기되고 있다.

건설업계 한 관계자는 "미아2구역은 3000가구이상 규모에 수도권지하철 4호선 미아사거리역 역세권인데다 사업지내 초등학교만 4곳이 위치해 사업성이 좋은 구역으로 꼽힌다"며 "층수제한 문제까지 해결되면 1군건설사간 치열한 수주전이 예상된다"고 말했다.