[尹정부 1년] '세제·대출·공급' 규제완화…주택시장 연착륙 '선방'

윤석열정부 출범후 지난 1년간 부동산정책 기조는 규제완화에 방점을 찍었다. 전정권이 시장과열을 막기 위해 옥죄었던 분양·대출·세금 등 규제를 새정부는 출범과 함께 일관되게 걷어냈다. 발빠르게 규제완화에 나선 덕에 부동산시장 경착륙위기는 피했다는 평가가 주를 이룬다.

집값 안정화를 위해 꺼내든 또다른 카드는 임기내 대규모 주택공급을 실현하겠다는 공약이었다. 전정권에서 집값이 급등했던 이유가 주택공급이 부족했기 때문이라는 지적이 많았다. 이에 대통령 취임 100일에 맞춰 5년간 총 270만가구를 공급하겠다는 방안을 내놨다. 

이런 청사진은 시장에 '공급확대' 시그널을 주면서 수요자 심리를 안정화하는데 어느 정도 이바지했다는 평가가 나온다.

다만 그간 발표한 규제완화안을 시행하기 위한 입법완료, 지방미분양, 전세사기 대란 등은 여전히 과제로 남아있다. 또 270만가구 공급 역시 최근 건설경기 침체로 공급물량이 줄면서 임기첫해부터 난항에 빠졌다. 시장상황이 바뀐 만큼 재점검, 보완해야 한다는 목소리가 나온다.

10일 업계에 따르면 현정부는 세제와 대출규제 등을 적극적으로 풀었다.

출범직후 소득세법 시행령을 개정해 다주택자에 대한 양도소득세 중과를 1년간 한시 배제했다. 이후 유예조치를 내년 5월까지 1년 연장했다.

종합부동산세법 시행령도 손질해 주택분 종부세 공정시장가액비율을 100%에서 60%로 낮추고 일시적 2주택 등 주택수 제외특례를 신설해 세부담을 줄였다. 공동주택 공시가격 현실화율(시세대비 공시가격 비율)도 내려 올해는 1주택자는 물론 다주택자 보유세 부담까지 2020년이전 수준으로 떨어질 전망이다.

아울러 생애최초 주택구매 가구 주택담보대출비율(LTV) 상한을 완화해 집값의 80%, 최대 6억원까지 대출받을 수 있도록 했고 무주택자 LTV규제를 규제지역·주택가격에 관계없이 50%로 일원화했다.

규제지역내 15억원초과 아파트 주택담보대출을 허용했고 아파트 중도금대출이 제한되는 기준선을 분양가 9억원이하에서 12억원이하로 상향조정했다. 금리가 가파르게 오르자 주택구입과 '대출갈아타기'를 원하는 이들이 활용할 수 있는 특례보금자리론도 선보였다.

재건축 활성화에도 속도를 냈다. '재건축 대못'으로 여겨진 재건축 초과이익환수제 개편안을 제시했다. 재건축 첫관문인 안전진단은 구조안전성 점수비중을 전체 50%에서 30%로 문턱을 낮췄다.

올 들어선 1·3대책을 통해 대출·실거주·전매제한 등 규제를 확풀었다. 1·3대책을 통해 서울 강남3구와 용산구만 제외하고 모든 지역이 규제지역에서 풀렸다.

이같은 규제완화책에 거래절벽 일부해소, 주요지역 아파트값 하락폭을 둔화시키는데 일정부분 효과를 냈다.

하지만 여전히 시장은 침체상황이다. 미분양 우려도 현실화하고 있다.

국토교통부 통계에 따르면 3월말 전국 미분양주택은 7만2104호, 악성으로 분류되는 준공후 미분양은 8650호에 달한다.

이런 가운데 최근 전셋값이 급락하며 전세사기와 역전세 우려가 고조되고 있다. 2021년 새 임대차법 시행으로 4년치 인상분을 한번에 받으려는 집주인이 늘며 전셋값이 뛰었는데 지난해부터 고금리, 시장불황 여파로 전셋값이 추락했기 때문이다. 지난 정권에서 시장원리를 무시한채 강행했던 임대차3법 부작용이 현실화하고 있다는 분석이다.

이런 가운데 전문가들은 현정부의 부동산 관련 최우선 과제로 그간 발표한 정책을 실행하기 위한 입법완료를 꼽는다.

재건축 초과이익 환수제 개편관련 법개정안, 실거주의무 폐지를 위한 개정안은 여전히 국회 문턱을 넘지 못하고 있다. 이외 다주택자 취득세 중과제도 완화 등도 국회입법이 필요하다. 전세사기 피해지원 특별법도 여전히 상임위 논의단계다.

서진형 공정주택포럼 대표(경인여대 교수)는 "여소야대 상황이지만 야당과 국민을 설득해 부동산시장 정상화가 이뤄지고 거래활성화가 될 수 있도록 규제완화가 계속 속도를 내야 한다"며 "이후 부동산시장 활성화는 국가경제 기반을 강화하기 위한 노력이 병행돼야 한다"고 말했다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "부동산시장 하락기에 적절히 개입했다"면서도 "그러나 재건축 초과이익 환수제, 단기 양도세율, 다주택자 취득세 완화와 아파트 등록임대사업 허용 등 정책을 추진하기 위한 입법에 힘써야 한다"고 지적했다.

또다른 카드인 270만가구 공급 경우 계획을 임기내 실현할 수 있을지 미지수다.

국토부에 따르면 올들어 3월까지 전국 주택 인허가실적은 8만6444가구를 기록했다. 이는 지난해 같은기간 11만2282가구보다 23.0% 감소한 수치다. 최근 10년 평균 11만4954가구에 비해서는 24.8% 줄었다.

애초 윤 정부는 인허가물량 기준으로 임기내 270만가구를 공급하겠다는 계획을 내놓은 바 있다. 이중 올해 배정한 물량은 47만가구다. 이를 고려하면 임기첫해부터 목표를 달성하기가 어려울 가능성이 크다.

정부도 이미 시장침체흐름 등을 고려해 주택공급 속도를 조절하겠다는 방침을 밝히기도 했다. 지난해말 발표한 2023년 경제정책방향에서 "270만가구 공급계획의 정상추진을 원칙으로 하되 시장상황을 고려해 탄력적으로 속도조절을 하겠다"고 언급했다.

이는 건설사들이 주택건설에 소극적인 분위기가 이어진 영향으로 풀이된다. 주택시장 침체로 수요가 위축한데다가 원자재가격과 자금조달 비용이 증가한 탓이다.

윤 정부가 민간주도 주택공급을 표방하고 있는 만큼 시장침체가 지속할 경우 계획을 실현하기는 쉽지 않을 전망이다.

여기에 더해 정부는 도심 주택공급 확대를 위해 재건축·재개발 등 민간정비사업을 정상화하는 방안도 추진한 바 있다. 지난해 9월에는 '재건축부담금 완화 방안'을 내놨고 이어 연말에는 재건축 안전진단 완화방안을 발표했다.

이에 따라 서울 목동과 여의도 등 주요 재건축단지들이 줄줄이 안전진단 문턱을 넘어 눈길을 끌기도 했다. 다만 정비사업 경우 최소 10년이상 걸리는 만큼 당장 이번 정부 임기내 주택 공급물량에 미치는 영향은 크지 않을 거라는 분석이다.

전문가들은 일단 최근 경기흐름속에서는 당장 공급물량 축소는 불가피하다는데 한목소리를 내고 있다. 이에 따라 정부가 이런 변화에 맞춰 기존 청사진을 점검할 필요가 있다는 지적이 나온다. 공급속도나 세부계획 등을 조절할 필요가 있다는 지적이다.

김인만 부동산경제연구소장은 "지난 정권에서 집값이 올랐던 이유는 공급물량 자체가 부족했다기보다는 수요가 과하게 늘면서 상대적으로 공급이 부족했던 것으로 볼 수 있다"며 "최근처럼 집을 사려는 욕구가 줄게 되면 되레 과잉공급을 초래할 수도 있다"고 지적했다.

이어 "임기내 270만가구 공급이라는 목표를 무작정 지키려고 하기보다는 지역별로 수요변화나 최근 인허가물량 축소 흐름 등을 세세하게 고려해 청사진을 재검토할 필요가 있다"며 "물량자체를 달성하는 것보다는 필요한 곳에 필요한 만큼 공급하는 게 중요하다"고 조언했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "윤 정부가 약속한 270만가구 공급공약 실현 가능성을 한번은 점검해야 할 시점"이라며 "지난해 8월16일 계획을 발표한 이후 시장상황이 급변한 가운데 공급이 넘치는 지역의 공급을 부족한 지역으로 돌리는 등 탄력적인 추진이 필요하다"고 제언했다.