[르포] 청량리 1만명 입주러시…동북부 중심상권이 움직인다

천지개벽중인 서울 청량리상권이 재도약할 채비를 마쳤다. 특히 서울 동북권은 동대문 '두타몰' 쇠퇴이후 이렇다 할 랜드마크 상권이 없었기에 교통호재, 늘어나는 배후수요와 대규모 상업시설을 마중물 삼아 중심상권으로 거듭날 것으로 기대된다.

현재 청량리상권은 청량리역에 있는 롯데백화점과 맞은편 경동시장, 농수산물시장 같은 전통시장이 전부다. 역주변은 정비사업 추진으로 2000년대초반부터 상권확장이 정체됐고 수십년째 사람들 발걸음을 끌어들일 '한방'이 부족했다.

이처럼 주춤하던 청량리상권 재도약 신호탄은 올해 초고층 주상복합 입주를 통한 수요증가와 대규모 상업시설 조성이다. 특히 3200여가구 배후수요를 단번에 확보해 3인가구 기준으로 하면 9000여명이 유입되는 셈이다.

청량리동 A공인 대표는 "청량리역 인근 아파트 준공 등으로 3인가구 기준 8000여명이 이주하게 된다"며 "1~2인가구가 거주하는 오피스텔을 합치면 1만명이 넘는 인구가 청량리역 일대로 유입되는 것"이라고 설명했다.

가장 먼저 '청량리역 해링턴플레이스(220가구)'가 올해초 입주했고 '청량리역 한양수자인 그라시엘(1152가구)'도 3일부터 입주에 들어갔다. 이어 '청량리역 롯데캐슬 SKY-L65(1425가구)', '힐스테이트 청량리 더퍼스트(486실)' 등 일대를 대표하는 초고층 주상복합도 줄줄이 입주민을 맞이한다.

주변에 새아파트 분양도 잇따르고 있어 수요는 더 늘어난다.

청량리7구역(청량리역 롯데캐슬 하이루체)은 761가구로 탈바꿈하며 이달 일반분양을 앞뒀다. △청량리8구역은 지난달 롯데건설을 시공사로 선정했고 △청량리6구역(GS건설) △제기4구역(현대건설) △제기6구역(SK에코플랜트) 등은 향후 2~3년내 착공이 목표다. 청량리역 바로 북쪽에 있는 미주아파트는 지난해말 정비구역으로 지정돼 1370가구 아파트로 탈바꿈한다.

이문·휘경뉴타운 1만4000여가구 수요도 더했다. 청량리역에서 1개 정거장 거리에 불과해 수요흡수가 기대된다. 동대문구에서 가장 큰 뉴타운 개발로 최근 대단지 분양이 한창이다. 2017년 휘경1구역 분양후 6년만인 올 4월 휘경3구역이 단기간 100% 분양을 마쳤고 이어 이문1구역, 이문3구역도 올해 일반분양에 나설 계획이다.

이와 함께 청량리역에는 초대형 교통호재가 여럿 대기중이다. 특히 이들 노선을 연계한 광역환승센터도 추진예정인 만큼 유동인구는 급증할 것으로 보인다.

현재 청량리역에는 운행중인 수도권지하철 1호선, 수인분당선, 경의중앙선, 경춘선, KTX 강릉선, 중앙선 등 6개노선외에 GTX-B노선(송도~마석)과 GTX-C노선(덕정~수원), 면목선(청량리~신내동), 강북횡단선(청량리~목동) 등 4개노선 신설이 예정돼 향후 10개노선(예정 포함)이 정차하는 '교통허브'로 거듭난다.

GTX 2개노선이 정차하는 곳은 서울역, 삼성역과 함께 서울에서 3곳에 불과하다. 굵직한 교통호재가 밀집해 향후 개발도 청량리를 중심에 놓고 진행될 수밖에 없는 구조다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "상권수요는 교통망을 타고 핵심지로 모이려는 본능이 있다"며 "10개노선이 교차하는 청량리일대는 미래 서울 동북부 중심상권이 될 가능성이 있다"고 분석했다.

이처럼 탄탄한 수요와 미래가치 덕에 신규분양되는 상업시설에도 관심이 쏠리고 있다. 최근 가장 이목이 쏠리고 있는 곳은 '청량리역 한양수자인 아트포레스트'다. 청량리역 한양수자인 그라시엘 지하 2층~지상 3층에 들어서는 총 219실 대규모 상업시설이다.

바로 앞에는 청량리역 일대 최대 규모인 약 3400㎡ 크기 공원이 위치하고 세계적인 그래픽 아티스트 '카미유 왈랄라(Camille Walala)'와 협업해 내부 곳곳에 예술적 색채를 더했다. 그는 레고그룹과 손잡고 영국 런던에 VR 체험공간을 설치하는 등 산업분야 협업에 특화된 그래픽 디자이너로 유명하다.

이 상업시설은 청량리 스카이라인을 가로지르는 왕복 최대 8차선 답십리로와 접한 대로변상가다. 도로는 기존 왕복 2차선에서 확장된 것으로 교통인프라도 한결 개선된다. 특히 이들 답십리로를 따라 도로양쪽으로 초고층 주상복합 4곳과 상업시설이 들어서 화려한 스카이라인을 이룬다.

청량리일대 상권지표도 좋다. 코로나19 엔데믹으로 외부소비가 늘고 있어 분위기는 더 개선될 전망이다.

한국부동산원이 집계한 서울상가(중대형 기준) 공실률은 코로나19 정점 국면이던 지난해 1~2분기 9.5%에서 4분기에는 9.1%로 낮아졌다. 엔데믹이 본격화된 올해 1분기에는 8.6%까지 떨어졌다.

공실률이 줄자 임대료도 상승중이다. 부동산원 올해 1분기 전국 상업용부동산 임대동향조사 결과에 따르면 서울상가 임대료는 전분기대비 상승했다. 중대형상가는 0.30% 오른 ㎡당 5만2200원, 소규모상가는 0.23% 오른 ㎡당 4만9000원을 각각 기록했다. 임대가격지수도 올해 1분기 100.55로 4분기연속 상승세를 타고 있다.

아트포레스트 관계자는 "코로나19 엔데믹으로 다양한 소비수요와 심리가 개선되면서 리테일상권도 회복세를 보이고 있다. 이 때문에 문의가 꾸준히 이어지고 있다"고 말했다.

하나금융연구소 '2023 대한민국 웰스 리포트'에 따르면 10억원이상 금융자산을 보유한 '부자'는 향후 투자의향이 높은 자산중 1순위로 부동산(32%)을 꼽았다. 상가비중이 18%를 차지해 수익형부동산중에서도 1순위이다. 다른 수익형부동산인 오피스텔(9%)이나 50억초과 빌딩(10%)보다는 두배가량 높은 선호도다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "노후했던 청량리일대가 개발사업을 통해 상권과 주거환경이 재탄생해 신구가 조화를 이루는 상권으로 탈바꿈하고 있다"며 "특히 청량리역은 GTX-B·C노선 등 향후 광역수요까지 흡수할 수 있는 교통망 확충이 이뤄지고 있어 더욱 풍부해진 유동인구를 바탕으로 서울 동북권을 대표하는 상권으로 자리잡을 전망"이라고 말했다.