규제완화에 '영끌족 귀환'…더 큰 사회문제 불거질 수도

정부의 부동산 규제완화와 주택시장 회복세가 맞물리면서 이른바 '영끌족' 귀환조짐이 감지되고 있다.

23일 한국은행이 발표한 '2023년 2/4분기 가계신용(잠정)' 자료를 보면 주택담보대출(주담대) 잔액은 1031조2000억원으로 1분기보다 14조1000억원 증가했다. 상승폭도 1분기 4조5000억원 보다 3배이상 높았다.

분기별 주담대 증가액을 보면 △지난해 4분기 4조7000억원 △올 1분기 4조5000억원 △2분기 14조1000억원으로 최근 들어 크게 확대됐다.

한은의 '7월 금융시장동향'에 의하면 주담대는 전세자금보다 매매비용을 위한 자금조달에 집중됐다. 전세자금대출은 4월에 비해 5월 6000억원 줄어든후 6월 다시 1000억원 증가했지만 7월 2000억원 감소세로 돌아섰다. 이에 대해 한은은 전세자금 수요가 둔화했지만 매매거래가 늘면서 주담대 몸집이 불어난 것으로 분석했다.

국토교통부가 집계한 '전국 주택 매매거래량(신고일기준)'을 보면 2분기 거래량은 약 15만호를 기록해 지난해 4분기 약 9만호보다 크게 늘어난 상황이다.

아파트를 매입한 연령대도 2030세대가 상당부분을 차지했다. 

한국부동산원 통계에 따르면 상반기 전국 아파트 매매건수 약 20만건 가운데 31.3%에 달하는 6만여건을 30대이하가 사들였다. 이는 2019년 관련 통계를 집계하기 시작한 이후 역대 최고치다.

같은기간 생애 첫 부동산 매수자 또한 역대 최고치를 기록한 가운데 3040세대가 전체 매수자 절반을 넘어선 것으로 나타났다.

법원등기정보광장에 따르면 1~6월 전국 생애 처음 집합건물(아파트·오피스텔·연립주택·다세대주택 등) 매매 이전등기 신청매수인은 19만8810명으로 전체 신청자 41만6877명 절반수준인 47.7%에 달했다. 이는 통계가 시작된 2010년 이후 최고치다.

이같은 현상은 정부의 대출완화 기조로 인해 상대적으로 수월해진 매수자금 조달이 원인으로 꼽힌다.

1월 금융당국은 9억원이하 주택을 구매할 경우 소득수준과 무관하게 낮은 금리로 최대 5억원까지 대출해주는 '특례보금자리론'을 출시했다.

또한 지난해 하반기부터 정부는 생애최초 주택구매자에게 △지역 △주택가격 △소득과 무관하게 담보인정비율(LTV)을 80%로 완화한 바 있다. 12억원이하 주택을 매수하는 생애 첫 주택구매자 경우에는 소득기준과 무관하게 200만원 한도로 취득세를 면제하기도 했다.

당초 정부의도는 거래를 활성화해 집값안정을 도모하겠다는 것으로 해석되지만 오히려 빚을 내 투자하는 '영끌족'을 부추기고 있다는 비판도 나온다.

원자잿값 인상과 고환율, 고금리 등 '3고(高) 현상'이 여전한 상황에서 높은 금리로 인한 이자부담을 견디지 못하고 출회된 '손절급매'가 시장불안 요인으로 대두될 수 있다는 주장도 제기되고 있다.

이에 대해 서정렬 영산대 부동산학과 교수는 "고금리 상황에서 높은 이자를 이기지 못하고 내놓는 매물의 경우 이자부담분이 가격에 반영돼 실수요자들에게로 전가될 수 있다"면서도 "서울·수도권 경우 전반적으로 가격상승에 대한 기대감이 커지고 있어 손절 물량이 많지 않을 것으로 예상한다"고 말했다.

이어 서 교수는 "영끌족이 고개를 든다는 것은 집값상승세가 확인된 것"이라며 "정부의 대출완화 기조가 영끌족을 다시 불러들였다고 비판할 수 있지만 결국은 공급 부족에 따른 실수요의 시장유입으로 보는 것이 적절하지 않겠나"라고 했다.

또한 주담대를 중심으로 한 소위 '가계빚 리스크'가 3분기에도 이어질 것이라는 관측을 내놨다.

그는 "금리가 높아도 가격상승에 대한 기대감이 시장에 상존하고 있기 때문에 내집 마련에 대한 수요는 늘어날 수밖에 없다"며 "하방압력이 커지지 않는 한 가계대출 증가 현상은 한동안 계속될 것"이라고 진단했다.

그러면서 "한국은행이 연내 기준금리를 한번쯤 높일 수 있다는 예상이 나오고 있지만 기준금리를 높인다고 해서 지금의 방향성을 바꾸기는 쉽지 않을 것"이라고 덧붙였다.

상황이 이렇자 정부는 가계대출 증가원인으로 지목된 '50년만기 주담대' 상품에 나이제한을 검토하는 등 개선방안 마련에 나섰지만 '땜질식 대응' 탓에 시장 혼란만 커진다는 주장도 나온다.

올 초만 하더라도 부동산 연착륙을 목적으로 대출 규제 완화를 주도했던 당국이 1년도 채 지나지 않은 시점에 규제 움직임을 보이고 있기 때문이다.

서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 "정부 입장변화가 시장에 혼란을 주는 것은 맞지만 기조 자체가 변하진 않을 것"이라며 "다만 당국이 관치금융을 하기보다는 금융기관의 자율성을 보장해 주는 것이 더 효과적일 수 있다"고 분석했다.

이어 "정부입장에선 부동산시장 연착륙을 위해 어쩔 수 없이 앞으로도 대출완화 기조로 가게 될 것"이라며 "그과정에서 주담대 나이제한과 같은 손질이 하나씩 발생할 수 있다"고 부연했다.