'삼·청·대·잠' 상업용부동산 토지거래허가 해제 초읽기…'꼬마빌딩' 각광받나

서울 상업‧업무용부동산에 대한 토지거래허가구역 해제가 점쳐지면서 최근 관련 거래시장에서 주목받고 있는 '꼬마빌딩'에 대한 관심이 다시 커지고 있다.

토지거래허가구역에서 거래하기 위해서는 최소 1개층을 사용해야만 임대줄 수 있었기 때문에 이번 조정으로 제한 없는 거래가 가능해질 것으로 예상되면서다.

일각에서는 부동산시장 침체가 장기화할 것으로 예상하는 만큼 상업‧업무용부동산뿐만 아니라 주거용에 대한 규제도 일괄 해제해야 한다는 목소리도 제기된다.

27일 업계에 따르면 19일부터 개정된 '부동산거래신고 등에 관한 법률'이 시행됐다. 법개정으로 토지거래허가구역에서 지정권자가 허가대상, 용도와 지목 등을 특정해 허가구역을 지정할 수 있게 됐다.

법개정에 맞춰 국토교통부는 관련 가이드라인을 정리해 20일 지방자치단체에 배포했다. 서울시는 국토부가 배포한 가이드라인을 참고해 토지거래허가구역에서 제외할 대상지가 있는지를 검토하고 다음달 도시계획위원회에 관련 안건을 상정할 예정이다.

토지거래허가구역은 일정규모 이상 주택·상가·토지 등을 거래할 때 담당 시장‧군수‧구청장 등 허가를 받아야 하며 부동산 매수후에는 직접 거주하거나 운영하도록 설정한 구역이다. 통상 부동산투기를 막기 위해 토지거래허가구역이 지정된다.

현재 시에서는 2020년 6월 삼성동·청담동·대치동·잠실동을, 2021년 4월에는 압구정동·목동·여의도동·성수동을 토지거래허가구역으로 지정한 이후 이를 유지해오고 있다.

그동안 토지거래허가구역에서도 부동산거래에 대한 규제를 세분화할 필요성이 있다는 목소리가 나오면서 '핀셋규제'가 가능하도록 4월 부동산거래신고 등에 관한 법률개정이 이뤄졌다.

이번 법률시행으로 주거용·상업시설용·공업용 등 건물용도나 전·답·대·임야·공장용지 등 지목, 개인·법인·외국인 등 거래 주체별로 투기우려 여부 등을 검토해 세분된 규제를 적용하게 된다.

현행 토지거래허가제가 '실수요자 주거안정'이라는 취지와 달리 상업·업무용부동산까지 거래를 제한하고 있는 만큼 시에서도 조정안 마련에 속도를 낼 것으로 보인다.

시 조정안에는 국제교류복합지구와 삼성동·청담동·대치동·잠실동 등 인근지역내 '상업·업무용 부동산'에 대한 토지거래허가 지정을 해제하는 내용이 담길 것으로 전망된다.

시 관계자는 "세분화가 가능해지면 상업·업무용시설은 제외하는 방안을 검토하고 있다"고 밝혔다. 조정안이 도계위에서 가결되면 연내 일대지역에 대한 상업·업무용 부동산거래가 구청장 허가 없이 가능해진다. 다만 도계위에서 보완 처분을 내릴 경우 해제 일정은 이보다 지연될 수 있다.

토지거래허가구역안 근린시설은 최소 1개층을, 업무시설이나 교육 연구시설이라면 전층을 실사용해야 매입할 수 있다.

특히 국제교류복합지구 경우 법정동 전체가 허가구역으로 묶여 과도한 규제라는 지적이 제기돼왔다. 국제교류복합지구는 △국제업무 △스포츠 △엔터테인먼트 △전시·컨벤션 등 네가지 핵심 산업시설과 수변공간을 연계한 마이스(MICE) 거점을 조성하는 사업이다.

그외지역 경우 아파트지구나 정비구역단위로 거래허가구역이 지정돼 있지만 이들 4개동은 전체가 2020년 6월이후 거래가 묶여 있는 상태다. 이에 따라 이들 4개동에 위치한 상가나 오피스(업무용오피스텔)를 매입하려면 '자기경영' 의무를 이행해야 거래허가를 받을 수 있다.

예를 들어 '꼬마빌딩' 매입시 최소 1개층은 실사용해야 하며 전체임대를 줄 수 없는 상황이었다. 그러나 해당규제가 완화되면 상업·업무용으로 등록된 경우 토지거래허가 없이 거래가 가능해진다.

그러나 앞으로는 주거용이 아닌 상업·업무용부동산 경우 실사용 의무가 없어진다. 주상복합내 상가나 오피스텔도 주거용이 아닌 상업·업무용으로 등록돼 있을 경우 허가 없이 거래가 가능해질 것으로 전망된다.

이에 '꼬마빌딩'에 대한 관심이 다시 높아질 것이라는 관측이 나온다.

최근 서울 상업·업무용건물 거래금액이 고금리와 경기침체 영향으로 감소한 가운데 상대적으로 액수가 크지 않은 '꼬마빌딩'이 거래건수가 늘어나면서 전체 거래량을 유지하고 있는 것으로 나타났다.

상업용부동산 전문기업 알스퀘어가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과 8월 서울 상업·업무용 거래건수는 156건으로 집계됐다. 전월대비 12.2% 늘었고 7월이후 2개월째 증가했다. 다만 거래액은 1조1005억원으로 전월대비 2.9% 줄었다.

8월 거래중 1000억원이상 대형거래는 단 1건에 그쳤다. 서울 영등포구 양평동 5가 업무시설이 2039억원에 팔렸다. 반면 전체거래중 84%(131건)는 100억원미만 이른바 '꼬마빌딩' 거래로 집계됐다.

기준은 명확하지 않지만 업계에서는 연면적 100~3000㎡ 건물을 '꼬마빌딩'으로 부른다. 과거에는 매매가 50억원미만이 대부분이었지만 최근에는 가격이 올라 100억원미만 건물을 '꼬마빌딩'으로 부른다.

올해 하반기 상업·업무용건물 거래시장은 '꼬마빌딩'이 주도하고 있다. 고금리와 경기위축 등으로 빌딩거래 시장도 침체한 가운데 상대적으로 금액대가 낮은 '꼬마빌딩'에 투자수요가 몰리고 있는 것이다.

7월에도 서울 상업·업무용건물 매매 10건중 7건은 '꼬마빌딩'이 차지했다. 7월 전체거래량 139건중 '꼬마빌딩' 거래가 101건으로 72.7%로 나타났다.

장재현 리얼투데이 이사는 "점진적인 상승기류를 이어온 전국 상업·업무용빌딩 거래가 고금리 여파로 금융비용 부담이 상승하면서 중대형빌딩이 아닌 소형빌딩이 증가세를 주도하고 있다"며 "'꼬마빌딩' 경우 금융위기 때도 침체기간이 1년을 넘지 않았기 때문에 회복속도가 주택시장보다 빠를 것으로 판단하고 투자하는 사람들이 많은 것 같다"고 말했다.

고준석 제이에듀투자자문 대표는 "우선 규제를 풀어놓게 되면 향후 금리가 조금이라도 떨어질 땐 시장이 더욱 유동적으로 움직일 수 있는 여지가 생긴다"고 말했다.

이어 "토지거래허가로 묶이면서 2년간 점유를 하고 사용해야 하는 불편함이 있었다. 임대목적으로 매매를 했는데 공실로 두거나 무수익성 자산으로 갖고 있어야 했다"며 "이러한 부분들이 해소될 것으로 보고 있다"고 부연했다.

일각에서는 아파트거래량이 이달 들어 감소하고 가격상승세도 주춤하고 있는 만큼 주거용부동산에 대한 토지거래허가도 해제를 검토해야 한다는 주장이 나온다.

이날 기준 서울부동산정보광장 집계를 보면 9월 서울 아파트거래량은 3347건으로 조사됐다. 이달말까지 신고기한이 남았지만 10월 거래량이 877건에 불과한 점을 고려하면 전월 3849건에 못 미칠 공산이 크다.

거래가 줄면서 매물은 쌓이고 있다. 부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 서울 아파트 매물수는 7월 6만7242건에서 현재 7만5921건으로 3개월새 12.9% 증가했다.

가격상승폭도 줄어들고 있다. 전날 부동산원이 발표한 10월 4주 전국 주간 아파트가격 동향에 따르면 서울 아파트 매매가는 0.07% 상승하며 23주 연속 오름세를 이어갔으나 지난주 0.09%보다는 상승폭이 줄었다.

이는 아파트가격이 다시 고점에 가까워지면서 가격상승에 대한 부담이 커진 데다 고금리 기조에 따른 대출이자 부담 가중이 맞물린 결과로 풀이된다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "해당제도는 애초 공단이나 산업단지 등 지자체 발표시점과 실제 착공시점 사이에 '개발호재'를 노리고 사고파는 행위를 규제하기 위해 도입됐다"며 "잠시 토지를 묶어 뒀다가 어느 시점이 지나면 해제하는 것인데 지금은 사실상 집값인상을 막기 위한 수단으로 쓰이고 있다. 아파트를 포함해 전면 해제하는 방향으로 가는 것이 맞다"고 말했다.