강남권 한강뷰도 6억 '와르르'…'메가하락' 초입 들어섰나

집값 하락세가 심상치 않다. 매수심리 위축으로 서울과 수도권 거래량이 줄어든 가운데 '철옹성'으로 여겨지던 강남3구(서초·강남·송파) 한강변단지에서도 수억원대 하락거래가 속출하고 있다. 고금리 기조와 정부의 대출규제가 이어지면서 지난해 하반기보다 더한 폭락장 우려가 고개를 들고 있다.

22일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 서초구 잠원동 '아크로 리버뷰 신반포' 전용 78㎡는 지난달 31억원에 매매계약서를 썼다. 앞서 지난 8월 같은평형이 34억원에 거래된 점을 감안하면 두달만에 3억원이나 빠졌다. 올해 최고가인 37억원보다는 6억원 하락한 금액이다.

같은지역 '래미안 신반포 리오센트' 전용 133㎡는 10월 거래가격이 37억7000만원으로 올 최고가인 41억원보다 3억4000만원 떨어졌다. '신반포2차' 전용 107㎡도 이전 거래가보다 1억7000만원 하락한 34억3000만원에 손바뀜됐다.

근래 입주를 시작한 반포동 '래미안 원베일리'도 하락장을 피하지 못했다. 지난달 57억5000만원에 새주인을 만난 전용 116㎡는 불과 한달만인 지난달 4억7000만원 빠진 52억8000만원에 거래됐다.

이들단지 모두 강남권 한강변 입지라는 점을 고려하면 이례적인 상황이라는 것이 인근 공인중개업소 전언이다.

서초구 C공인 관계자는 "아무리 급매라고 해도 브랜드나 한강뷰 입지 등을 고려하면 평소보다 큰 하락폭"이라며 "매수문의나 거래가 아예 뚝 끊긴 현 시장상황을 미뤄볼 때 일시적인 하락거래로는 보이지 않는다"고 말했다.

E공인 관계자는 "한강뷰단지들 심리적 마지노선이 30억원대 초반인데 이제 20억원대 매물까지 나올 기세"라며 "불과 3개월전만 해도 고점회복 분위기였다가 갑작스럽게 가격이 떨어져 집주인들도 당황스러워하고 있는 상황"이라고 설명했다.

고금리 기조가 이어지는 가운데 정부가 9월말 특례보금자리론을 축소하는 등 대출규제에 나서자 회복세를 보이던 시장이 다시 얼어붙었다.

'노도강(노원·도봉·강북)' 등 서울 외곽지역에서 시작된 아파트값 하락세는 강남권으로 옮겨 붙었고 이제는 최고가 단지들이 모인 한강변까지 확산되는 분위기다.

한강변단지에서도 하락거래가 이어지자 '2차 하락장' 초입에 이르렀다는 분석도 나온다. 변화무쌍한 시장 상황 탓에 내년 집값 전망이 엇갈리고 있는 상황에서 하락론에 점차 무게가 실리고 있는 것이다.

매수심리가 얼어붙으면서 거래량도 줄었다. 서울부동산정보광장 통계를 보면 서울 아파트 거래량은 8월 3861건으로 정점을 찍은뒤 9월 3369건, 10월 2144건으로 2개월연속 감소했다.

거래가 끊기면서 매물도 쌓여가고 있다. 부동산 빅데이터플랫폼 아실에 따르면 19일 기준 서울 아파트 매매물건은 9만8729건으로 3개월전 8만8354건보다 11.7% 늘었다.

부동산 관련 지표가 일제히 하향세를 그리자 일각에서는 집값이 최대 30% 떨어질 수 있다는 주장도 나왔다.

백광제 교보증권 수석연구원은 최근 내놓은 '2024년 부동산 시장전망' 리포트에서 "현재 금리상태가 장기화하고 내재 수익률과 안전자산 수익률 역전상태를 감안하면 장기적으로 현재 가격대비 최대 30%, 최고점대비 최대 50% 수준의 추가 하방압력이 지속될 것"이라고 전망했다.

구체적인 하락폭에는 이견이 많지만 전반적인 침체기가 이어질 것이라는 게 업계 중론이다.

최근 주택산업연구원이 발표한 11월 전국 주택사업경기전망지수는 68.8로 전달대비 18.9p 급락했다. 또 한국건설산업연구원은 내년 주택 매매가격이 2% 하락할 것으로 전망했다. 하락폭은 수도권(-1%)보다 지방(-3%)이 더 클 것으로 분석됐다.

김성환 건설산업연구원 부연구위원은 "여전히 부담스러운 가격과 고금리 장기화 우려, 경기둔화 등 영향으로 내년에는 수도권·지방 모두 집값이 하락할 것"이라면서도 "다만 내년 4월 총선을 전후로 정책실현 수준과 추가적인 규제완화가 있을 경우 변화 가능성은 열려 있다"고 내다봤다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "10월 들어 전국 아파트 매매거래 가운데 하락거래 비중이 다시 40%를 돌파했다"며 "정부의 대출규제가 본격적으로 시행되고 금리상승으로 매수자 자금조달 허들이 높아지고 있어 시장에 악재로 작용할 가능성이 크다"고 전망했다.