'신탁 재건축' 사전검증 의무화…관리 사각지대 해소될까

신탁방식으로 추진되는 재건축·재개발도 사업 추진과 관련한 검증이 의무화된다. 정비업계에선 이번 조치로 신탁방식 도시정비사업이 관리 사각지대에 놓여 있다는 우려가 일부 해소될 것이라는 기대가 나온다.

29일 서울시의회에 따르면 이같은 내용을 담은 시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안이 최근 본회의를 통과했다.

해당 개정조례안은 지정개발자·사업대행자로 정비사업에 참여하는 신탁회사도 '공공지원 시공자 선정기준'을 적용하는 것이 골자다.

현행 조례에선 조합방식으로 정비사업을 추진하는 경우만 해당 기준을 적용하고 있다. 이 때문에 공공지원 대상이 아닌 △공공시행자 △지정개발자 △사업대행자 등이 시행하는 정비사업은 관리 사각지대가 발생할 수 있다는 우려가 있었다.

공공지원을 받지 않는 정비사업 경우 미확정된 계획안을 통해 공사비 세부내역 없이 '총액입찰' 방식으로 시공자가 선정될 수 있다.

하지만 이 경우 추후 정비계획이 결정되고 설계가 변경되면 공사비 증액에 대한 비교검증이 어려워 법적 분쟁이 발생할 가능성이 존재했다.

이번 개정조례안을 대표발의한 이성배 서울시의회 의원(국민의힘·송파4)은 "현행 제도는 정비사업장에서 공사비 증액에 대한 법적 분쟁으로 사업 지연 가능성이 생기는 등 제도적 미비점이 존재했다"며 "시공자 선정기준 적용을 통해 이같은 문제를 예방하고 신속한 사업추진이 가능해질 것"이라고 개정 취지를 설명했다.

신탁방식 재건축은 올해 도입 7년차를 맞는다. 2016년 도시 및 주거환경정비법 개정으로 신탁사가 정비사업에 주체로 참여할 수 있게 됐고 이듬해부터 점차 활성화됐다.

정비사업 조합이 신탁방식을 선호하는 가장 큰 이유는 '속도'와 '전문성'이다.

신탁방식은 추진위원회 및 조합설립 과정을 건너뛰기 때문에 사업기간을 1~2년 단축할 수 있다. 또 조합방식보다 상대적으로 전문성이 담보되는 만큼 자금조달이나 신용도 측면에서 원활한 사업 추진이 가능하다는 기대도 나왔다.

재개발·재건축 추진시 빈번한 조합원간 갈등으로부터 자유롭다는 이점도 있다.

하지만 최근 신탁사의 높은 수수료와 기대에 미치지 못하는 전문성으로 사업이 삐걱거리는 사례가 발생해 관리감독 의무 필요성이 제기돼 왔다.

실제 신탁방식으로 재건축을 추진 중인 서울 영등포구 여의도동 소재 '한양아파트'는 시공자 선정 입찰당시 공모지침에서 위법사항이 적발돼 시로부터 지난 10월 시정지시를 받았다.

사업시행자로 선정된 KB부동산신탁이 낸 지침에 롯데슈퍼 부지가 포함돼 있었던 것이 문제가 됐다. 시는 도시계획위원회 심의를 통과하지 않은 신속통합기획안을 토대로 해당 부지를 사업구역에 포함한 것은 현행법령에 어긋난다고 지적했다.

이에 KB부동산신탁은 같은달 예정됐던 시공자 선정 총회를 취소하고 관련 절차를 중단했다. 이를 두고 일각에서는 사업이 좌초되는 것 아니냐는 우려가 나오기도 했다.

이번 개정조례안 통과로 이같은 문제는 사전에 관리될 수 있을 전망이다.

아울러 시는 개정된 시공자 선정기준을 최종 확정·고시한다고 전날 밝혔다. 지난 3월 도정조례 개정을 통해 시공자 선정시기가 '사업시행계획인가 이후'에서 '조합설립인가 이후'로 앞당겨진 것과 관련한 후속조치 일환이다.

개정 내용은 △총액입찰 제도 도입 △공사비 검증 의무화 △대안설계 범위 '정비계획 한정' 등이 골자다.

기존 '내역입찰'만 가능했던 조합방식 정비사업은 신탁방식처럼 총액입찰이 가능해질 전망이다. 또 신탁방식의 경우 조합방식과 마찬가지로 공사비 검증기관에 검증 요청을 의무화하도록 해 비용 증액 관련 분쟁이 예방될 수 있다.

여기에 시는 입찰참여자가 무분별한 대안설계 제시를 못 하도록 대안설계 범위를 '정비계획 범위 내'로 한정했다. 건폐율·용적률·최고 높이 및 정비구역 면적을 확대하거나 정비기반시설을 변경할 경우 경미한 변경 사항도 허용하지 않을 방침이다.

서정렬 영산대 부동산학과 교수는 "정비사업에 있어서 기존 조합방식과 마찬가지로 신탁방식을 제도권 관리감독하에 두는 것은 해당 사업 추진 방식이 더 활성화될 수 있다는 측면에서 긍정적"이라며 "인허가를 진행하는 관청 입장에서도 기준이 마련됐다 보니 관련 절차 진행 속도를 더 높일 수 있을 것"이라고 말했다.

이어 "일부 수수료가 높다는 불만이 나오기도 하지만 조합장이나 조합 내부 비리로 사업이 중단되거나 엎어지는 문제가 발생하는 것을 보면 비용을 들여서라도 신탁방식을 추진하려는 선호도가 더 높아질 수 있다"며 "가장 중요한 것은 사업을 빨리 끝내는 것이기 때문"이라고 부연했다.

그러면서 "관리기준이 마련돼 신탁방식이 갖고 있는 투명성 제고라든지 속도감 등 장점이 더 담보될 것"이라며 "앞으로 신탁방식 사업장이 더 늘어날 가능성이 있다"고 덧붙였다.

하지만 최근 신탁사의 높은 수수료와 기대에 미치지 못하는 전문성으로 사업이 삐걱거리는 사례가 발생해 관리감독 의무 필요성이 제기됐다.

실제 신탁방식으로 재건축을 추진중인 서울 영등포구 여의도동 '한양아파트'는 시공자 선정 입찰당시 공모지침에서 위법사항이 적발돼 시로부터 시정지시를 받았다.

사업시행자로 선정된 KB부동산신탁이 낸 지침에 롯데슈퍼 부지가 포함돼 있었던 것이 문제가 됐다. 시는 도시계획위원회 심의를 통과하지 않은 신속통합기획안을 토대로 해당 부지를 사업구역에 포함한 것은 현행법령에 어긋난다고 지적했다.

이에 KB부동산신탁은 같은달 예정됐던 시공자 선정 총회를 취소하고 관련 절차를 중단했다. 이로 인해 시장에선 재건축이 좌초되는 것 아니냐는 우려까지 나왔다.

이번 개정조례안는 이같은 문제를 사전에 관리해 사업 속도를 앞당기는 효과를 낼 것으로 기대된다.

또한 시는 개정된 시공자 선정기준을 최종 확정·고시했다. 지난 3월 도정조례 개정을 통해 시공자 선정시기가 '사업시행계획인가 이후'에서 '조합설립인가 이후'로 변경된 것과 관련한 후속조치 일환이다.

개정 내용은 △총액입찰 제도 도입 △공사비 검증 의무화 △대안설계 범위 '정비계획 한정' 등이 골자다.

기존 내역입찰만 가능했던 조합방식 정비사업은 신탁방식처럼 총액입찰이 가능해질 전망이다. 또 신탁방식 경우 조합방식과 마찬가지로 공사비 검증기관에 검증 요청을 의무화하도록 해 비용 증액 관련 분쟁을 예방할 수 있다.

여기에 시는 입찰참여자가 무분별한 대안설계 제시를 못 하도록 대안설계 범위를 '정비계획 범위 내'로 한정했다. 건폐율·용적률·최고 높이 및 정비구역 면적을 확대하거나 정비기반시설을 변경할 경우 경미한 변경 사항도 허용하지 않을 방침이다.

서정렬 영산대 부동산학과 교수는 "정비사업에 있어서 기존 조합방식과 마찬가지로 신탁방식을 제도권 관리감독하에 두는 것은 해당 사업추진 방식이 더 활성화될 수 있다는 측면에서 긍정적"이라며 "인허가를 진행하는 관청 입장에서도 기준이 마련되면 관련 절차 진행속도를 높일 수 있을 것"이라고 말했다.

이어 "일부 수수료가 높다는 불만도 나오지만 조합장이나 조합 내부비리로 사업이 중단되거나 엎어지는 문제가 발생하는 것을 보면 비용을 들여서라도 신탁방식을 추진하려는 선호도가 더 높아질 수 있다"며 "가장 중요한 것은 사업을 빨리 끝내는 것이기 때문"이라고 부연했다.

그러면서 "관리기준이 마련돼 신탁방식이 갖고 있는 투명성 제고라든지 속도감 등 장점이 더 담보될 것"이라며 "앞으로 신탁방식 사업장이 더 늘어날 가능성이 있다"고 전망했다.