총선 앞두고 여야 합의…29일 본회의 통과 가능성강동구 등 전세매물 쏟아질 듯…전셋값 하락 전망시세차익 노린 투자수요↑…강남권 청약 과열 우려'조삼모사' 비판…집주인·세입자 갱신권분쟁 가능성
  • ▲ 서울 아파트단지 전경. ⓒ뉴데일리DB
    ▲ 서울 아파트단지 전경. ⓒ뉴데일리DB
    분양가상한제 아파트에 대한 실거주의무 유예가 기정사실화되면서 잔금마련에 애를 먹던 4만8000가구 입주예정자들의 숨통이 트였다. 이번 조치 풍선효과로 전세매물이 쏟아지면 전세난 우려를 일부해소하는 효과를 낼 것으로 기대된다. 하지만 투자수요 유입으로 강남·비강남권간 시장양극화가 심해지고 내집마련 진입장벽이 높아질 수 있다는 부정론도 만만치 않다.

    20일 부동산업계에 따르면 전날 여야는 실거주의무를 유예하는 내용의 주택법개정안 처리를 위한 국회 국토교통위원회 국토법안심사소위원회 개최에 합의했다.

    핵심은 실거주의무 시작시점을 현재 '최초 입주가능일'에서 '최초 입주후 3년이내'로 완화하는 것이다.

    이로써 오는 6월 입주를 앞둔 서울 강동구 길동 '강동헤리티지자이'(1299가구)와 11월 입주예정인 둔촌동 '올림픽파크포레온'(1만2032가구) 등은 입주전 한번 전세를 놓을 수 있게 됐다.

    실거주의무가 적용되는 단지는 지난달말 기준 77개단지 4만9766가구다. 이중 11개단지 6544가구는 이미 입주를 시작했다.

    개정안은 오는 21일 국토위 소위, 22일 전체회의를 거쳐 이달 29일 열리는 본회의를 통과할 가능성이 높다.

    정부가 지난해 1월3일 전매제한 완화와 함께 실거주의무 폐지를 발표한지 1년2개월만이다.

    실거주의무 유예를 두고 시장에선 기대와 우려가 교차하고 있다.

    우선 전세시장은 매물 품귀현상이 일부 해소돼 전셋값 하락으로 이어질 가능성이 점쳐진다.

    한국부동산원이 발표한 주간아파트가격동향을 보면 서울 전셋값은 39주연속 상승했다. 지난 9개월간 누적상승률로 따지면 4.20% 올랐다.

    지속적인 전셋값 상승에 상반기 전세대란 우려도 확산됐다.

    이런 가운데 입주예정자 전세매물이 시장에 풀리면 전셋값 하락과 전세난 해소에 일부 도움이 될 수 있다는 기대가 나온다.

    특히 올해 입주예정단지가 몰린 서울 강동구를 중심으로 전세매물이 쏟아질 전망이다.

    강동구에선 '강동헤리티지자이'와 '올림픽파크포레온'을 비롯해 상일동 'e편한세상고덕어반브릿지', 천호동 '강동밀레니얼중흥S-클래스' 등이 올해 입주예정이다.

    강동구 D공인 관계자는 "고금리 탓에 잔금마련이 어려운 입주예정자들이 너도나도 전세매물을 내놓을 가능성이 높다"며 "봄이사철과 새학기 시작을 앞두고 있어 매물이 빠르게 소진될 것으로 본다"고 설명했다. 이어 "매물이 쏟아져 공급이 늘면 그만큼 전셋값도 일부 조정되지 않겠나"라고 부연했다.
  • ▲ 공인중개업소 매물게시판. ⓒ뉴데일리DB
    ▲ 공인중개업소 매물게시판. ⓒ뉴데일리DB
    반면 실거주의무 유예에 대한 부정적인 전망도 적잖다.

    우려되는 부작용중 하나는 강남권과 비강남권간 시장양극화다.

    현재 서울 강남·서초구 등 분양가상한제 지역에서 공급되는 단지들은 가격이 주변시세보다 훨씬 저렴해 시세차익을 노린 청약수요가 집중되고 있다.

    예컨대 최근 분양한 '메이플 자이'는 전용 59㎡ 기준 분양가가 17억3600만원에 달했지만 10억원 시세차익 기대감에 힘입어 경쟁률 442.32대 1을 기록했다.

    반면 지방에선 청약신청 0건 단지가 속출하는 등 양극화가 심화하는 양상을 보이고 있다.

    이런 상황에 실거주의무까지 완화되면 강남권으로 청약수요 쏠림현상이 가속화할 수 있다는 게 업계 시각이다.

    분양업계 한 관계자는 "초기자금마련 부담이 줄어드는 만큼 실수요에 투자수요까지 더해져 강남권 단지들은 청약경쟁이 더욱 치열해질 가능성이 높다"며 "반대로 지방이나 수도권에서 애매한 입지단지들은 청약 메리트가 더욱 떨어질 수밖에 없다"고 우려했다.

    '급한 불 끄기'에 급급한 조삼모사 정책이라는 지적도 있다. 세입자가 2년뒤 전세계약갱신권을 사용할 경우 실거주의무를 이유로 입주해야 하는 집주인과 분쟁이 일어날 수 있어서다.

    이에 실거주 유예기간을 전세권 갱신이 만료되는 4년으로 조정해야 한다는 주장도 제기되고 있다.

    3년 유예만으로는 시장에 미칠 파급력이 크지 않다는 전망도 나온다.

    이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "청약당첨후 전세를 놓는 이유중 대부분이 초기자금 부족인데 3년을 유예해준다고 해서 없던 예산이 갑자기 생기는 것은 아니다"며 "정책이 효과를 보려면 실거주의무를 아예 폐지하는 방향으로 나가야 한다"고 말했다. 

    이어 "전세매물이 일부 증가하겠지만 이는 입주물량이 집중된 특정 단지·지역에만 제한적인 영향을 끼칠 것"이라고 내다봤다.