"내집마련은 반드시 7월전에" … 2025년 달라지는 부동산제도는?

을사년에는 부동산시장에 큰 변화가 예고된다. 서민과 청년층을 위한 금융지원이 확대되고 주택담보대출 중도상환수수료가 절반으로 줄어든다. 또 비수도권 미분양주택을 구입하면 세제혜택이 주어지는 등 내집마련 혜택이 커질 전망이다. 

다만 정부가 가계부채를 잡기위해 실시한 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계가 올해 7월에 시행돼 대출규제는 보다 강화될 것으로 예상된다.

1일 부동산업계에 따르면 올 1월 대출 중도상환수수료가 50% 인하된다. 중도상환수수료는 대출만기전 중도에 대출금을 갚을 때 차주가 부담하는 비용이다. 5대 시중은행 주택담보대출 금리는 약 1.2~1.4% 수준이며 신용대출 금리는 0.6~0.8% 수준의 수수료를 부과하고 있다. 

정부는 차주 부담을 줄여주기 위해 주담대 경우 0.6~0.7%, 신용대출은 0.4% 수준으로 낮출 계획이다. 다만 이달 중순부터 취급하는 대출상품부터 적용될 예정이다.

또 1월부터 연소득 7000만원이하인 주택청약종합저축 가입자의 소득공제 혜택이 무주택 세대주뿐만 아니라 배우자까지 확대된다. 납입액 40% 한도인 연 300만원까지 소득공제 혜택이 주어진다.

여기에 청년우대형 주택청약종합저축은 이자소득 비과세 대상도 세대주와 배우자까지 확대된다. 총급여액 3600만원 또는 종합소득금액 2600만원이하인 무주택세대주가 대상이며 이자소득 비과세 한도는 500만원이다.

아울러 이달부터 기존 1주택자가 인구감소지역이나 비수도권 미분양주택을 새롭게 구입해도 양도소득세와 종합부동산세 산정시 1주택자로 간주해 1가구1주택 특례를 적용받는다. 

먼저 인구감소지역(수도권·광역시 제외, 수도권내 접경지역 및 광역시내 군지역 포함)에 공시가격 4억원이하 주택 1채를 신규취득할 경우 무주택자로 간주해 세제혜택을 받는다. 

비수도권에서 전용면적 85㎡이하·취득가액 6억원이하인 미분양주택을 취득하는 경우도 해당된다. 종부세는 12억원까지 기본공제되고, 고령자나 장기보유자라면 최대 80%까지 세액공제를 받을 수 있다. 양도세도 12억원까지 비과세 혜택을 받고 장기보유특별공제도 최대 80%까지 적용된다.

신생아특례 구입·전세자금 대출소득 요건은 기존 부부합산 연 소득 1억3000만원에서 2억5000만원까지 3년간(2025~2027년) 추가 완화한다. 이에 더해 특례대출기간에 추가 출산한 경우 금리를 현행 0.2%p에서 0.4%p까지 추가 우대금리를 적용한다.

단 구입자금 대상 주택요건(주택가액 9억원이하, 대출한도는 5억원)과 전세자금 대상주택 요건(수도권 5억원·지방 4억원이하, 대출한도 3억원) 및 자산요건(구입자금 자산 4억6900만원이하, 전세자금 자산 3억4500만원)은 그대로 유지된다. 

2월부터는 민간 도심공공주택 복합사업(도심복합사업) 시행이 본격화된다. 도심복합사업은 도심지에 자리 잡고 있지만 사업성이 낮아 민간주도 재개발이 어려운 곳을 용적률 상향 등 특례를 통해 고밀개발하는 사업이다.

6월부터는 준공한지 30년이 넘은 아파트는 안전진단 없이도 재건축이 가능해진다. 또한 '재건축안전진단' 명칭을 '재건축진단'으로 변경하고 재건축진단은 사업시행계획인가전까지만 통과하면 가능하도록 절차가 바뀐다. 

7월부터는 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계가 실시된다. 스트레스 DSR 3단계가 시행되면 가계대출 한도가 줄고 모든 금융권 대출이 규제를 받게 된다. 

1단계는 2024년 2월, 2단계는 지난해 9월 시행됐으며 3단계 시행시기는 제도안착 추이 등을 통해 확정(2025년 7월 잠정)해 나갈 예정이다. 3단계는 DSR이 적용되는 은행권과 제2금융권의 주택담보대출, 신용대출, 기타대출에 대해 적용된다.

연내에는 청년들의 내집마련 꿈을 실현하기 위해 분양가의 80%까지 저리(최저 2.2%)로 빌려주는 청년 주택드림대출이 출시된다. 청년주택드림청약에 가입한뒤 1년이상 돈을 납입한 만19세이상 34세이하 무주택청년중 연소득 7000만원(부부합산 1억원)이하인 경우 주택드림대출을 이용할 수 있다.

지난해에 이어 올해에도 연장되는 제도는 △상생임대인 △착한임대인 △주택임대차신고제(전월세신고제) 계도기간 연장 및 과태료 완화 △다주택자 양도소득세 중과배제 및 소형주택 구입시 세제확대 등이다.