지방 미분양 환매조건부로 사준다지만 … 업계 "조삼모사"

이재명 정부가 첫 추가경정예산(추경)을 통해 지방 준공 전 미분양주택에 대한 '환매조건부 매입'을 시행한다. 미분양과 자금 경색으로 벼랑끝에 몰린 건설업계를 정면 지원하겠다는 조치다. 다만 업계에선 정부 기대와 달리 추경 효과가 제한적일 것이라는 지적이 나온다.

20일 국토교통부에 따르면 새정부 첫 추경안에는 미분양 안심환매 정책 추진을 위한 3000억원이 배정됐다. 이번 매입사업에 투입되는 자금은 2조4000억원이며 나머지 2조1000억원은 주택도시보증공사(HUG) 재정을 투입할 방침이다. 

매입대상은 공정 50%이상인 지방 준공 전 미분양아파트로 매입규모는 2028년까지 총 1만가구다. 연간 지방 미분양주택 3000가구에서 4000가구를 매입하게 될 것으로 보인다.

환매조건부 매입은 공공기관이 준공 전 미분양주택을 분양가보다 낮은 가격에 사들이고 준공 후 일정기간내 매입가격에 최소 실비용(이자)을 붙여 건설사가 환매하는 방식을 말한다.

예컨데 분양가 6억원 지방 미분양단지를 HUG가 3억원에 매입한다. 이후 시공사가 할인분양 등을 통해 미분양 매물을 4억원에 팔 수 있게 되면 HUG가 소유한 매물을 매입가격에 이자비용을 더한 금액으로 되산 뒤 분양해 1억원을 수익으로 얻는 식이다.

국토부는 환매조건부 매입을 통해 미분양으로 경색된 시공사에 유동성을 공급하고 분양보증사고를 예방하는 효과가 나타날 것으로 기대하고 있다.

국토부 관계자는 "환매조건부 매입을 통해 분양가 50%에 해당하는 유동성을 건설사에 공급해 PF를 상환하거나 공사비로 쓸 수 있게 하는 것"이라며 "준공 전 미분양을 줄이고 건설사 자구 노력을 유도하는 장점이 있다"고 강조했다.

다만 업계에선 회의적인 반응이 나온다. 서울 쏠림으로 지방수요가 말라버린 현재 상황에서 수도권 미분양주택은 대상에서 빠지면서 실효성이 떨어진다는 지적이다.

중견건설A사 관계자는 "지방 미분양은 시장 자체가 안 좋아 부실화되는 경우가 있기 때문에 공공이 나서 불쏘시개 역할을 해주면 분위기 개선엔 도움이 될 것으로 보인다"고 말했다.

그러면서도 "다만 경기가 좋아질 것이란 보장이 없는 상황에서 준공 후 어떻게 될 줄 알고 반값 분양가를 받아들일지 의문"이라며 "부도 직전인 극히 일부 건설사가 아니라면 안심환매에 참여하는 사례는 많지 않을 것으로 보인다"고 지적했다. 

중견건설B사 관계자는 "준공 전에 유동성이 필요한 기업에 자구책을 마련해줄 수 있겠지만 한편으로는 좀비기업의 연명을 돕는다는 비판도 있을 수 있다"면서 "미분양 안심환매 대책을 시행했던 2008년을 보더라도 2014년쯤이 돼서야 미분양이 소진됐기 때문에 즉각적으로 기업 운영에 도움이 될 것 같지는 않다"고 아쉬움을 토로했다.

유선종 건국대 부동산학과 교수도 "사실상 유동성을 내주고 할인분양을 강제한다고도 볼 수 있다"며 "주택수요가 상대적으로 적은 비수도권에서 할인분양은 건설사의 자구책이 되기보다는 가격만 떨어뜨리는 역효과가 발생할 수 있다"고 전망했다.

특히 장기적으로 시장 상황을 뒤집을 근본적인 처방으로 보긴 어렵다는 시선이 지배적이다.

김인만 김인만경제연구소 소장은 "이번 발표처럼 환매조건부로 미분양을 매입한다고 하더라도 그동안 안 팔리는 아파트는 계속 늘어날텐데 3000~4000가구 매입으로 해결되긴 어려워 보인다"며 "예산을 수조원씩 투입하지 않는 이상 땜질 처방에 그칠 가능성이 있다"고 지적했다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원도 "장기간 유동성 위기에 있는 지방 건설사에겐 응급처치 정도 성격이 있겠지만 미분양 해소 효과는 총량대비 제한적일 것"이라며 "체계적인 분양시장 개선이나 지방수요 기반 강화 등이 수반되지 않으면 반전은 크지 않을 가능성이 높다"고 말했다.

미분양 매입이 효과를 보려면 추가적인 금융지원이 필요하다는 지적도 나왔다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "지방 분양시장을 활성화하기 위해선 수요자의 취득세, 양도소득세 감면 등 획기적인 금융·세제 인센티브가 있어야 효과를 볼 수 있다"고 제언했다.