목동 재건축에 마포·영등포까지 '고도제한' 암초 … 李정부 도심 공급 먹구름

국제민간항공기구(ICAO)가 70년 만에 고도제한 기준을 전면 개정하기로 하면서 목동을 비롯한 마포, 영등포 등 서울 서남권 정비사업에 비상이 걸렸다. 고도제한이 강화될 경우 아파트 층고가 낮아져 재건축·재개발 수익성 감소로 직결될 수 있어서다. ICAO의 고도제한 강화가 현실화될 경우 정부 역점사업인 도심 주택공급도 차질이 불가피할 것이라는게 업계 분석이다.

30일 국토교통부와 정비업계에 따르면 ICAO의 공항 주변 건축물 높이 관련 국제기준 개정안은 다음달 4일 발효될 예정이다. 일률적으로 적용되던 장애물제한표면(OLS)을 장애물금지표면(OFS)과 장애물평가표면(OES)으로 이원화하는게 골자다. 기존에 엄격한 높이 규제가 적용됐던 금지표면 측면에선 제한구역이 줄지만 평가표면을 감안하면 전체 높이 규제구역은 더 넓어질 수 있다.

개정안이 국내에 적용되면 김포공항 반경 11~13㎞에 이르는 광범위한 지역을 '수평표면'으로 분류하고 45·60·90m 등으로 고도를 제한할 수 있게 된다. 업계는 새기준이 국내법에 반영되면 양천구를 비롯해 영등포구·마포구 등이 고도제한을 적용받을 가능성이 있다고 분석한다.

특히 양천구 경우 거리상 목동 신시가지, 신월시영 재건축 등이 영향을 받을 수 있다. 이 가운데 목동 1~14단지는 2만6000여가구가 거주하는 14개 단지를 5만3000여가구 규모로 재건축하는 초대형 정비사업으로 높이를 180m(49층)이상 올리려는 곳이 많다.

만약 이번에 개정된 규제가 현실화될 경우 목동 일대 재건축은 사실상 좌초될 수밖에 없다는게 업계 해석이다.

이번 규제가 적용되면 더 낮은 층수로 재설계해야 할 가능성이 높고 특히 이미 공항시설법상 진입표면구역으로 묶인 단지들은 추가적은 층고 축소가 불가피하다는 전망도 나온다.

양천구는 이번 ICAO 개정안에 대해 국토부가 공식적으로 반대하고 서울시는 공동대응에 나서야 한다고 요구하고 있다.

이기재 양천구청장은 "개정안은 비규제지역을 광범위하게 포함해 고도제한을 대폭 강화하는 결과를 초래하고 있다"며 "이는 재건축·재개발 등 도시정비사업 전면중단을 의미하는 것으로 주택공급에 따른 서남권 균형발전을 저해하는 중대한 위협"이라고 강조했다.

고도제한 강화 가능성이 제기되면서 목동 일대 부동산시장도 즉각 반응하고 있다. 

국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 ICAO의 고도제한 개정안 발표 후인 지난 23일 이후 거래건수는 2건, 신고가 거래건수는 1건에 머물러있다. 지난달 27일 정부가 시행한 대출규제 정책 이후에도 재건축 호재 영향으로 목동 신시가지 단지는 매주 20건씩 거래됐던 점과 비교하면 가파르게 줄어든 수치다.

양천구 목동 일대 K공인중개사무소 관계자는 "일주일전 고도제한 개정안 적용 가능성이 발표된 이후 매수·매도인 모두 문의가 이어지고 있는 상황"이라면서 "특히 기존에 매수 의사가 있었던 대기자들이 규제 여부가 확정된 이후로 매수시기를 늦추겠다고 통보했다"고 설명했다. 

또 다른 M공인중개사무소 대표는 "일각에선 개정안의 세부내용을 봤을때 규제범위 확대라기 보단 고도제한 유연화로 이해해야 한다는 얘기도 있지만 시장분위기는 딴판이다"며 "각국이 유연하게 고도제한 기준을 정할 수 있지만 조합원들은 규제가 강화됐을 때 사업추진 동력이 크게 떨어질 가능성이 높다며 국민신문고에 매일 같이 글을 올리고 있다고 들었다"고 말했다. 

전문가들은 이번 고도제한으로 도심 주택공급에도 제약이 걸릴 가능성을 점치고 있다.

서진형 한국부동산경영학회장은 "사업시행계획인가 단지는 기존 기준을 적용한다는 내용도 아직 국토부에서 발표하지 않았기 때문에 모든게 불투명한 상황이지만 고도제한으로 층수가 낮아진다면 사업성에 확실한 영향을 미칠 것으로 보인다"며 "이 과정에서 사업계획 수정으로 추진력에 제동이 걸릴 수 있지만 정확한 제한기준이 발표되는 것을 지켜볼 필요가 있다"고 말했다.

김인만 김인만부동산경제연구소장도 "우려했던 수준의 고도제한이 적용될 경우 양천구, 목동, 영등포 일대 재건축 추진 단지들은 계획을 전면 수정해야 할 가능성이 높다"고 설명했다.

그러면서 "층수제한이기 때문에 공급물량에 큰 영향을 주지는 않겠지만 부동산규제 이후 도심 주택공급이 필요한 상황에서 사업진행이 늦어지는 것은 정부에도 부담으로 작용할 가능성이 높다"면서 "만약 재건축 추진이 늦어질 경우 일대 집값에도 영향을 줄 수 있다"고 덧붙였다.