'대출규제 약빨 떨어졌나' 과천·하남도 신고가 랠리 … 불씨 못잡으면 폭등기 또온다

최근 강남 접근성이 좋은 과천뿐 아니라 안양과 하남 그리고 수원 등 경기도 남부까지 집값 상승세가 확산되고 있다. 6·27대출규제로 주택담보대출 한도가 제한되면서 내집을 마련하지 못한 실수요자들이 서울외곽으로 눈을 돌리면서다. 이에 이달초 정부가 발표할 주택공급대책에 시장이 원하는 공급책이 나오지 않으면 억눌렸던 집값이 재급등할 수 있단 우려가 나온다.

1일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 과천시 별양동 '과천자이' 전용면적 84㎡는 지난 7월 23억8000만원에 새주인을 찾아 최고가를 찍었다. 인근에 위치한 '과천위버필드' 전용 84㎡는 8월 24억2000만원에 거래되며 대출규제이후 1억3000만원 뛰며 신고가를 경신했다.

경기도 하남시도 최근 잇따라 신고가를 경신한 거래가 이뤄졌다. 감이동 '힐스테이트포웰시티' 전용 84㎡는 지난 7월29일 13억7000만원에 거래돼 최고가를 기록했다. 6·27대출규제 발표 한달만에 나온 신고가다. 인근에 있는 '감일스타힐스'와 '감일금강펜테리움센틀러파크' 전용 84㎡ 또한 지난달 각각 11억8000만원, 10억7000만원에 거래되면 신고가 기록을 경신했다.

감일지구는 하남시 감일동과 감이동으로 구분된다. 감일동은 서울 송파구 오금동, 방이동과 인접해 있고 감이동은 송파고 마천동과 붙어있어 하남에서 서울과 물리적거리가 가장 가깝다.

하남시 망월동도 집값이 꿈틀거리고 있다. 망월동 미사강변도시에 위치한 '미사강변푸르지오' 전용 84㎡는 지난 7월 14억원에 매매되며 신고가를 기록했다. 직전최고가는 대출규제직전 거래된 12억5000만원으로 대출규제이후 1억5000만원 오른 거래가 이뤄졌다. 같은단지 전용 74㎡도 직전거래가 10억7500만원에서 7000만원 오른 11억4500만원에 최고가를 경신했다.

하남시 감일동 인근 H공인중개사무소 관계자는 "대출규제이후 서울 진입을 포기한 실수요가 상대적으로 저렴한 하남시 감일지구 일대로 넘어왔다"며 "실제 거래가 아직 많은 수준은 아니지만 규제 한달이 지난 시점부터 문의가 늘었고 추후 대책에 따라 서울집값이 더 오를 경우 풍선효과로 실수요가 더 몰려 집값이 덩달아 오를 가능성이 높은 상황"이라고 말했다.

안양시 동안구, 수원시 영통구도 상황은 비슷하다. 안양시 동안구 호계동 '평촌센텀퍼스트' 전용 59㎡는 최근 9억7000만원에 거래되며 신고가를 기록했다. 직전 최고가였던 지난해 11월 억7000만원에서 1억원 상승했다. 수원시 영통구 'e편한세상광교' 전용 101㎡는 최근 거래가가 16억4000만원으로 올초 대비 7000만원 올랐고 최근 호가는 17억원 수준으로 알려졌다.

시장에서는 이재명 정부 출범이후 공급대책에 대한 불확실성이 지속되면서 내집마련을 위한 실수요가 서울 외곽지역으로 이동하면서 집값이 오르고 있다고 분석한다.

실제로 대출규제이후 거래절벽속에서도 지역 대장아파트를 중심으로 신고가가 잇따르고 있다. 부동산 중개업체 집토스 집계를 살펴보면 6·27대책 시행이후 한달간(6월28~7월27일) 수도권에서 20억원을 초과하는 아파트 거래 251건 가운데 66.1%인 166건이 신고가 거래였다.

문제는 공급이다. 2022년이후 주택착공이 급감하면서 올해부터 준공물량이 크게 줄고 있다. 현개경제연구원에 따르면 내년 수도권 공동주택 입주예정 물량은 올해보다 38.7% 감소할 것으로 전망된다. 비수도권도 동일하다. 올해보다 44.6% 줄어 공급절벽 우려가 현실화되고 있다.

이에 이달초 정부의 공급대책에 시장의 이목이 쏠려 있다. 전문가들은 공급이 수요자 눈높이에 맞춰야 시장안정화 효과가 있다는 데 의견을 모은다. 

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "문재인 정부에서 다주택자 양도세 중과, 종부세 도입, LTV·DTI 강화, 고가주택 대출규제 강화 등 강력한 투기억제 대책을 추진했지만 그 효과는 3~6개월에 불과했다"며 "공급효과가 나타났을 때 집값은 장기안정세를 구현한다"고 말했다. 

그러면서 "주택공급 시차 때문에 일정기간 이 같은 투기억제 대책은 필요하지만 이를 시행하는 기간중 신속한 공급확대에 총력을 기울여야 한다"면서 "투기억제를 위한 여러 규제가 장기화되면 누적적인 공급 감소를 초래해 결국 집값 상승폭을 더 키울 수 있다"고 덧붙였다. 

김인만 김인만부동산경제연구소장은 "관건은 시장의 기대감을 충족할 수 있는 입지에 물량을 내놓을 수 있느냐는 것"이라며 "그렇지 못하다고 한다면 공급대책도 큰 효과를 내긴 어렵다"고 강조했다.

그러면서 "3기 신도시를 비롯해 유휴부지 개발 등 현재 거론되는 공급대책은 대부분 이전 정부에서 나왔던 내용이어서 높아진 국민 눈높이를 충족시키기엔 부족해 보인다"며 "입주물량이 부족한 상황에서 이번 공급대책에 따라 집값 재급등 여부가 결정될 수 있는 만큼 양도세 한시 감면 등 부동산 감세를 통해 집주인이 매물을 내놓게 하는 것도 한 방법이다"고 말했다.