전용 84㎡ 발코니확장시 5억원초반…시세比 3000만↑서쪽 대로변 102~105동 방음벽…조망권 제한 불가피주요 상권까지 버스로 1시간…"입주장 기다렸다 매수"
  • ▲ 단지가 들어서는 울산 다운2지구 일대ⓒ네이버지도 갈무리
    ▲ 단지가 들어서는 울산 다운2지구 일대ⓒ네이버지도 갈무리
    울산광역시 다운2지구 일원에 들어서는 '유승한내들 에듀포레'가 견본주택을 개관하고 이달 25일 본격적인 청약일정에 나선다. 단지는 인근에 위치한 척과천, 울산들꽃학습원 등 쾌적한 입지와 교육인프라를 강점으로 내세우고 있지만 지역 미분양과 시세대비 비싼 분양가 그리고 대안으로 고려할 수 있는 인근단지 매물, 애매한 교통·생활인프라 등 따져볼 부분이 적잖다.

    20일 입주자모집공고에 따르면 '유승한내들 에듀포레'는 다운2지구 B1블록에 지하 2층~지상 25층, 7개동, 총 507가구 규모로 조성된다. 전용면적 83㎡ 단일면적으로 공급되며 타입별 가구수는 △83㎡A 471가구 △83㎡B 36가구다. 특별공급 물량이 353가구로 전체 공급물량의 70%를 차지하고 일반공급 물량은 154가구다. 입주는 오는 2028년 9월 예정이다.

    가장 큰 걸림돌은 시세대비 높은 분양가다. 단지는 분양가상한제를 적용하지만 체감 분양가가 높다는 지적이다. 전용면적별 공급가는 △83㎡A 4억5787만~5억464만원 △83㎡B 4억5479만~5억614만원으로 발코니 확장비 등을 포함한 최대 분양가격은 5억723만~5억939만원이다.

    이는 인근시세를 고려할 때 가격만 놓고 보면 안전마진을 챙기기 어려울 것으로 보인다. 지난 9월 분양한 '울산역 폴리시아 아이유쉘' 분양가는 △84㎡A 3억9780만~4억7830만원 △84㎡B 3억8150만~4억3200만원이다. 분양가를 놓고 보면 '유승한내들 에듀포레'가 약 3000만원 더 비싸다. '울산역 폴리시아 아이유쉘'이 울산역 역세권이란 점을 감안하면 다소 높은 가격이다.

    단지 인근에 위치한 '우미린 어반파크'와 비교해도 높은 가격이다. 해당단지는 2027년 7월 준공예정인 단지다. 이 단지 전용 84㎡ 분양가는 4억1950만~4억7210만원이었고 현재 '유승한내들 에듀포레' 대비 3000만원 가량 더 낮다. 또 다른 신축단지인 '우미린 시그니처' 84㎡ 분양가는 4억3980만원 수준이었고 현재 아파트 분양권이 4억2669만~4억6980만원에 형성돼 있다.

    호갱노노 집계를 보면 최근 한달간 울산광역시 울주군 범서읍 아파트 평당가는 1094만원이다. 지역 대장아파트인 '문수산동원로얄듀크'와 '문수산푸르지오' 평당가는 각각 1903만원, 1614만원이다. 반면 '유승한내들 에듀포레' 평당분양가는 약 2000만원 수준으로 다소 높은 편이다.

    인근 공인중개사무소 관계자는 "단지가 들어서는 다운2지구는 냉정하게 말해서 울산에서 최외곽에 위치한 지역으로 기존 울산주민들에게는 선호도가 많이 떨어지는 지역이다"며 "그래도 교육의 강점을 내세워 최근 일대에 신축단지들이 생기고 있지만 '유승한내들 에듀포레'는 분양가도 높고 울산지역 미분양을 고려하면 입주장까지 기다렸다 적정가격에 나오면 매수해도 될 단지로 보인다"고 평가했다. 
  • ▲ 단지에 설치되는 방음벽 관련 내용ⓒ입주민공고문
    ▲ 단지에 설치되는 방음벽 관련 내용ⓒ입주민공고문
    실제로 울산시 준공후 미분양은 꾸준히 늘고 있다. 지난 8월 972가구에서 9월 987가구로 늘었다. 이 가운데 '유승한내들 에듀포레'가 들어서는 울주군 준공후 미분양물량은 641가구로 울산 전체 물량의 64.9%에 육박한다. 

    실제로 김포지역은 미분양주택이 지난 8월부터 세 자릿수에서 네 자릿수로 크게 늘어났다. 김포시가 공개한 미분양주택 현황을 보면 지난 9월말 기준 김포 미분양주택은 1873가구다. 6월말 571가구에서 7월말 492가구로 소폭 감소한 뒤 8월말 2141가구로 335% 급증했다. 9월말엔 전월보다 미분양주택수가 약 12% 줄었지만 여전히 네 자릿수를 벗어나지 못하고 있다.

    입지적 메리트가 떨어진다는 점도 살펴봐야 한다. 단지가 들어서는 다운2지구는 울산 최외곽지역으로 삼산동, 중구 원도심, 남구 신정동 등 주요상권까지 버스로 50분에서 1시간, 자차로 30분이상 소요되는 위치다. 울산역 KTX를 이용하기 위해선 버스를 2번 환승해 36분이상 소요된다.

    단지명에 에듀포레가 들어갈 만큼 교육환경을 최대 장점으로 내세우고 있지만 고등학교의 경우 다소 아쉽다는 평가다. 서사초교와 서사중교는 각각 2026년, 2028년 3월에 개교해 2028년 9월에 입주하는 '유승한내들 에듀포레' 입주민은 큰 문제가 없지만 무거고교 경우 단지 인근으로 이전이 2029년에야 이뤄져 고등학생 자녀를 둔 입주민을 이를 고려할 필요가 있다. 

    아울러 입주민공고를 보면 단지 서쪽 대로변과 맞닿은 경계에 높이 15m 방음벽이 설치될 예정이다. 이에 102동, 103동, 104동, 105동 저층 가구는 방음벽으로 조망권 제한이 불가피하다. 또 최근 신축아파트 대부분이 지상에 차량이 없이 설계된 것과 달리 '유승한내들 에듀포레'는 지상에 공동주택 주차 10대, 근린생활시설 주차 6대 등 총 16대가 배치된다.